Lo que puede quedar en papel mojado en la nueva ley de vivienda

La nueva ley de vivienda tiene varios elementos que pueden quedar en el aire por salirse del radar del Estado. Las comunidades aut¨®nomas son las administraciones competentes en pol¨ªtica de vivienda, y algunas de ellas ¡ªfundamentalmente, las gobernadas por el PP¡ª ya han expresado su malestar con la norma incluso antes de que el Gobierno y sus aliados ERC y Bildu anunciaran este viernes haber alcanzado un consenso. Una de las cuestiones m¨¢s peliagudas es la declaraci¨®n de las zonas tensionadas, aquellas donde los precios de la vivienda son particularmente elevados y para las cuales el texto legislativo reci¨¦n acordado prev¨¦ topes al alquiler. El problema es que son los Ejecutivos regionales quienes tienen la ¨²ltima palabra sobre qu¨¦ per¨ªmetros de sus territorios caen bajo este nuevo concepto. Y no est¨¢ claro si todas acatar¨¢n las nuevas reglas.

Desde la direcci¨®n del Partido Popular aseguran que dar¨¢n libertad a los presidentes auton¨®micos de aquellas comunidades en las que el PP gobierna para que analicen ¡°las cuestiones t¨¦cnicas¡± de la ley y marquen ¡°su propia hoja de ruta¡±. De momento, las baron¨ªas sondeadas han recibido el anuncio con cautela y, una vez se d¨¦ a conocer el contenido definitivo de la norma, decidir¨¢n sobre el procedimiento a seguir. En el caso de Madrid y Andaluc¨ªa, desde los equipos de Isabel D¨ªaz Ayuso y Juan Manuel Moreno, se arremete contra el car¨¢cter ¡°intervencionista¡± del acuerdo. Ambos Ejecutivos auton¨®micos emprender¨¢n acciones si consideran que, tras evaluar la ley en profundidad, existe conflicto entre administraciones. Mientras que desde el gabinete de Fernando L¨®pez Miras, en Murcia, advierten de que no declarar¨¢n zonas tensionadas.

¡°Estudiaremos el texto para analizar si, como parece, invade competencias auton¨®micas y recurrir la ley en los tribunales. Aqu¨ª se cumple la ley, pero se buscar¨¢n todas las f¨®rmulas posibles para evitar las consecuencias negativas¡±, apuntan desde el entorno de Ayuso. La Junta de Andaluc¨ªa pedir¨¢, adem¨¢s, la celebraci¨®n de la Conferencia Sectorial de Vivienda para conocer el fondo del acuerdo, ¡°que se ha cocinado a espaldas de las comunidades¡± y ¡°cuyo contenido afectar¨¢ a sus pol¨ªticas¡± de vivienda. Fuentes del Gobierno murciano critican que la norma invade las competencias de las comunidades en materia de vivienda, ¡°incumpliendo la Constituci¨®n¡±, y aseguran que la nueva ley desincentivar¨¢ el alquiler y subir¨¢ los precios, en lugar de bajarlos. Desde la Xunta de Galicia prefieren no pronunciarse en un sentido o en otro hasta que no ¡°conozcan el texto definitivo¡±.

El Gobierno, por su parte, asegura que la nueva norma es ¡°totalmente respetuosa con las competencias auton¨®micas en materia de vivienda¡±, algo que han remarcado los diputados de Bildu, Oskar Matute, y de ERC, Pilar Vallugera, que se encargaron de presentar el viernes la nueva norma, que cuenta con el necesario apoyo de sus formaciones.

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La Ley de Vivienda ampl¨ªa las zonas tensionadas con tope de alquiler

Las zonas del mercado residencial tensionadas son aquellas donde los precios de los inmuebles han subido tanto que est¨¢n expulsando a los vecinos hacia otras ¨¢reas. Su definici¨®n ha sido uno de los puntos que m¨¢s ha creado fricciones entre las formaciones pol¨ªticas que han cerrado el acuerdo. Finalmente, la nueva norma pactada entre el Gobierno, Bildu y ERC fija unos requisitos m¨¢s flexibles con respecto a la primera versi¨®n del texto. Determina que son zonas tensionadas aquellas donde se cumplan las dos siguientes circunstancias, que no es necesario que se den a la vez: el coste de pagar el alquiler, incluidos gastos y suministros, supone un esfuerzo para el inquilino de m¨¢s del 30% de la renta media de la zona, o los precios han subido en los ¨²ltimos cinco a?os m¨¢s de tres puntos por encima del IPC.

