El gran l¨ªo del catastro: las inmobiliarias denuncian que la valoraci¨®n del 20% de las casas es superior al precio real

La picaresca de escriturar una casa por menos de lo que vale se acab¨®. Desde el pasado 1 de enero, el valor de referencia catastral entr¨® en vigor para acabar con esa pr¨¢ctica que implicaba pagos en negro a cambio de ahorrarse impuestos. Ahora el gravamen, tanto si se ha comprado (impuesto sobre transmisiones y actos jur¨ªdicos documentados) como si se ha recibido la vivienda por herencia u otras v¨ªas (impuesto de sucesiones y donaciones), se calcula con la nueva referencia. Pero a los agentes inmobiliarios no les salen las cuentas: dicen que el sistema tiene un efecto ¡°confiscatorio¡± porque al menos en uno de cada cinco casos el valor oficial es superior al valor real de las casas.

Las estimaciones var¨ªan ligeramente entre unas fuentes y otras. El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid ha calculado este verano que ¡°las tasaciones periciales inmobiliarias crecer¨¢n un 25%¡±. Es decir, que ese es el porcentaje de casos en que los contribuyentes recurrir¨ªan el pago del impuesto por considerarlo superior a lo debido, para lo que presentar¨ªan una tasaci¨®n alternativa. Mientras, la Federaci¨®n de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) se?ala, a partir de una encuesta realizada en el primer semestre del a?o en 427 agencias, que el problema afecta a un 19% de las compraventas.

Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador general de la FAI, cree que la base del problema se encuentra en que ¡°es dif¨ªcil objetivar un precio de mercado¡±. ¡°Hay cuestiones de un inmueble que el algoritmo del catastro no tiene en cuenta, o no lo suficiente¡±, explica. Y el resultado es ¡°una distorsi¨®n excesiva y, en ocasiones, inadmisible por elevada¡± del impuesto, que acaba teniendo ¡°un efecto m¨¢s confiscatorio que recaudatorio¡±. La encuesta de su asociaci¨®n calcul¨® que, en los casos en que se produce la desviaci¨®n, supone de media un 17% m¨¢s. Pero hay variaciones entre comunidades, del 11% de Extremadura a casi el 22% en Canarias. Como tambi¨¦n se detect¨® que en las dos Castillas la incidencia (aunque no el sobrecoste) es muy superior al resto de Espa?a.

En el diagn¨®stico coincide Juan Pedro Caro, socio fundador de la asesor¨ªa Templo Consulting, quien admite que el anterior sistema, que se basaba en el valor fiscal m¨ªnimo, favorec¨ªa la trampa fiscal porque daba anotaciones muy inferiores a las de mercado. ¡°Pero ahora se han pasado¡±, agrega, ¡°es una manera de recaudar m¨¢s¡±.

Caro describe una serie de ¡°situaciones t¨ªpicas¡± en las que est¨¢n viendo esto. Por ejemplo, ¡°en la venta de una vivienda con plaza de garaje, que tienen valores registrales separados, este ¨²ltimo suele estar por encima del precio de mercado¡±. Si hay suerte y la casa tiene un valor de referencia inferior, aclara, se compensa en la escritura ¡°minorando la casa y mayorando la plaza de aparcamiento¡±, ya que el comprador al final va a pagar el mismo precio. El experto tambi¨¦n advierte de ¡°herencias de segundo grado¡±, que pueden salir muy caras con el nuevo sistema, e incluso ha visto casos con vivienda de protecci¨®n oficial, ¡°pese a que tiene un valor de venta limitado por ley¡±.

M¨¢s litigios

El Ministerio de Hacienda recuerda que el nuevo valor ¡°es el resultado del an¨¢lisis de los precios de las compraventas formalizadas en escritura p¨²blica y comunicados a la Direcci¨®n General del Catastro¡±. Una portavoz del departamento completa que el c¨¢lculo se realiza ¡°de forma anual¡± para ir adapt¨¢ndolo al mercado y que ¡°se tienen en cuenta las caracter¨ªsticas y circunstancias concretas de cada inmueble¡±. ¡°Si se tiene constancia de que hay circunstancias de la descripci¨®n del inmueble que se encuentran desactualizadas¡±, contin¨²a, ¡°es posible instar la actualizaci¨®n en cualquier momento mediante escrito a la Direcci¨®n General de Catastro¡±.

Pero en el sector inmobiliario las soluciones que plantea Hacienda no convencen porque implican que el contribuyente recurra despu¨¦s de pagar el impuesto. Alfaro, el representante de FAI, cree que ¡°al final lo que va a ocurrir es que se tendr¨¢ que ir a una pericial con tasador para rebatir la opini¨®n de la Administraci¨®n¡±, lo que ¡°sube el coste y la litigiosidad¡± de las operaciones inmobiliarias. Su asociaci¨®n cree que ¡°la escritura y la fe notarial deber¨ªan ser prueba suficiente¡±.

Ahora mismo no lo es. Si el valor de referencia catastral es superior a lo que dice la escritura, se aplica para calcular el impuesto (siempre se imputa el criterio que sea m¨¢s elevado). Y Caro cree que esto favorece a la Administraci¨®n porque ¡°no todo el mundo va a pleitear con la Agencia Tributaria a menos que la cantidad sea considerable¡±. Pero incluso cuando lo es, el asesor inmobiliario cree que el sistema no tiene sentido: ¡°Si la diferencia [entre el valor catastral y el de mercado] es de 100.000 euros, estamos haciendo que el contribuyente adelante 8.000 euros y luego lo impugne¡±.