2023: el a?o en que los alquileres siguieron creciendo sin control

No es f¨¢cil saber lo que pas¨® con el mercado de alquiler en Espa?a el a?o pasado. La falta de una estad¨ªstica p¨²blica adecuada ¡ªuna carencia que el Ministerio de Vivienda se ha comprometido a paliar con la publicaci¨®n del nuevo ¨ªndice de precios el mes pr¨®ximo¡ª obliga a recurrir a otras fuentes como los portales inmobiliarios. Y esos difieren en su an¨¢lisis de 2023, aunque muestran un poderoso denominador com¨²n: las rentas crecieron de nuevo, como llevan haciendo desde hace pr¨¢cticamente una d¨¦cada para desesperaci¨®n de muchos inquilinos. Salvo en 2021, cuando por el efecto de la pandemia los precios dieron un respiro, los alquileres no dejan de aumentar en Espa?a.

A partir de ah¨ª, la letra peque?a cambia seg¨²n la fuente que se mire. Para Idealista los precios aceleraron en 2023, creciendo m¨¢s de un 10%; mientras que Fotocasa cree que pisaron levemente el freno respecto a un a?o antes y las rentas se incrementaron un 5,7%, seg¨²n los datos que ese portal adelanta a EL PA?S. Entre medias, Pisos.com considera que el aumento fue muy parecido al de 2022, con un 6%. De media, un arrendamiento costaba en Espa?a el pasado diciembre entre 11,2 euros por metro cuadrado y 12,1 euros, en funci¨®n de la fuente que se mire. Esto ser¨ªan entre 890 y 970 euros por una casa de 80 metros cuadrados, pero hay que considerar que se trata de los precios de oferta con que se anuncian los nuevos pisos en las webs inmobiliarias, que muchas veces no se corresponden con el precio que finalmente se pacta.

Pese a las diferencias entre portales, el consenso casi un¨¢nime en el sector es que el mercado est¨¢ cada vez m¨¢s dif¨ªcil. Se mire el porcentaje que se mire, la subida supera tanto la inflaci¨®n media de 2023 como el incremento salarial medio (ambos en el entorno del 3,5%). ¡°No es que queramos ejercer de agoreros, pero con la modificaci¨®n de la LAU [Ley de Arrendamientos Urbanos] en marzo de 2019 ya anunciamos que tanto los precios como el casting de inquilinos se iban a complicar¡±, valora Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, presidente de la Federaci¨®n de Asociaciones Inmobiliarias. El agente inmobiliario cree que aquella reforma legal ¡°limit¨® las garant¨ªas exigibles a los inquilinos sin acompa?arse de la necesaria seguridad jur¨ªdica para el propietario¡±.

Eso, contin¨²a Alfaro, agrava el desequilibrio entre la oferta y la demanda, y abunda sobre el problema de fondo: ¡°Este pa¨ªs ha carecido de una pol¨ªtica p¨²blica de vivienda en alquiler¡±, afirma contundente. Completa el negro panorama con ¡°la tendencia de concentraci¨®n de la poblaci¨®n en los principales centros productivos¡±, ante la que ¡°han faltado pol¨ªticas eficaces y no se ha planificado estrat¨¦gicamente la vivienda p¨²blica en r¨¦gimen de arrendamiento¡±.

Las grandes ciudades, principales focos de atracci¨®n poblacional, aparecen tambi¨¦n en 2023 entre las capitales provinciales con los alquileres m¨¢s disparados. Entre las seis urbes que superan el medio mill¨®n de habitantes, Valencia es la que se llev¨® la palma el a?o pasado. All¨ª las rentas subieron un 17%, seg¨²n Fotocasa; y m¨¢s de un 20% tanto en los registros de Idealista como de Pisos.com. Pero tambi¨¦n Madrid, con porcentajes ligeramente m¨¢s contenidos (entre el 13,6 y el 15,1%), aparece entre los diez municipios con mayor escalada de precios en los tres portales.