En estos casos se podr¨¢n limitar los precios del alquiler. Los topes ser¨¢n distintos en funci¨®n de que se trate de un peque?o propietario o de un gran tenedor. En el primer caso, los nuevos contratos deber¨¢n estar referenciados al precio del contrato anterior, aunque se permite aplicar la actualizaci¨®n anual, que ya no ser¨¢ v¨ªa IPC ¡ªdel 2% para este a?o, del 3% para el siguiente y a partir de 2025 a trav¨¦s de un nuevo ¨ªndice que dise?ar¨¢ el INE¡ª. En cuanto a los grandes tenedores ¡ªen la primera versi¨®n del texto normativo se refer¨ªa a empresas con 10 o m¨¢s viviendas; ahora se rebaja a cinco el n¨²mero de casas que deben tener esos caseros, que pueden ser tanto personas f¨ªsicas como jur¨ªdicas¡ª, se establece que no puedan fijar rentas por encima de un determinado ¨ªndice de referencia, diferente seg¨²n la zona, regla que tambi¨¦n vale para los peque?os caseros que saquen por primera vez una vivienda al mercado.

Pero en este caso la pescadilla vuelve a morderse la cola. La definici¨®n de gran tenedor podr¨¢ incluir tambi¨¦n a propietarios de cinco o m¨¢s inmuebles en una misma zona tensionada, siempre y cuando est¨¦ ¡°motivado y justificado por la comunidad aut¨®noma correspondiente¡±, se?alan fuentes gubernamentales. As¨ª, ¡°si una comunidad no declara zonas tensionadas no se aplica la limitaci¨®n de precios¡±, se?alan las mismas fuentes. Tampoco habr¨¢ sanciones, porque tambi¨¦n son las autonom¨ªas las encargadas de ponerlas.

El l¨ªder del PP, Alberto N¨²?ez Feij¨®o, no ha querido valorar si derogar¨¢ o no la norma de llegar a La Moncloa tras las elecciones generales de final de a?o. Eso s¨ª, fuentes de la direcci¨®n concretan que si Feij¨®o es investido presidente aplicar¨¢n modificaciones legislativas para eliminar el ¡°planteamiento invasivo¡± de la ley. El PP dar¨¢ a conocer pr¨®ximamente sus propuestas concretas en materia de vivienda, dibujadas gen¨¦ricamente en el programa marco de las elecciones del pr¨®ximo 28 de mayo. En el texto, presentado a finales del pasado marzo, se habla de ¡°explorar conjuntamente soluciones factibles para garantizar un uso racional del suelo, construir viviendas en propiedad a precios m¨¢s asequibles, movilizar viviendas en r¨¦gimen de alquiler y profundizar en la rehabilitaci¨®n del parque existente¡±, y se adquiere el ¡°compromiso de garantizar la gesti¨®n de bolsas de viviendas destinadas a familias en situaci¨®n de emergencia o desahuciadas por causa de extraordinaria necesidad¡± y para j¨®venes. En cualquier caso, se rechazar¨¢n ¡°consignas o planteamientos intervencionistas¡±. ¡°Estoy de acuerdo en controlar los precios de alquiler, pero, intervenir los precios, suena muy bien, pero funciona muy mal. Presentaremos un modelo alternativo a la ley antivivienda¡±, afirm¨® Feij¨®o este s¨¢bado en un acto en Vega de Pas, Cantabria. ¡°Vamos a garantizar m¨¢s seguridad tanto para el arrendador como para el arrendatario. ?Sab¨¦is c¨®mo se bajan los precios de la vivienda? Haciendo m¨¢s vivienda¡±, ha a?adido.

