El auge demogr¨¢fico abre una brecha en los precios de vivienda de las ciudades espa?olas

El mercado inmobiliario espa?ol lleva mucho tiempo acumulando tensi¨®n. En el sector se insiste de manera continua en la insuficiente oferta de casas. La construcci¨®n, disparada en la burbuja y arrasada en la crisis que sigui¨®, no recuper¨® todo lo que se esperaba y lleva a?os estancada. Frente a esa rigidez de oferta, la demanda potencial no ha dejado de crecer en los ¨²ltimos tiempos. Un informe de CaixaBank Research, al que ha tenido acceso por adelantado EL PA?S, analiza el impacto del reciente auge demogr¨¢fico de Espa?a (es decir, m¨¢s demanda) sobre los precios de la vivienda. La conclusi¨®n es que el aumento de poblaci¨®n ha tenido ¡°un papel fundamental¡± en el encarecimiento de las casas. Pero tambi¨¦n que ¡°acrecienta la brecha¡± entre las ciudades m¨¢s din¨¢micas y las menos din¨¢micas.

El an¨¢lisis del servicio de estudios del banco se centra en una relaci¨®n bien conocida por la literatura econ¨®mica: los aumentos de poblaci¨®n tienen a hacer crecer el precio de las casas. Pero lo analiza desde la perspectiva de lo sucedido en los dos ¨²ltimos a?os y lo desagrega por municipios y provincias. En conjunto, Espa?a ha sumado desde 2021 alrededor de un mill¨®n de habitantes, que es tanto como todo lo que creci¨® la poblaci¨®n en los 11 a?os anteriores. Un auge protagonizado claramente por la llegada de poblaci¨®n extranjera (el crecimiento natural de poblaci¨®n no lleg¨® ni a 100.000 personas) y muy vinculado a las necesidades del mercado laboral. El estudio destaca, de hecho, que la tasa de ocupaci¨®n es mucho mayor entre personas migrantes.

Pero ese incremento de la poblaci¨®n no se ha repartido igual por toda la geograf¨ªa espa?ola. Y tiene componentes distintos. Por ejemplo, a las provincias de Madrid y Barcelona han llegado el mismo n¨²mero de extranjeros en los dos ¨²ltimos a?os (unas 163.000 personas), pero la regi¨®n de la capital se destaca como la de mayor crecimiento por su mayor atracci¨®n de personas de otras partes de Espa?a. Tras las dos provincias m¨¢s pobladas, figuran Valencia, Alicante, M¨¢laga y Baleares como las que m¨¢s han crecido. Solo tres, Ja¨¦n, C¨®rdoba y Le¨®n, perdieron habitantes.

El siguiente paso de los investigadores fue mirar cu¨¢nto se hab¨ªan encarecido en ese periodo las casas. Y la conclusi¨®n es que ¡°el precio ha crecido con m¨¢s vigor en las provincias donde m¨¢s ha aumentado la poblaci¨®n¡±. ¡°La fuerte relaci¨®n positiva entre estas dos variables permite corroborar que las din¨¢micas demogr¨¢ficas son un factor clave de la evoluci¨®n del precio de la vivienda en el actual ciclo inmobiliario¡±, afirman los autores.

Como prueba de ese estrecho v¨ªnculo entre aumento poblacional y precio, el an¨¢lisis divide 306 municipios en funci¨®n de su crecimiento demogr¨¢fico en el bienio estudiado. En el primer grupo aparecen cinco ciudades que han ganado al menos 10.000 nuevos vecinos. Ah¨ª est¨¢n las tres mayores urbes espa?olas (Madrid, Barcelona, Valencia) junto a Alicante y L¡¯Hospitalet de Llobregat. En estas la poblaci¨®n creci¨® un 2,7% y la vivienda se encareci¨® a un ritmo promedio anual del 6,4%. El segundo grupo, que suma 11 municipios (algunas capitales de provincias, n¨²cleos del ¨¢rea metropolitana de Madrid y localidades de costa) con una ganancia neta de habitantes de entre 5.000 y 10.000 vecinos cada una. Lo interesante es que, al ser ciudades en general de menor tama?o, la ganancia relativa de habitantes fue mayor: del 5,8%. Y eso tuvo un efecto en el importe de las casas, que creci¨® un 7,3%, lo que se sit¨²a por encima del incremento medio de las grandes ciudades. Esa correlaci¨®n entre incremento relativo de poblaci¨®n y precios se mantiene en todos los grupos hasta llegar a los 60 municipios que perdieron vecinos, que son los que registraron subidas medias menos abultadas (3,4%).

