La compra de viviendas cerr¨® 2023 con una ca¨ªda del 10%

El Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) ya ha puesto cifras al retroceso que experiment¨® el mercado hipotecario el a?o pasado. Las compraventas de casas cayeron un 9,7% con respecto al a?o anterior, seg¨²n los datos oficiales difundidos este jueves, y la constituci¨®n de hipotecas sobre vivienda se desplom¨® casi el doble (-17,8%) en un contexto de fuerte subida de los intereses bancarios. Pese a ello, el ejercicio se sald¨® con cerca de 587.000 casas vendidas, que es el tercer mayor registro de la serie tras 2007 y 2022. ¡°2023 ha sido un mal a?o pero relativo¡±, matiza el economista Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo. ¡°Es un mal a?o en relaci¨®n con un 2022 espectacular¡±.

En efecto, el baremo estaba muy alto. 2023 ha tenido que compararse mes a mes con un ejercicio que bati¨® todos los r¨¦cords desde la burbuja de principios de siglo. La pandemia de coronavirus en 2020 hizo entrar al mercado inmobiliario en una nueva dimensi¨®n. Impidi¨® muchas operaciones, lo que cre¨® una bolsa de demanda embalsada. Y luego hizo crecer esa bolsa con el deseo de cambio de muchos ciudadanos que de la noche a la ma?ana se vieron encerrados en unas casas que no les gustaban, y con la prolongaci¨®n de una pol¨ªtica de tipos de inter¨¦s ultrabajos. Cuando lleg¨® el desembalse, en 2021 y 2022, se superaron todas las previsiones. Y eso ayuda a explicar que 2023, en la estela de ese fen¨®meno, pueda ser visto como un buen a?o (si se mira el n¨²mero de operaciones) o un mal a?o (si se mira la tendencia a la baja).

La situaci¨®n cambi¨® a mediados de 2022, cuando el Banco Central Europeo inici¨® la subida de tipos de inter¨¦s m¨¢s abrupta de su historia (del 0% al 4,5% en poco m¨¢s de un a?o) para combatir la inflaci¨®n. Eso significa hipotecas mucho m¨¢s caras y ha ido minando poco a poco la capacidad de compra de muchas familias. Durante todo 2023, mes a mes, las compraventas se fueron reduciendo. Llegados a diciembre, se puede hablar de un mercado que est¨¢ mucho m¨¢s cerca de los niveles prepandemia que de la euforia de los a?os previos. Seg¨²n las cifras del INE en el ¨²ltimo mes del a?o pasado se vendieron 36.698 viviendas. Es un 15,6% menos que en diciembre de 2022 y, adem¨¢s, la primera vez que las ventas mensuales bajan de la barrera de 40.000 desde diciembre de 2020, cuando una de las sucesivas oleadas de la covid-19 todav¨ªa segaba el mercado.

Desde el punto de vista territorial, el a?o pasado fue muy variable. Una comunidad aut¨®noma, Asturias, se libr¨® de la quema con un incremento de la compraventa de vivienda del 5,6%. En todas las dem¨¢s cayeron, pero con porcentajes muy diferentes. Baleares (-19,9%), La Rioja (-18%) y Madrid (-16%) se llevaron la peor parte. Otras cinco comunidades experimentaron retrocesos por encima de la media nacional (Canarias, Pa¨ªs Vasco, Galicia y los dos mayores mercados auton¨®micos: Andaluc¨ªa y Catalu?a). Por el contrario, la contracci¨®n fue muy contenida tanto en Castilla y Le¨®n (-3%) como en Castilla-La Mancha y la Comunidad Valenciana (ambas con un 3% de ca¨ªda). Por tipolog¨ªa de vivienda, la de segunda mano, que es la que m¨¢s hab¨ªa crecido el a?o anterior, experiment¨® l¨®gicamente una mayor contracci¨®n (-10,8%) que la obra nueva (-4,8%).

