Calefacci¨®n central: respuestas legales para rebajar la factura del gas y evitar conflictos

La crisis energ¨¦tica tras la invasi¨®n rusa de Ucrania ha puesto en estado de alarma a los 1,6 millones de hogares que cuentan con calefacci¨®n central en su comunidad de vecinos.

Si los propietarios no toman medidas ver¨¢n m¨¢s que triplicarse la factura energ¨¦tica en este invierno, pudiendo pasar de los 1.000 euros a los 3.500 en estos meses, seg¨²n una estimaci¨®n del Consejo General de Colegios Administradores de Fincas.

El plan de contingencia energ¨¦tica aprobado el 11 de octubre por el Consejo de Ministros se compromete a ¡°reducir¡± la factura del gas para estos hogares que cuentan con una caldera comunitaria y que no est¨¢n pudiendo acogerse a la tarifa regulada del gas (TUR), mucho m¨¢s econ¨®mica que las del mercado libre. Sin embargo, el Gobierno no precisa c¨®mo conseguir¨¢ esta rebaja. A continuaci¨®n se ofrecen respuestas legales a los problemas en las comunidades de vecinos que surjan en torno a la calefacci¨®n y agua sanitaria central.

?Qu¨¦ medidas se pueden adoptar por los vecinos para reducir este invierno la factura energ¨¦tica comunitaria?

Las medidas que se pueden adoptar son a corto plazo y suponen reducir el confort y, aun as¨ª, se pasar¨¢ m¨¢s fr¨ªo y se pagar¨¢ m¨¢s que en a?os anteriores. Las soluciones pasan por tener menos meses la calefacci¨®n encendida, reducir desde los 25 a los 19 grados la temperatura de los radiadores, limitar las horas que la calefacci¨®n est¨¢ funcionando o, en los casos m¨¢s extremos, prescindir de este servicio. Una comunidad de vecinos de Logro?o pasar¨¢ el invierno sin calentarse por lo inasumible de la cuota comunitaria.

Todas estas decisiones se deben aprobar por los vecinos, que como reconoce Peio Mendia, tesorero del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, est¨¢ obligando a estos profesionales a ¡°tener que convocar, en muy poco tiempo, un gran n¨²mero de juntas de propietarios extraordinarias y soportar una presi¨®n muy fuerte para solucionar los problemas entre los vecinos¡± porque no es lo mismo tener 19 grados en un piso orientado al sur que en uno al norte.

?Deben estar todos los vecinos de acuerdo para no encender la calefacci¨®n?

El acuerdo para no encender la calefacci¨®n debe ser adoptado en junta de propietarios por mayor¨ªa simple (la mitad de los propietarios m¨¢s uno) de los presentes y cuotas de participaci¨®n seg¨²n recoge el art¨ªculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) puesto que es una decisi¨®n temporal y significa que el servicio no se suprime de una manera definitiva.

Como es un acto de administraci¨®n ¡°no es necesario el consentimiento un¨¢nime, sin perjuicio de las acciones que puedan en su caso ejercitar los propietarios afectados¡±, asegura Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especialista en derecho inmobiliario.

Desde Leg¨¢litas recuerdan que ¡°la decisi¨®n no puede tomarse unilateralmente por el presidente o el administrador de fincas¡±.

?Qu¨¦ opciones tiene un vecino en desacuerdo con las medidas de su comunidad sobre la calefacci¨®n central?

La decisi¨®n sobre la calefacci¨®n se adopta por mayor¨ªa en una junta de propietarios y es ejecutable por parte de la comunidad de vecinos salvo impugnaci¨®n en los tribunales conforme al art¨ªculo 18 de la LPH.

Si un vecino est¨¢ en contra de suprimir o reducir el servicio de calefacci¨®n la ¨²nica v¨ªa que tiene es impugnar judicialmente el acta de la reuni¨®n de vecinos y solicitar una medida cautelar urgente para evitar la ejecuci¨®n del acuerdo y as¨ª dejarlo en suspenso.

Lo recomendable para los vecinos discordantes antes de iniciar una v¨ªa judicial es intentar llegar a un acuerdo con la comunidad al objeto de que le concedan facilidades de pago, ampar¨¢ndose en la situaci¨®n de crisis.

?Qu¨¦ pueden hacer los inquilinos en cuyo contrato se incluye la calefacci¨®n si no se enciende?

En estos casos, las personas alquiladas pueden exigir a sus caseros, seg¨²n el art¨ªculo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que se les provea de un suministro alternativo a la calefacci¨®n central ¡°en tanto que es una condici¨®n necesaria para la habitabilidad de la vivienda¡±, seg¨²n Fuentes-Lojo.

Y en el improbable caso que la vivienda sea inhabitable, el inquilino podr¨¢ desistir del contrato o pedir la suspensi¨®n temporal del mismo, dejar la vivienda y durante ese tiempo no abonar la renta de alquiler, seg¨²n la normativa sobre arrendamientos urbanos.

?Se puede exigir la reducci¨®n de la renta mensual?

El arrendatario, en la mayor¨ªa de los casos, no tiene derecho a que el propietario aplique la reducci¨®n de rentas y s¨ª podr¨¢ exigir que se provea de calefacci¨®n a la vivienda.

Desde Leg¨¢litas consideran que cuando en el contrato conste que la calefacci¨®n central est¨¢ incluida en el precio de la renta y no se disponga de ella, ¡°el inquilino puede exigir una reducci¨®n de las mensualidades¡±.

?La legislaci¨®n actual obliga a los vecinos de la comunidad de propietarios a mantener la calefacci¨®n a 19 grados?