Diferencia con la burbuja

Judit Montoriol, economista s¨¦nior de CaixaBank Research y coordinadora del Informe Sectorial Inmobiliario, destaca la diferencia que hay entre lo que sucede ahora y los a?os de la burbuja de principios de siglo. ¡°De 2000 a 2008 se ve¨ªa un crecimiento muy sincronizado en toda Espa?a, las velocidades no eran distintas¡±, cuenta al tel¨¦fono. Uno de los aspectos ¡°positivos¡± que ve la experta es que, tambi¨¦n a diferencia de entonces cuando se constru¨ªa mucho en todas partes, ¡°ahora se construye mejor porque hay m¨¢s visados donde hay m¨¢s demanda¡±. El problema es que esos visados siguen siendo pocos donde m¨¢s oferta hace falta, de ah¨ª que todo el mercado se tense y los precios no lleguen a bajar en ning¨²n sitio.

La situaci¨®n de Espa?a no es excepcional. En otro art¨ªculo, el informe da cuenta de la evoluci¨®n de los mercados inmobiliarios en otras econom¨ªas avanzadas. En un contexto general de encarecimiento de la financiaci¨®n por la subida de tipos, los autores se?alan que las subidas de precios fueron moder¨¢ndose en 2022 y 2023. Pero tambi¨¦n destacan que esa resistencia, ¡°mejor de lo que se preve¨ªa¡±, se relaciona con ¡°las restricciones regulatorias para aumentar la oferta y la falta de inversi¨®n p¨²blica en la gran mayor¨ªa de pa¨ªses dela OCDE¡±, el club que agrupa a 38 de las econom¨ªas m¨¢s desarrolladas del planeta.

Es decir, que los problemas de oferta no son una excepci¨®n de Espa?a, aunque el pa¨ªs s¨ª se encuentra entre los que menos construyen. Comparte con otros cinco (Austria, Alemania, Dinamarca, Irlanda y Pa¨ªses Bajos) el hecho de que la edificaci¨®n de casas no llega anualmente ni al 50% del total de nuevos hogares que se crean. Esto ayuda a sostener los precios, que no han cedido en Espa?a en los dos ¨²ltimos a?os como s¨ª lo han hecho en pa¨ªses que experimentaron una gran escalada con la pandemia. Aunque en otros la situaci¨®n es peor: en EE UU siguen marcando m¨¢ximos hist¨®ricos y las casas ya son casi un 50% m¨¢s caras que en 2019. ¡°Para revertir esta situaci¨®n, es necesario dar un impulso a la creaci¨®n de nueva oferta de vivienda, actuando en m¨²ltiples frente¡±, se?ala el an¨¢lisis, que cita actuaciones sobre el suelo, la reducci¨®n de tr¨¢mites administrativos o el incremento de dotaci¨®n a las pol¨ªticas p¨²blicas de vivienda.

Hablando de posibles soluciones, Montoriol incide en la necesidad de actuar sobre el mercado inmobiliario aumentado la oferta. ¡°La demanda de viene de flujos migratorios es una demanda que necesitamos porque necesitamos esa mano de obra extranjera y de hecho esto rejuvenece la estructura de la poblaci¨®n¡±, se?ala. ¡°El flujo migratorio es muy positivo en el balance, la cuesti¨®n es el impacto que tiene sobre el mercado de la vivienda¡±, concluye.

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