El mercado inmobiliario vive el mejor semestre en 15 a?os por el tir¨®n de la segunda mano

Casi 331.000 viviendas han cambiado de manos en Espa?a en el primer semestre de 2022. Se trata de un dato desconocido en muchos a?os, 15 exactamente, porque desde 2007 no se vend¨ªan tantas casas. En aquel a?o, se vendieron unas 342.000 en el segundo semestre, cuando empez¨® a notarse cierto enfriamiento en un sector que estaba enloquecido (entre enero y junio de 2007 se transaccionaron m¨¢s de 432.000 viviendas, y en 2006 posiblemente la actividad fuera mayor aunque el Instituto Nacional de Estad¨ªstica no recog¨ªa los datos). Pero a diferencia de entonces, cuando las gr¨²as colonizaban las ciudades y la construcci¨®n representaba m¨¢s de un 10% del PIB, ahora apenas hay obra nueva. Menos de una de cada cinco compraventas entre enero y junio se correspondieron con casas a estrenar. La conclusi¨®n es obvia: la segunda mano est¨¢ tirando del sector como no lo hab¨ªa hecho nunca.

Las compraventas de viviendas usadas entre enero y junio de este a?o, seg¨²n los datos facilitados por el INE este viernes, rozaron las 270.000. Nunca, ni siquiera en 2007, se hab¨ªa vivido algo as¨ª. El mejor semestre hasta ahora sumaba 256.000 operaciones, lo que significa que Espa?a se encuentra en este segmento de actividad por encima de los registros de los a?os de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. Y, como entonces, con los precios en ascenso hasta el momento.

La tendencia comenz¨® a verse ya a finales de 2021 y se ha prolongado (y acentuado) durante la primera parte de este a?o. Si en julio del a?o pasado Espa?a lograba superar las 50.000 compraventas de vivienda (un hito que no se alcanzaba desde 2008), en los ¨²ltimos meses la marca se ha situado en torno a las 60.000 operaciones mensuales. Mayo super¨® esa cifra y junio retrocedi¨® algo, pero no se qued¨® muy lejos: 58.010 viviendas vendidas, de las cuales 48.188 eran de segunda mano (el tercer registro m¨¢s alto de la serie estad¨ªstica, solo superado por enero de 2007 y mayo de este a?o).

La radiograf¨ªa de las operaciones del ¨²ltimo junio deja tambi¨¦n otras pistas que reflejan bien el momento en que se encuentra el mercado inmobiliario. Si m¨¢s de ocho de cada 10 casas que se venden son de segunda mano, todav¨ªa m¨¢s (nueve de cada 10) son viviendas libres. Visto desde el ¨¢ngulo opuesto, de las m¨¢s de 58.000 compraventas, apenas 4.309 se correspondieron con inmuebles que contaban con alg¨²n tipo de protecci¨®n oficial. El mercado crece sobre todo, por tanto, en la vivienda libre de segunda mano. Y el tir¨®n de las compras por inversi¨®n se deja sentir en el tipo de transmitente: las operaciones en que el comprador es una persona jur¨ªdica (es decir, una empresa) crecen m¨¢s r¨¢pido que aquellas en que compra una persona f¨ªsica. Aunque esto ¨²ltimo no implica que los particulares siguen dominando el mercado muy ampliamente: sumaron casi 54.000 de las 58.000 ventas mensuales.

Aumento generalizado

En el acumulado de enero a junio, las compraventas de vivienda crecen un 23,1%, seg¨²n el INE. Es decir, que en el primer semestre se ha vendido casi una cuarta parte m¨¢s que en los mismos meses de 2021. Pero siete comunidades aut¨®nomas superaron ese ritmo, con Baleares (54,6%), La Rioja (34,9%) y la Comunidad Valenciana (34,7%) en cabeza. Por el contrario, Navarra (7,2%), Madrid (9,7%) y el Pa¨ªs Vasco (11,2%) experimentaron los menores crecimientos semestrales. En las ciudades aut¨®nomas el comportamiento no pudo ser m¨¢s dispar: si en Ceuta las operaciones se dispararon un 73,7% interanualmente, en Melilla cayeron un 11,2%. Si se observa solo el mes de junio, en todos los territorios se vendieron m¨¢s viviendas que en el mismo mes de 2021, con la excepci¨®n de Madrid, donde las compraventas retrocedieron un 6,3%.

Los an¨¢lisis coinciden en gran medida. ¡°2022 est¨¢ siendo mucho m¨¢s intenso y con mejores datos que el pasado a?o¡±, describe Mar¨ªa Matos, directora de Estudios del portal Fotocasa. ¡°Si este intenso ritmo de compraventas continuase as¨ª¡±, a?ade la experta, ¡°podr¨ªamos cerrar muy por encima de las 600.000 compraventas y que fuese el mejor a?o desde 2007¡å. Sin embargo, no est¨¢ claro que el combustible que ha alimentado el mercado inmobiliario en los ¨²ltimos tiempos siga siendo tan poderoso en los meses que vienen. En otra nota enviada a los medios, Francisco I?arreta, portavoz de Idealista, cree que las cifras conocidas este viernes responden ¡°a la fortaleza que ha mostrado la demanda debido a las hipotecas hist¨®ricamente bajas, el deseo de cambio de vivienda y los ahorros r¨¦cord de muchas familias¡±.

El primero de esos condicionantes ha variado radicalmente. En julio, el Banco Central Europeo elev¨® los tipos de inter¨¦s oficiales por primera vez en seis a?os y lo hizo con la mayor subida en 22 a?os. ¡°El consecuente endurecimiento de las condiciones hipotecarias por parte de las entidades bancarias va a hacer que el segundo semestre del a?o no presente una actividad tan elevada y seguramente dejaremos de ver cifras hist¨®ricas¡±, vaticina Matos. Tambi¨¦n alude a la ¡°inflaci¨®n desbocada¡±, porque ¡°poco a poco va a empezar a hacer mella en el bolsillo de los hogares espa?oles¡±. Es decir, que dos circunstancias (intereses bajos y ahorro acumulado) de las tres que cita I?arreta est¨¢n desapareciendo o en v¨ªas de desaparici¨®n. Por eso, el portavoz de Idealista tambi¨¦n apunta a que ¡°en los pr¨®ximos meses asistiremos a una estabilizaci¨®n de los datos, o tal vez a alguna ca¨ªda¡±.