Las comunidades de vecinos no est¨¢n obligadas por el Real Decreto-Ley 14/2022 sobre medidas de ahorro, eficiencia energ¨¦tica y de reducci¨®n de la dependencia energ¨¦tica del gas natural que establece que la temperatura de la calefacci¨®n no puede superar los 19 grados en el interior de edificios o locales administrativos, tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales.

Esta ley obliga a aquellos inmuebles con concurrencia p¨²blica como son los teatros, cines, bares, restaurantes y cafeter¨ªas y tambi¨¦n los dedicados al transporte de personas como estaciones y aeropuertos.

?Tienen los locales comerciales con calefacci¨®n central que respetar la temperatura de 19 grados que marca el Gobierno?

Para Fuentes-Lojo, los comercios en estos edificios comunitarios est¨¢n facultados para desconectarse de la calefacci¨®n central.

Esta desconexi¨®n tiene como finalidad poner en marcha una instalaci¨®n individualizada que les permita cumplir con la normativa del Gobierno, ¡°pero no podr¨¢n exigir a la comunidad que abone dichos gastos, pues es un coste de adaptaci¨®n para la realizaci¨®n de la actividad del local ajeno a la comunidad¡±, asegura el abogado.

?Qu¨¦ medidas piensa adoptar el Gobierno para reducir la factura del gas en hogares con calderas comunitarias?

En la teor¨ªa todos los consumidores con un consumo inferior a los 50.000 kWh pueden contratar la tarifa regulada de gas natural (TUR). Sin embargo, las comunidades de vecinos con calefacci¨®n de gas centralizada se les considera grandes consumidores y no pueden por ley acceder a esta tarifa refugio, incluso cuando dispongan de sistemas de reparto del consumo.

Dentro del nuevo plan de contingencia energ¨¦tica, el Consejo de Ministros del 11 de octubre se ha comprometido a reducir la factura de 1,6 millones de hogares con calderas comunitarias con vistas al pr¨®ximo invierno. El Gobierno limitar¨¢ el precio del gas natural que pagan estas comunidades de vecinos. El objetivo es que estos usuarios tengan un nivel de protecci¨®n equivalente al que tienen desde hace un a?o los consumidores de la tarifa regulada de gas.

A d¨ªa de hoy, los hogares con una caldera individual tienen acceso a pagar el gas a 6 c¨¦ntimos seg¨²n la tarifa TUR. ¡°Creemos que esto no es justo, m¨¢s cuando esta tarifa regulada se da en funci¨®n del consumo, no de la renta de la persona que la disfruta¡±, asegura Peio Mendia. No es l¨®gico que a d¨ªa de hoy los chalets tengan una tarifa regulada y las viviendas con calefacci¨®n central, da igual la renta, est¨¢n en el mercado libre a 20 c¨¦ntimos kw/h.

?Son viables las subvenciones de los Fondos Next Generation para estas comunidades?

A largo plazo s¨ª es aconsejable invertir en sistemas de calefacci¨®n m¨¢s eficientes y en elementos de regulaci¨®n del calor dentro de la vivienda, tambi¨¦n la acometida de obras para reducir las necesidades energ¨¦ticas de los hogares.

Este tipo de obras tienen un elevado coste, pero est¨¢n siendo subvencionadas por los Fondos Next Generation. Por ello los administradores de fincas colegiados aconsejan que se pidan estas ayudas por parte de las comunidades de propietarios y los particulares, porque es fundamental para la reducci¨®n de la factura energ¨¦tica a medio y largo plazo.

Sin embargo frente a unas subvenciones muy importantes, los propietarios se enfrentan a unos gastos de instalaci¨®n que est¨¢n disparando su precio por el incremento de los costes de las materias primas y de la energ¨ªa para su producci¨®n.

En cualquiera de los casos, la promesa de unas subvenciones de hasta el 60% puede actuar de incentivo para que las comunidades que quieran reducir su factura energ¨¦tica en los pr¨®ximos inviernos tomen decisiones.

?Obliga la normativa a instalar contadores individuales en edificios de calefacci¨®n central?

El Ministerio para la Transici¨®n Ecol¨®gica y Reto Demogr¨¢fico a trav¨¦s del Real Decreto 736/2020 estableci¨® un calendario progresivo para instalar contadores individuales, obligando en primer lugar a las zonas m¨¢s fr¨ªas a contar con sistemas de reparto del consumo.

En Madrid la obligaci¨®n comienza este noviembre y, en ¨²ltimo lugar, se extender¨¢ a Barcelona y la cornisa cant¨¢brica en la primavera de 2023.

De todas formas, quedan exentas de la obligaci¨®n de poner contadores las viviendas ubicadas en Baleares y Canarias, la zona de Levante, Guadalquivir, Ceuta y Melilla, que se corresponden con las zonas A y B.

Todos los edificios construidos despu¨¦s de 1998 tienen obligaci¨®n de tener un sistema de contador individualizado, sin embargo, para las construidas anteriormente, la normativa obliga a poner contadores individualizado a las comunidades de vecinos cuando amorticen la instalaci¨®n de estos sistemas en menos de cuatro a?os.

Muchos edificios construidos antes de 1998 carece de contaje individualizado y, adem¨¢s, ¡°la mayor¨ªa de las veces tampoco pueden instalarlo. Solo est¨¢n obligadas alrededor de un 30% de las comunidades¡±, seg¨²n Peio Mendia.

Conviene conocer el C¨®digo T¨¦cnico de la Edificaci¨®n por el que se establece las zonas clim¨¢ticas en las que se divide Espa?a identific¨¢ndolas mediante una letra, correspondiente a la severidad clim¨¢tica de invierno, y un n¨²mero, correspondiente a la severidad clim¨¢tica de verano.