Pisos para estudiantes: gu¨ªa sobre la devoluci¨®n de la fianza del alquiler

Junio es el mes en el que las ciudades universitarias empiezan a vaciarse de estudiantes que han finalizado sus cursos de formaci¨®n y vuelven a sus domicilios permanentes. Seg¨²n el informe ¡®The Student Accomodation Insights 3.0¡¯, elaborado por Deloitte, de los 1.633.000 estudiantes de ense?anzas superiores que hay en Espa?a cerca de 494.000 tienen que desplazarse de su residencia habitual para estudiar.

Aparte de alquilar habitaci¨®n en un piso compartido ¨Ccon sus incomodidades y problemas de convivencia¨C lo habitual es firmar el arrendamiento tradicional de una vivienda o el alquiler de temporada. Las diferencias son trascendentales para evitar conflictos en la devoluci¨®n de la fianza.

Diferentes tipos de contrato

El arrendamiento tradicional de vivienda es una modalidad de alquiler que ofrece estabilidad al no tener que buscar piso cada a?o, pero resulta m¨¢s caro porque los meses de verano ¨Ccuando los estudiantes vuelven a su residencia familiar¨C la renta se tiene que seguir pagando.

En este caso y a la celebraci¨®n del contrato, la fianza es obligatoria y en met¨¢lico de una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta, como recoge el art¨ªculo 36.1 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Por otro lado, est¨¢n los arrendamientos de uso distinto de vivienda donde se encuentran los alquileres de temporada, que no hay que confundir con los tur¨ªsticos. Se caracterizan por una mayor autonom¨ªa de las partes contratantes y por la exigencia de dos meses de fianza, seg¨²n regula el citado art¨ªculo 36.1 de la LAU. Entre las cl¨¢usulas para diferenciarlo de un arrendamiento tradicional, se debe recoger la finalidad por la que se realiza la ocupaci¨®n temporal y dejar constancia en el contrato que el estudiante mantiene su domicilio habitual en otro lugar diferente al del alquiler.

En este caso, el estudiante tiene la ventaja que solo pagar¨¢ las rentas de alquiler de los meses del curso escolar, aunque tendr¨¢ que depositar dos meses de fianza. La desventaja: que si al a?o siguiente contin¨²a los estudios, tendr¨¢ que volver a buscar otra vivienda en alquiler con la previsible subida de renta.

En ambos tipos de contrato, el art¨ªculo 36.5 de la LAU reconoce a las partes la posibilidad de pactar cualquier tipo de garant¨ªas, incluso econ¨®micas, del cumplimiento del contrato por el alquilado y ser¨¢ adicional a la fianza en met¨¢lico (uno o dos meses, seg¨²n el tipo de arrendamiento).

Alejandro Fuentes-Lojo, socio del despacho Fuentes Lojo Abogados, recomienda a los estudiantes que ¡°firmen un contrato de alquiler de vivienda y no de temporada, para poder beneficiarse de la protecci¨®n especial que otorga el T¨ªtulo II de la LAU¡±.

Por su parte, Daniel Loscertales, abogado especializado en derecho inmobiliario, se inclina por los alquileres de temporada aunque si los alumnos van a estar varios a?os y les gusta el piso es mejor ¡°el arrendamiento normal, teniendo en cuenta que cada a?o el arrendatario puede rescindir el alquiler avisando con treinta d¨ªas de antelaci¨®n¡±.

Devoluci¨®n de la fianza

La fianza tiene como finalidad ser una garant¨ªa del propietario contra los da?os producidos en el inmueble o el impago de suministros o servicios (gas, luz, tel¨¦fono¡­). El art¨ªculo 36.4 de la LAU establece que el saldo de la fianza (descontando los da?os y suministros pendientes de pago) debe ser restituido en met¨¢lico al alquilado al final del arriendo. El propietario s¨®lo tendr¨¢ que devolver la diferencia entre lo entregado y la cantidad a que ascienda la responsabilidad imputable al estudiante.

Si no se devuelve la fianza transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el estudiante, este importe devengar¨¢ el inter¨¦s legal del dinero: el 3 % para 2022 seg¨²n recogen los Presupuestos Generales del Estado.

Hay que dejar claro que la prestaci¨®n de la fianza no faculta al estudiante para dejar de satisfacer mensualidades de renta y compensarlas con aquel dep¨®sito, toda vez que la fianza tiene que ser liquidada al final del alquiler.

