El fen¨®meno de la compra de vivienda al contado se hace fuerte por la subida de tipos

Dos dormitorios, dos ba?os y 80 metros cuadrados. Es el piso que acaba de comprar Graciela, una espa?ola de 43 a?os, en el acomodad¨ªsimo barrio de Salamanca, en Madrid. Ha pagado 400.000 euros al contado. ¡°El dinero proced¨ªa de una donaci¨®n que me hicieron mis padres y me pareci¨® una buena inversi¨®n¡±, relata la mujer, que por privacidad pide no ser identificada con su apellido y reh¨²sa (como el resto de personas que prestan su testimonio) aparecer en imagen. ¡°Si los tipos de inter¨¦s hubieran estado m¨¢s bajos, habr¨ªa valorado comprar algo m¨¢s grande y pedir una hipoteca; pero tal y como est¨¢n, mejor comprar con lo que tienes¡±, contin¨²a.

La situaci¨®n de esta mujer puede parecer an¨®mala, pero los datos dicen que no lo es tanto. Las compras de vivienda en las que no se pide hipoteca han ganado protagonismo en Espa?a conforme se encarec¨ªan los pr¨¦stamos. Personas que venden una casa para comprar otra, inversores (particulares o empresas) y compradores extranjeros son quienes est¨¢n animando el fen¨®meno. Este no es nuevo: ya se vio algo parecido en la crisis que sigui¨® al estallido de la burbuja inmobiliaria, pero ha cobrado fuerza recientemente. En algunos meses, el pasado diciembre sin ir m¨¢s lejos, los pisos pagados a tocateja han llegado a representar casi un 60% del mercado.

Exactamente, seg¨²n los datos que manejan los notarios, en el ¨²ltimo mes de 2023 la proporci¨®n de hipotecas que ten¨ªan por finalidad adquirir una vivienda representaron un 42,5% del total de casas que cambiaron de manos. Dicho de otro modo, las casas compradas que no llevaban una financiaci¨®n hipotecaria aparejada representaron un 57,5% del total. Si se mira el conjunto del a?o, el porcentaje desciende algo, hasta el 56%. Pero aun as¨ª es algo in¨¦dito si se mira los ejercicios anteriores: un 51% en 2022, un 49% en 2021 y un 48% en 2020.

Si se acude a las cifras de los registradores de la propiedad, de las que bebe la estad¨ªstica oficial del INE, esos porcentajes son mucho menos abultados porque esta fuente no discrimina las hipotecas de vivienda por finalidad. Adem¨¢s, como la inscripci¨®n no es obligatoria, pero los bancos s¨ª la exigen para dar el pr¨¦stamo, las operaciones con financiaci¨®n llegan m¨¢s frecuentemente a los registros. Pero, con mayor o menor proporci¨®n, siguen la misma tendencia. El a?o pasado cayeron las compras de vivienda un 10% y, en cambio, las hipotecas lo hicieron mucho m¨¢s: un 18%. Se mire como se mire, la conclusi¨®n es la misma: hay una parte del mercado inmobiliario que se est¨¢ sosteniendo por las operaciones en las que no se pide un pr¨¦stamo hipotecario.

Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de negocio inmobiliario en Solvia, enumera tres razones: ¡°La m¨¢s evidente es que algunos compradores optan por pagar al contado para ahorrar intereses, aprovechar sus ahorros o herencias, o evitar los requisitos y tr¨¢mites bancarios¡±, comenta. Tras estas compras se encuentran mayoritariamente inversores particulares, fondos o grandes compa?¨ªas, tanto espa?olas como internacionales, que buscan hacer negocio en el sector inmobiliario, ¡°especialmente en las grandes ciudades o zonas tur¨ªsticas, donde los precios tienen una clara tendencia alcista y se ha recuperado la confianza inversora¡±, completa el experto.