Barcelona y M¨¢laga, sin embargo, solo ocupan esas diez primeras posiciones en dos de los portales. Pero ambas alcanzan subidas muy importantes, en torno al 20%, en los datos de Pisos.com. Por el contrario, la cosa parece que estuvo m¨¢s contenida en Sevilla y Zaragoza, aunque la mayor¨ªa de datos sit¨²an el crecimiento de los alquileres en las capitales andaluza y aragonesa por encima de la media nacional.

En precios absolutos, los tres portales coinciden en que Barcelona sigui¨® siendo la ciudad m¨¢s cara de Espa?a, con rentas que superan en todos los casos los 20 euros por metros cuadrados (es decir, 1.600 euros al mes para un piso de 80 metros cuadrados). Madrid y San Sebasti¨¢n se disputan la segunda posici¨®n, seguidas de Palma y Bilbao. A continuaci¨®n estar¨ªan M¨¢laga y Valencia. Tras el tir¨®n del a?o pasado, la capital valenciana ya supera a la ciudad andaluza tanto en los registros de Fotocasa como en los de Pisos.com.

Con la excepci¨®n de 2021, cuando por la crisis del coronavirus los portales registraron leves ca¨ªdas en los precios de oferta, el mercado de alquiler suma una d¨¦cada con precios que no paran de subir. Seg¨²n Idealista, las rentas llevan increment¨¢ndose desde 2014 y en esos 10 ejercicios la subida acumulada es del 68%. Fotocasa retrasa en un a?o el punto de inflexi¨®n que vivi¨® el mercado tras la larga crisis inmobiliaria de 2008, pero el resultado es similar: de 2015 a 2023 las rentas se han disparado un 64%. Teniendo en cuenta que los ingresos de los hogares no han crecido, ni remotamente, en esa misma proporci¨®n, las dificultades de acceso a la vivienda para muchas familias son evidentes.

Sobre ese asunto pone el foco Jos¨¦ Antonio Muro, director general del grupo Tecnitasa. ¡°El incremento de los alquileres que se ha producido en a?os recientes, acompa?ado de la limitada oferta de este tipo de viviendas, han generado preocupaci¨®n entre gran parte de la poblaci¨®n por su impacto en las dificultades de emancipaci¨®n de los j¨®venes y los problemas de accesibilidad, especialmente en hogares de renta baja y media-baja¡±, describe el experto. Su receta es centrarse precisamente en los demandantes de vivienda con m¨¢s posibilidades: ¡°No cabe duda de que las pol¨ªticas p¨²blicas deber¨ªan marcar como prioridad el promover y trabajar por el aumento del parque de viviendas de alquiler social y asequible¡±.

Ni Muro ni Alfaro creen que la situaci¨®n vaya a cambiar en este 2024. Ambos, que rechazan los controles de precio que habilit¨® la Ley por el Derecho a la Vivienda y reclaman los sindicatos de inquilinos, ven casi inexorable que los alquileres sigan subiendo un ejercicio m¨¢s. Y con la novedad, seg¨²n muestran los datos de los portales, de que las tensiones de precios se extienden cada vez m¨¢s a m¨¢s ciudades. Mirando la clasificaci¨®n de las 10 capitales provinciales con mayores subidas, no faltan n¨²cleos ubicados en zonas de fuerte presi¨®n tur¨ªstica como Palma, Las Palmas de Gran Canaria o Santa Cruz de Tenerife. Pero este a?o destaca la aparici¨®n de muchas ciudades interiores de tama?o mediano y peque?o. Segovia es el ejemplo m¨¢s llamativo, con porcentajes de subida superiores al 16% en todos los portales (hasta del 24%, seg¨²n Idealista). Y la acompa?an otros municipios como ?vila, Le¨®n, Cuenca o Zamora, que hasta hace poco parec¨ªan inmunes a la escalada de los alquileres.

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