La experiencia catalana

Catalu?a es la comunidad donde con toda seguridad se puede aplicar m¨¢s r¨¢pidamente la ley una vez aprobada, porque tiene la maquinaria t¨¦cnica engrasada. En una iniciativa pionera en Espa?a, el Parlament aprob¨® en septiembre de 2020 el decreto de contenci¨®n de rentas, que contemplaba congelar los precios del alquiler o rebajarlos: la f¨®rmula consist¨ªa en declarar ¨¢reas de mercado residencial tenso y obligar a los propietarios de estas zonas a ajustarse al ¨ªndice elaborado por la Generalitat (si el ¨ªndice fijaba un precio inferior al contrato anterior, se produc¨ªan ca¨ªdas de rentas). Los criterios eran siempre t¨¦cnicos, tanto de la construcci¨®n del ¨ªndice, que es p¨²blico y se sigue actualizando (se elabora a partir de datos catastrales, precios oficiales del alquiler, antig¨¹edad de la finca o si tiene ascensor), como de las ¨¢reas (ahora no est¨¢n actualizadas porque el Tribunal Constitucional tumb¨® la ley en marzo de 2022).

Inicialmente, 61 municipios solicitaron ser zona tensionada, una cifra que se elev¨® a 77 en el segundo a?o de vigencia de la ley. Entre las ciudades que renovaron esta condici¨®n figuraba Badalona, gobernada por el PP, partido que recurri¨® la limitaci¨®n de precios ante el Tribunal Constitucional. El Tribunal consider¨®, por unanimidad, que la norma catalana invad¨ªa las competencias del Estado en materia civil para regular las bases contractuales.

Otra cuesti¨®n es el efecto que tuvo la ley en Catalu?a. Se han publicado una docena de estudios sobre ello. Es un hecho que los precios bajaron y que se retiraron pisos del mercado de alquiler, pero resulta dif¨ªcil discernir cu¨¢nto de ello se debi¨® a la contenci¨®n de rentas y cu¨¢nto a la situaci¨®n en la que estuvo vigente la regulaci¨®n, en plena pandemia. Un informe oficial aseguraba que los precios cayeron un 3% en los municipios donde se aplic¨®. En cambio, economistas y juristas consideraron que la regulaci¨®n se hizo sin debate y apuntaron que la contenci¨®n de rentas deber¨ªa repartirse entre los caseros y la Administraci¨®n. Lo que tambi¨¦n es un hecho es que los precios est¨¢n en m¨¢ximos hist¨®ricos tras la anulaci¨®n de la ley, tanto en Catalu?a como en su capital. En Barcelona, el a?o cerr¨® con un alquiler medio de 1.077 euros al mes, a solo tres euros del salario m¨ªnimo, que es de 1.080.

La alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, ha celebrado el acuerdo ¡°y que las comunidades puedan regular a partir del ¨ªndice de referencia¡±. Sin embargo, ha lamentado que la nueva norma no regule los alquileres de temporada, aquellos con una duraci¨®n inferior al a?o que en la comunidad se convirtieron en una f¨®rmula para esquivar el tope de precios. ¡°Pediremos a S¨¢nchez que lo reconsidere¡±, ha dicho. El Sindicat de Llogateres, que antes de 2020 fue un actor esencial en el dise?o de la regulaci¨®n catalana ahora anulada, ha celebrado algunos avances, como que los caseros paguen los honorarios inmobiliarios, pero ha cuestionado varios aspectos. La portavoz del organismo, Carme Arcarazo, ha alertado de ¡°graves problemas¡± en una regulaci¨®n sobre la que ven ¡°graves agujeros¡±. ¡°No hay garant¨ªas de que no se puedan imputar a los inquilinos gastos adicionales como el IBI o la comunidad¡±. El sindicato ha avisado de que la norma acordada no contempla aplicar la regulaci¨®n de precios a los alquileres de temporada.

Por su parte, el director jur¨ªdico y portavoz de los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) de Catalu?a, Carles Sala ¡ªal igual que muchos portales y agencias de todo el pa¨ªs¡ª, ha rechazado el acuerdo. Asegura que el mercado del alquiler se vio reducido en Catalu?a porque los propietarios retiraron viviendas y muchas se destinaron a la venta. ¡°Para los inquilinos es una ley buena a corto plazo pero negativa a largo, porque reducir¨¢ la oferta¡±, mantiene. Y menos oferta significa precios m¨¢s altos, alerta el sector desde hace a?os.

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