El economista Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico en la Universidad Pompeu Fabra e investigador del IVIE, explica los datos a partir de ¡°dos factores¡±. ¡°Uno bien conocido y obvio es el traslado de la subida de los tipos de inter¨¦s del BCE a los tipos hipotecarios, lo que se hizo efectivo en 2023¡å, se?ala. Es decir, que las hipotecas se encarecieron conforme el regulador bancario europeo iba dando vueltas de tuera a su pol¨ªtica monetaria restrictiva. El segundo es un ¡°efecto estad¨ªstico, por que 2022 recogi¨® muchas compraventas que no se realizaron en 2020 y 2021 y casi cualquier cosa que compares con ese a?o va a salir mal parada¡±.

Mal a?o para las hipotecas

Ambos hechos influyeron l¨®gicamente en el mercado hipotecario. Los datos del a?o pasado, publicado tambi¨¦n este jueves en una estad¨ªstica diferente del INE, permiten menos matizaciones que en el caso de las compraventas. El ejercicio fue malo sin paliativos. Se constituyeron 381.560 hipotecas sobre vivienda, lo que supone casi un 18% menos que un a?o antes. Y si se mira la serie hist¨®rica, son menos que en 2022 y 2021, pero tambi¨¦n menos que en todos los ejercicios entre 2003 y 2011. Una cifra, en suma, discreta.

Adem¨¢s, al ser m¨¢s caros los pr¨¦stamos, los clientes pidieron menos dinero. De media, 140.451 euros, lo que es un 2% menos que el a?o antes. Y menos hipotecas con un menor importe tiene un efecto acumulado considerable. El capital prestado, que se qued¨® en unos 54.200 millones de euros, sufri¨® un descalabro del 19,4%. Un cambio de tendencia tras muchos a?os de crecimiento porque incluso en el a?o de la pandemia, por el efecto de pr¨¦stamos m¨¢s caros, hab¨ªa logrado subir un 0,3% respecto al ejercicio previo.

En el caso de las hipotecas, la ca¨ªda fue generalizada en todas las comunidades aut¨®nomas, con porcentajes variables entre lo que se vivi¨® en Canarias (-9.9%) y lo que sucedi¨® en La Rioja (-36,1%). Si se mira solo a los datos de diciembre, eso s¨ª, el mercado parece estar estabiliz¨¢ndose. Aunque sigue retrocediendo a un ritmo notable (24.927 hipotecas, un 17% menos que en diciembre de 2022), los porcentajes negativos llevan cuatro meses achic¨¢ndose.

Tanto si se miran las compraventas como las hipotecas, la duda ahora es hasta qu¨¦ punto seguir¨¢ cayendo el mercado inmobiliario espa?ol y en qu¨¦ nivel se estabilizar¨¢. Garc¨ªa Montalvo cree que ¡°pueden quedar algunos meses de ca¨ªda, pero tiende a la normalizaci¨®n¡±. El motivo es que las dos causas que invirtieron la tendencia de a?os previos en 2023 se han diluido. ¡°Los tipos de inter¨¦s empiezan a relajarse y vemos ya cierta guerra de precios en las hipotecas porque los bancos, a los que en 2023 les val¨ªa con aguantar porque la subida de tipos ya disparaba sus beneficios, ahora tienen que competir para ganar volumen¡±, desarrolla. Y, adem¨¢s, ¡°estad¨ªsticamente el efecto se diluye¡± porque 2024 se comparar¨¢ con un ejercicio previo m¨¢s contenido. No obstante, el catedr¨¢tico advierte que ¡°los mercado esperan una cosa de los tipos de inter¨¦s y los bancos centrales est¨¢n diciendo otras¡±. El BCE ha dejado de subir el precio oficial del dinero, pero este sigue estancado en el 4,5%. Y habr¨¢ que ver cu¨¢ndo y c¨®mo se cumplen las expectativas de bajada que est¨¢n animando ahora al mercado.

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