Una directiva contra la especulaci¨®n

El pasado 29 de diciembre venci¨® el plazo de transposici¨®n de la Directiva (UE) 2021/2167, sobre compradores de cr¨¦ditos. Se trata de una ley europea muy importante que trata de poner orden en el salvaje oeste del opaco mercado de venta de cr¨¦ditos impagados generado a ra¨ªz de la crisis financiera.

Ante la imposibilidad de pagar sus hipotecas, cientos de miles de familias fueron expulsadas de sus casas. Los bancos vendieron masivamente estos cr¨¦ditos, garantizados por la vivienda, a los fondos especulativos, conocidos como fondos buitres, con descuentos de hasta el 90%. Las operaciones se realizaron mediante ventas en bloque sin que se conozca el precio de cada caso particular. Las ventas de pr¨¦stamos morosos de las entidades financieras espa?olas a los fondos especulativos entre 2008 y 2022 ascienden a 229.719 millones de euros, seg¨²n el ¨²ltimo informe de Axis Corporate.

La directiva europea trata de establecer un mercado m¨¢s transparente en este campo. Exige obligaciones de informaci¨®n a los administradores y compradores de estos cr¨¦ditos, aumenta la protecci¨®n de los consumidores y exige a los bancos ¡°una tolerancia razonable¡± antes de iniciar una ejecuci¨®n hipotecaria. Destaca la obligaci¨®n de comunicar al deudor ¡°la identificaci¨®n y los datos de contacto del comprador¡±. Informaci¨®n relevante para poder reclamar.

Algunas iniciativas legales han planteado que los deudores hipotecarios pudieran extinguir el cr¨¦dito pagando el mismo precio que los fondos especulativos. Se amparaban en el C¨®digo Civil (art¨ªculo 1535). Una disposici¨®n inspirada en el derecho romano (ley Anastasiana) que proteg¨ªa a los d¨¦biles de los especuladores por ¡°razones de humanidad y de benevolencia¡±, como ha recordado Jes¨²s S¨¢nchez, decano del Colegio de Abogados de Barcelona, autor de valiosos estudios sobre esta materia.

El Tribunal Supremo rechaz¨® en 2015 aplicar este criterio de justicia en los casos en que el cr¨¦dito ¡°ha sido transmitido conjuntamente con otros, en bloque¡±, que son la inmensa mayor¨ªa. Sus argumentos fueron sobre todo financieros. Posteriormente el Tribunal Constitucional en 2019 declar¨® inconstitucional el retracto de los cr¨¦ditos que estaban garantizados con la vivienda que hab¨ªa autorizado la ley catalana 24/2015. La sentencia, no obstante, registr¨® los votos particulares de los magistrados Juan Antonio Xiol R¨ªos y Mar¨ªa Luisa Balaguer.

La verdad es que la incorporaci¨®n de los principios de la directiva al derecho espa?ol podr¨ªa acoger muchas de las demandas de los juristas, acabar con muchos abusos en la vivienda y fijar¨ªa criterios de transparencia en un campo dominado por la especulaci¨®n. Como apunta Jes¨²s S¨¢nchez, ¡°los fondos de inversi¨®n han comercializado este pa¨ªs. Encima est¨¢n en para¨ªsos fiscales en la propia Europa con lo cual tienen una clara ventaja respectos a las empresas de aqu¨ª. No entro en la legalidad, pero si en las ventajas de los que act¨²an en para¨ªsos fiscales. Es una situaci¨®n muy desmoralizadora y triste cuando ves el poder de los lobbies en Europa, cuando ves que cuatro fondos se est¨¢n quedando con todo el mercado¡±.

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