La directora del ¨¢rea de Inversi¨®n Living (residencial) en CBRE, Ofelia N¨²?ez, coincide en que la subida de los intereses bancarios ha supuesto una inflexi¨®n para el mercado. ¡°Cuando el coste del dinero era pr¨¢cticamente cero, la financiaci¨®n ayudaba en la ecuaci¨®n y beneficiaba en los retornos¡±, recuerda, pero ahora, especialmente en las ubicaciones c¨¦ntricas de las principales ciudades , ¡°te cuesta m¨¢s la deuda que la rentabilidad que te genera¡±. Es decir, que los inversores tiran de caja para comprar. Especialmente compa?¨ªas o fortunas de car¨¢cter familiar. ¡°Familias que han invertido en alquiler residencial siempre ha habido¡±, explica la experta, ¡°pero ahora se les da m¨¢s foco porque son m¨¢s protagonistas al desacelerarse la inversi¨®n institucional [fondos y grandes compa?¨ªas]¡±.

Subida de intereses

Los tipos de inter¨¦s oficiales en la eurozona han escalado hasta el 4,5% tras las diez subidas llevadas a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) entre julio de 2022 y septiembre del a?o pasado para tratar de contener la inflaci¨®n. Ese encarecimiento del precio oficial del dinero lo han ido trasladando los bancos a sus ofertas hipotecarias. Y eso dificulta el acceso a la vivienda para la mayor¨ªa de familias espa?olas, que el a?o pasado compraron menos casas. Pero ese problema no lo tienen quienes pueden adquirir sin respaldo financiero.

¡°Los tipos de inter¨¦s hacen que las hipotecas sean menos rentables para los inversores y sean prohibitivas para aquellos que buscan una casa para vivir¡±, resume H¨¦ctor Tramullas, director general de Gilmar. En esta inmobiliaria, centrada en viviendas de alta gama, est¨¢n acostumbrados a las compras a tocateja, pero creen que ¡°la tendencia se ha extendido¡±. ¡°En el barrio de Salamanca vemos un 70% de compraventas sin hipoteca, pero aqu¨ª siempre ha habido mucha adquisici¨®n de ese tipo. Por la Costa del Sol, donde compra gente con dinero que no necesita hipoteca, ahora hay un 60% de operaciones sin financiaci¨®n, un 20% m¨¢s que hace seis meses¡±, indica Tramullas, quien describe ¡°un incremento de clientes extranjeros, sobre todo latinos que buscan un pa¨ªs estable donde vivir, tener una segunda residencia o invertir su dinero¡±.

Seg¨²n los datos de los registradores, el a?o pasado aument¨® la proporci¨®n de compradores extranjeros sobre el total. Y la mayor¨ªa siguen siendo europeos, que son la clientela habitual de TM Grupo Inmobiliario, especializado en segunda residencia de costa. Daniel S¨¢nchez, responsable del ¨¢rea comercial internacional de la firma, se?ala que entre estos compradores ¡°la parte que pide financiaci¨®n es muy bajita, aunque se les ofrezca¡±. Los motivos son variados: ¡°Pueden obtener financiaci¨®n en su pa¨ªs o venir con recursos propios, depende del origen y las circunstancias del momento¡±, relata. Los belgas, ejemplifica, suelen pedir hipotecas a sus bancos aprovechando la alta valoraci¨®n de las casas all¨ª. Los polacos, en cambio, han comprado mucho en los ¨²ltimos tiempos como inversi¨®n por un par¨®n en su sector inmobiliario.

Cuando se trata de inversiones, el notario de Madrid Alfonso Madridejos da cuenta de un tipo de operaci¨®n que se ha convertido en habitual: ¡°Son los locales que compra un inversor y convierte, como m¨ªnimo, en cuatro pisos que alquila por 800 euros al mes¡±.

