La regulaci¨®n del alquiler en Catalu?a, en el limbo

La ley catalana que regula el precio de los alquileres est¨¢ en el limbo. Aprobada en septiembre de 2020, y pionera en Espa?a, la Ley de Contenci¨®n de Rentas impide subidas de precio al renovar contratos. El futuro de la ley pende de dos recursos ante el Tribunal Constitucional (del PP y del Gobierno), que todav¨ªa no se ha pronunciado; y tambi¨¦n de c¨®mo acabe regulando la futura Ley Espa?ola de Vivienda. Esta, previsiblemente, se aprobar¨¢ en el Consejo de Ministros del pr¨®ximo martes para iniciar el tr¨¢mite parlamentario.

De entrada, el texto de ¨¢mbito espa?ol suaviza las exigencias de la ley catalana, porque distingue entre peque?os y grandes propietarios: los primeros no estar¨ªan obligados a contener las rentas, sino que recibir¨ªan incentivos fiscales si bajaran precios voluntariamente.

Adem¨¢s, la regulaci¨®n del mercado del alquiler suma tres dict¨¢menes que la cuestionan, aunque no son vinculantes. Los dos primeros, de 2019, en Catalu?a. Por un lado, el Consejo de Garant¨ªas Estatutarias entendi¨® que la Generalitat no tiene competencias para condicionar el precio del alquiler porque el marco legislativo para regular el mercado es de ¨¢mbito superior. Y por otro, la Autoridad Catalana de la Competencia alert¨® de los efectos negativos que el decreto podr¨ªa provocar sobre el mercado.

El tercer texto, un informe jur¨ªdico del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) sobre la Ley de Vivienda que prepara el Gobierno, advierte de que las competencias en materia de vivienda son de las comunidades aut¨®nomas y alerta de un posible ¡°conflicto competencial¡± con la ley catalana. El informe del Consejo ¡ªcon un voto particular de cinco vocales progresistas¡ª cuestiona adem¨¢s de fondo la idea de regular el precio del alquiler, su alcance y proporcionalidad, y avisa de que podr¨ªa provocar procesos judiciales. Tambi¨¦n cita ¡°los fracasos cosechados¡± por regulaciones de rentas en pa¨ªses europeos.

Mientras, el sector inmobiliario en Catalu?a alerta de la inseguridad jur¨ªdica para los propietarios que supone esta situaci¨®n y se?ala que la regulaci¨®n ha provocado una ca¨ªda de oferta de pisos de alquiler. Idealista habla de un 71% menos de anuncios de pisos en Catalu?a desde que se aprob¨® la ley hace un a?o y cuatro meses. La estad¨ªstica oficial indica que se firman contratos al ritmo habitual. Las mismas fuentes del sector apuntan a casos de promotores de obra nueva que iban a hacer pisos de alquiler pero han reorientado las inversiones y ser¨¢n de venta.

Sobre el impacto de la regulaci¨®n catalana en los precios, el sector recuerda que cayeron en 2021, pero que la pandemia impide discernir cu¨¢nto se debi¨® a la regulaci¨®n y cu¨¢nto a la crisis econ¨®mica. En Barcelona, seg¨²n los datos oficiales, de enero a septiembre los precios cayeron un 6,4%. Portales y agentes de la propiedad inmobiliaria apuntan a subidas de precio en los ¨²ltimos meses, que se explican por que el primer a?o de pandemia los precios cayeron; y por el incremento del 6,5% del IPC.

El secretario de Vivienda de la Generalitat, Carles Sala, revela que la comisi¨®n de seguimiento de la ley se reunir¨¢ en dos semanas para hacer balance. Mientras, se muestra ¡°preocupado por la contracci¨®n de oferta a la que apuntan los portales¡±, a la espera de datos oficiales completos de 2021. Entonces se podr¨¢ analizar tambi¨¦n la evoluci¨®n del mercado en los municipios que se sumaron a los 60 m¨¢s poblados y pidieron regular tambi¨¦n el alquiler (hasta 77). Sobre el futuro de la ley catalana, Sala es ¡°pesimista respecto a su constitucionalidad¡±, porque el pronunciamiento del Consejo de Garant¨ªas Estatutarias ¡°declaraba fuera de marco 17 art¨ªculos y disposiciones¡±.

El sector inmobiliario lamenta la inseguridad jur¨ªdica

Desde el Ayuntamiento de Barcelona, gobernado por los comunes de Ada Colau, que participaron en el impulso y dise?o de la legislaci¨®n, la concejal de Vivienda, Luc¨ªa Mar¨ªn, critica el informe jur¨ªdico del CGPJ por ¡°politizado¡±. Sobre la Ley espa?ola, entiende que ¡°es mejorable durante el tr¨¢mite parlamentario¡±. ¡°No prev¨¦ r¨¦gimen sancionador para los propietarios que no cumplan¡±, cita como ejemplo.

La asesora jur¨ªdica del Consejo General de Colegios de APIS de Espa?a y del colegio de Barcelona, Montserrat Junyent, expone que una de las claves jur¨ªdicas del conflicto es que ¡°las competencias en materia de vivienda han sido transferidas a las comunidades aut¨®nomas, pero las competencias en materia de pol¨ªtica econ¨®mica y mercado son materia reservada del Gobierno¡±. Mientras, lamenta, ¡°el sector est¨¢ sumido en una gran inseguridad, que perjudica a propietarios e inquilinos, porque el marco jur¨ªdico es inestable¡±.

Joan Company Agust¨ª, presidente del Consejo de los COAPI de Catalu?a, critica: ¡°Adem¨¢s de la inseguridad jur¨ªdica y el caos normativo, se est¨¢ cumpliendo lo que alertamos: los precios no han ca¨ªdo y, m¨¢s grave, la oferta cae en picado¡±. Muchos propietarios optan por vender sus pisos y los inversores que compraban ladrillo para sacar una renta a sus ahorros se retiran, asegura. No ayudan, a?ade, ¡°los problemas de pago y las ocupaciones¡±.

El gerente de la C¨¢mara de la Propiedad, ?scar Gorgues, habla en t¨¦rminos muy parecidos: ¡°Inseguridad jur¨ªdica y caos normativo si en el futuro no se respeta la jerarqu¨ªa legislativa¡±. Gorgues cita casos de propietarios que impusieron en los contratos una cl¨¢usula que indicaba que el precio del alquiler subir¨ªa si el Constitucional tumbaba la ley catalana. Le llamaron la ¡°cl¨¢usula Berl¨ªn¡±, donde la justicia tumb¨® la limitaci¨®n de precios. No hay datos sobre cu¨¢ntos contratos se pudieron firmar con este a?adido, pero fue solo al comienzo de la vigencia de la ley.

Gorgues alerta de una ¡°situaci¨®n explosiva para el sector: normativa restrictiva en precios, oferta insuficiente y demanda creciente¡±. Que se suma ¡°a otros factores de inseguridad para alquilar, como las ocupaciones o impagos¡±. En s¨ªntesis, asegura que en los portales Habitaclia, Fotocasa e Idealista la oferta de alquileres ha ca¨ªdo durante la pandemia (entre un 31% y un 41%) mientras la de venta ha subido (entre un 8% y un 31%).

Desde el Sindicato de Inquilinos, que ten¨ªa entre sus objetivos regular el alquiler desde su fundaci¨®n en Barcelona en 2017, Enric Aragon¨¨s Jov¨¦ explica que han pedido al Gobierno que la futura norma ¡°sea expl¨ªcita y blinde la ley catalana, especificando que hay comunidades con precios regulados¡±.