El problema m¨¢s habitual es la negativa, en muchos casos, de entregar la fianza a la extinci¨®n del contrato alegando el propietario que tiene que hacer repasos en el piso (pintar de nuevo la vivienda, limpieza del mismo, sacar manchas de uso, etc.), ¡°lo cual es del todo improcedente y en caso de pactarse una cl¨¢usula en este sentido es nula de pleno derecho. La propiedad no puede pretender que se devuelva la vivienda en el estado en que se entreg¨® en su d¨ªa, pues se asume que tendr¨¢ un desgaste inherente al uso ordinario de la misma¡±, asegura Fuentes-Lojo.

Cuesti¨®n distinta es que se hubieren causado da?os o desperfectos en la vivienda, en cuyo caso la propiedad s¨ª tiene derecho a que el inquilino asuma su reparaci¨®n destinando la fianza al efecto.

La soluci¨®n ante la falta de devoluci¨®n de la fianza pasa por interponer una demanda reclamando dicho importe si al cabo de un mes desde la finalizaci¨®n del contrato no procede a su entrega. Fuentes-Lojo recomienda que cuando ¡°la cuant¨ªa reclamada sea inferior o igual a 6.000 euros se utilice el proceso de juicio verbal que es m¨¢s r¨¢pido y menos costoso para el ciudadano¡±.

Adem¨¢s, es indistinto que el contrato sea de temporada o de vivienda habitual, pues en ambos casos se puede acudir, desde 2019, al proceso verbal seg¨²n establece el art¨ªculo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Sin embargo, como recuerda Daniel Loscertales, hay que tener en cuenta que ¡°cualquier tema que vaya ahora al juzgado, el ciudadano debe tener paciencia, pues tardar¨¢ meses o a?os¡± en resolverse.

Dep¨®sito en la comunidad aut¨®noma

La Ley de Arrendamientos Urbanos tambi¨¦n establece en su disposici¨®n adicional tercera la posibilidad de que las comunidades aut¨®nomas establezcan la obligaci¨®n de los propietarios de la vivienda arrendada de depositar el importe de la fianza (uno o dos meses) y sin devengo de inter¨¦s en la administraci¨®n auton¨®mica o del ente p¨²blico que se designe hasta la extinci¨®n del correspondiente contrato. Su finalidad es tributaria para justificar las desgravaciones fiscales de los inquilinos y no hacerlo puede suponer el riesgo de las oportunas sanciones administrativas.

Fuentes-Lojo recomienda en relaci¨®n al dep¨®sito de la fianza ¡°estar informado de la normativa auton¨®mica correspondiente¡±. En Catalu?a, por ejemplo, si el contrato es de temporada existe obligaci¨®n de depositar la fianza pero su cuant¨ªa ser¨¢ proporcional a la duraci¨®n del contrato, ¡°de esta forma se har¨¢ un prorrateo seg¨²n los meses de duraci¨®n pactados tomando como referencia que las dos mensualidades de renta que establece el art. 36.1 de la LAU corresponden a un contrato de una anualidad¡±.

La mayor¨ªa de las comunidades han regulado la obligaci¨®n de dep¨®sito, con la excepci¨®n de Cantabria, Navarra y el Principado de Asturias, que no exigen la entrega de la fianza.

Por otro lado, las comunidades aut¨®nomas que establecen condiciones para acceder a la deducci¨®n fiscal por vivienda habitual (requisito que no cumplen los estudiantes en los contratos de temporada), exigen que el arrendador haya cumplido con su obligaci¨®n de depositar la fianza.

En aquellas comunidades que establecen la obligaci¨®n del dep¨®sito de la fianza, su devoluci¨®n por el propietario al estudiante se compensar¨¢ con lo que tiene que recibir de la administraci¨®n auton¨®mica. El arrendador puede retirar el importe de la fianza presentando el recibo de dep¨®sito y el ejemplar para el arrendador del contrato de alquiler, donde al devolver la fianza le pondr¨¢n el sello de cancelado.

Si transcurre un mes desde la finalizaci¨®n del contrato y la administraci¨®n auton¨®mica no devolviera la cantidad depositada, ¨¦sta devengar¨¢ el inter¨¦s legal correspondiente.