Vender para comprar

Pero no es desde?able el peso de los compradores que venden su anterior casa y consiguen liquidez para adquirir otra vivienda que se ajuste m¨¢s a sus necesidades. La compra de reposici¨®n siempre ha sido uno de los principales motores del mercado inmobiliario espa?ol, especialmente tras la pandemia. Tambi¨¦n han aumentado los compradores que traen una herencia bajo el brazo o tiran de pr¨¦stamos familiares. Este perfil busca tanto primera como segunda residencia.

En la red de inmobiliarias Tecnocasa, el porcentaje de viviendas compradas al contado fue del 42,3% en el pasado a?o. Esto es as¨ª porque trabajan con viviendas de precios medios y bajos. El peso es inferior al r¨¦cord de 2014, cuando el 56,2% de las operaciones se hicieron sin hipoteca. ¡°Ese a?o hab¨ªa precios econ¨®micos y dificultades en la concesi¨®n de cr¨¦ditos¡±, se?ala L¨¢zaro Cubero, responsable de An¨¢lisis del grupo. El precio medio de los pisos que se adquieren sin financiaci¨®n en sus oficinas es de 133.000 euros. ¡°Muchos compran para reformar y vender, para alquilar, para proteger su dinero de la inflaci¨®n o para cederlo a los hijos¡±, sostiene el analista, quien cita una ventaja significativa para quien pueda permitirse pagar a tocateja: ¡°Detecta la oportunidad y es una compra m¨¢s r¨¢pida porque no tiene que ir al banco¡±.

Roberto es de M¨¢laga, tiene 50 a?os y hace tres meses compr¨® por 67.000 euros, al contado, una casa de un dormitorio con parcela de 1.200 metros en Rota (C¨¢diz) a trav¨¦s de Tecnocasa. ¡°Ten¨ªa algunos ahorros, los tipos ahora no son los mejores y, al ser una segunda vivienda, la financiaci¨®n es peor¡±, recuerda. Su intenci¨®n es doble: destinar el inmueble a segunda residencia y como inversi¨®n. Su caso encaja con la experiencia de Mayte Mu?oz, directora de Servicios Financieros de Re/Max Espa?a: ¡°Quien compra primera vivienda necesita hipoteca, ese cliente se fren¨® en 2023¡å, afirma. En la central de la ense?a contaron un 60% de operaciones sin financiaci¨®n el pasado ejercicio.

La tendencia no es exclusiva de Espa?a porque el encarecimiento de la financiaci¨®n ha afectado a casi todos los pa¨ªses occidentales, que en los ¨²ltimos a?os han afrontado una crisis inflacionaria desconocida en d¨¦cadas. En EE UU, la firma de servicios inmobiliarios Redfin se?al¨® que el pasado septiembre se hab¨ªa alcanzado un pico de compraventas sin financiaci¨®n del 34%. En un a?o, el indicador subi¨® cinco puntos porcentuales.

Pero, no por extendida, la nueva realidad del mercado inmobiliario deja de sorprender. A veces incluso a quienes forman parte del sector, como Jos¨¦ Luis Ben¨ªtez, un agente de la inmobiliaria Alfa Arturo Soria, en Madrid. El a?o pasado, cuenta, vendi¨® 12 casas e hizo pleno: ¡°El 100% fueron sin hipoteca y nunca nos hab¨ªa pasado. Llevamos un a?o y medio sin hacer ninguna hipoteca¡±. El 60% de sus transacciones ha sido protagonizado por extranjeros, sobre todo venezolanos, mexicanos y argentinos. ¡°Tienen efectivo, son empresarios¡±. Una de sus ¨²ltimas ventas ha sido la de un chal¨¦ de 1,3 millones de euros. Y cuenta que apenas le cost¨® una semana cerrar la operaci¨®n: ¡°La primera vez lo visit¨® una chica mexicana de 26 a?os que estudiaba en Madrid. A la semana siguiente vino su padre de M¨¦xico y se lo compr¨® como regalo de bodas¡±.

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