El encarecimiento hipotecario deja fuera del mercado a m¨¢s de la mitad de los espa?oles

La escalada de tipos de inter¨¦s, y el consecuente encarecimiento hipotecario, han puesto en aprietos a muchas familias que ten¨ªan pr¨¦stamos variables. Pero a la vez han provocado un segundo efecto sobre el mercado: el porcentaje de poblaci¨®n que cumple los criterios de solvencia para poder acceder a un pr¨¦stamo se ha reducido de manera espectacular. Un estudio de la plataforma tecnol¨®gica inmobiliaria Clikalia calcula esa ca¨ªda en m¨¢s de 30 puntos porce...

La escalada de tipos de inter¨¦s, y el consecuente encarecimiento hipotecario, han puesto en aprietos a muchas familias que ten¨ªan pr¨¦stamos variables. Pero a la vez han provocado un segundo efecto sobre el mercado: el porcentaje de poblaci¨®n que cumple los criterios de solvencia para poder acceder a un pr¨¦stamo se ha reducido de manera espectacular. Un estudio de la plataforma tecnol¨®gica inmobiliaria Clikalia calcula esa ca¨ªda en m¨¢s de 30 puntos porcentuales. Si entre finales de 2021 y principios de 2022, cuando empez¨® a subir el eur¨ªbor, un 73% de la poblaci¨®n espa?ola con ingresos pod¨ªa acceder a un cr¨¦dito hipotecario sin sobrepasar los umbrales de esfuerzo exigidos por los bancos, actualmente esa cifra estar¨ªa en torno al 39%. Es decir, que m¨¢s de 6 de cada 10 personas estar¨ªan ahora mismo excluidas del mercado hipotecario.

El an¨¢lisis de la firma, especializada en la compra de casas para su reforma y venta a trav¨¦s de canales digitales, recoge datos propios junto con otros del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), el Ministerio de Vivienda y el Banco de Espa?a. La tasa de esfuerzo m¨¢xima la ha situado en el 30% (es decir, que una familia no tenga que destinar m¨¢s de ese porcentaje de sus ingresos al pago de la hipoteca), que es la que habitualmente recomiendan los expertos y figura como referencia en la ley estatal de vivienda. Pero los autores del informe admiten que algunos bancos pueden elevar ese l¨ªmite hasta el 40%, en funci¨®n de otros criterios de riesgo.

Pese a ello, la conclusi¨®n de que la subida de los intereses ha dejado fuera de juego a muchos hogares no variar¨ªa. Como ejemplo, Clikalia detalla cifras para Madrid y Barcelona, los dos mayores mercados locales de vivienda de Espa?a y tambi¨¦n dos de los que presentan mayor tensi¨®n de precios. Pese a que las familias de estas ciudades suelen contar con ingresos m¨¢s altos, esto no les compensa para comprar una casa: solo un 25% de los madrile?os y un 18% de los barceloneses podr¨ªan optar actualmente a una hipoteca. ¡°Cabe se?alar que una tolerancia superior en t¨¦rminos de tasa de esfuerzo [permitir que se destine hasta el 40% de los ingresos a la cuota hipotecaria] ampliar¨ªa dicha cuota de poblaci¨®n al 39% y 26%, respectivamente¡±, se?ala el informe.

El estudio destaca que la subida de tipos ¡°ha endurecido las condiciones de accesibilidad al cr¨¦dito¡± y considera que este hecho, ¡°junto con el clima de incertidumbre ante mayores incrementos futuros, fren¨® las transacciones y las concesiones de hipotecas durante 2023¡å.

Seg¨²n los ¨²ltimos datos del INE, el a?o pasado la constituci¨®n de pr¨¦stamos para la compra de vivienda retrocedi¨® cerca de un 18%, casi el doble de lo que cayeron las compraventas de inmuebles. Ambos datos se comparan con un 2022 de r¨¦cord, aunque tambi¨¦n fue el a?o en que el Banco Central Europeo puso fin a un largo periodo de tipos ultrabajos. La nueva pol¨ªtica monetaria restrictiva, estrenada en julio de aquel a?o con el objetivo de frenar la inflaci¨®n, se sald¨® con la escalada de tipos m¨¢s abrupta de la historia del regulador del euro. El precio oficial del dinero pas¨® del 0% al 4,5%, donde est¨¢ actualmente, en algo m¨¢s de un a?o. Esto hizo que el eur¨ªbor, que no depende estrictamente de los tipos oficiales pero tiende a calcarlos, tambi¨¦n subiera. Y encareci¨® igualmente las ofertas hipotecarias que hacen los bancos a sus clientes.

La nueva coyuntura del mercado hipotecario ha provocado otras transformaciones. El an¨¢lisis de Clikalia, que tambi¨¦n ofrece asesoramiento de financiaci¨®n a sus clientes, indica que quienes piden un pr¨¦stamo ahora tienden a pedir menos cantidad. La ratio entre el volumen de la hipoteca y el valor de la casa ha retrocedido en 16 meses, entre mayo de 2022 y septiembre de 2023, del 65,2% al 62,2%. ¡°Esta tendencia sugiere que los prestatarios buscan pr¨¦stamos m¨¢s peque?os para minimizar su exposici¨®n a los altos costes de financiaci¨®n¡±, indican los autores.

Dicho de otra manera, con hipotecas m¨¢s caras los compradores de vivienda tienden a tirar m¨¢s de sus propios ahorros. Y eso en un contexto en el que los hogares ya tienen muchas dificultades para juntar el dinero suficiente para comprar una casa, puesto que los bancos raramente financian todo el importe de la vivienda (suelen dar un tope del 80%) y adem¨¢s hay que pagar algunos impuestos. Los c¨¢lculos de Clikalia indican que una pareja joven (entre 25 y 35 a?os) necesita m¨¢s de nueve a?os para juntar el ahorro necesario para poder comprar una casa con hipoteca. Y ese periodo se eleva a casi 14 a?os y m¨¢s de 15, respectivamente, en las ciudades de Madrid y Barcelona.

La consecuencia de todo esto que es que esas familias tienen que vivir, mientras tanto, de alquiler. Y, en un giro maquiav¨¦lico del guion, son precisamente los arrendamientos los que acaban padeciendo por el encarecimiento hipotecario. ¡°Los problemas de emancipaci¨®n empujan la demanda hacia el mercado del alquiler¡±, ¨ªndica el estudio. ¡°Una concentraci¨®n de la demanda en torno a un mercado para el que existe una oferta muy escasa¡±, contin¨²a, ¡°ejerce una presi¨®n sobre los precios que mantiene la tasa de esfuerzo del alquiler en niveles muy superiores a la de la compra¡±. Clikalia calcula que de media los hogares que pagan hipoteca destinan un 27% de sus ingresos a las letras mensuales, mientras que el alquiler se come un 37% en el caso de los inquilinos. Esto est¨¢ por encima de la recomendaci¨®n de no gastar m¨¢s del 30% en la vivienda y es un factor que merma la capacidad de ahorro para acceder a la compra. Un c¨ªrculo vicioso, en suma, que ahora se ve agravado por el encarecimiento de las hipotecas.

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