El mantenimiento de la casa y ascensor: lo que m¨¢s sube el alquiler en el nuevo ¨ªndice del Gobierno

¡°No hay dos viviendas iguales¡±. El argumento al que se ha aferrado el Ministerio de Vivienda para defender el rango de rentas que da el nuevo sistema estatal de referencia de los precios de alquiler convive en un delicado equilibrio con la esencia misma de la nueva herramienta. Esta trata de objetivar, a partir de unos dos millones de contratos reales de los que tiene informaci¨®n la Agencia Tributaria, entre qu¨¦ precios se puede considerar que un alquiler se ajusta al mercado. Pero si no hay dos casas id¨¦nticas, el ¨ªndice s¨ª cree que todas las piscinas, los garajes o los ¨¢ticos lo son. Esas son, entre otras, las caracter¨ªsticas de la vivienda que se consideran a la hora de ajustar el valor de un inmueble. Y este puede variar en m¨¢s de un 25% en funci¨®n de las variables que se introduzcan.

Un an¨¢lisis a partir de dos viviendas reales muestra que la variaci¨®n en el rango bajo es la mitad que en el alto. Es decir, que el precio que el sistema considera m¨ªnimo var¨ªa menos que el m¨¢ximo. En uno de los ejemplos que se han visto ¡ªun apartamento de 50 metros que con sus caracter¨ªsticas reales oscila entre 650 y 834 euros¡ª la diferencia entre el precio m¨¢s econ¨®mico y el m¨¢s caro (al variar las caracter¨ªsticas) es del 13% en el rango bajo y del 26% en el alto. En el segundo caso, un piso de 80 metros que oscila de 1.190 a 1.564 euros, la diferencia al cambiar sus caracter¨ªsticas ir¨ªa del 11% en el rango bajo al 22% en el alto.

?Cu¨¢les son esas combinaciones? La vivienda m¨¢s barata ser¨ªa la que tiene calificaci¨®n energ¨¦tica G (la peor), se encuentra en un estado de conservaci¨®n ¡°deficiente¡± y se ubica en una primera o segunda planta de un edificio sin ascensor ni ning¨²n otro servicio. La m¨¢s cara, por el contrario, ser¨ªa la de calificaci¨®n energ¨¦tica A, con un mantenimiento perfecto y en el ¨¢tico de una comunidad con ascensor, piscina comunitaria, conserje y zonas comunes. Adem¨¢s, la vivienda contar¨ªa con garaje, muebles y ¡°vistas especiales¡±. Esta ¨²ltima categor¨ªa es la ¨²nica que remite a un concepto muy cotizado por quienes buscan casa: la terraza. Es cierto que el sistema discrimina la categor¨ªa ¡°¨¢tico¡± o el ¡°bajo con patio¡±. Pero, ?son todos los ¨¢ticos o todos los patios iguales?

Para el ¨ªndice, s¨ª lo son. Porque estos se incluyen con unos coeficientes correctores que son fijos y figuran en la metodolog¨ªa. De hecho, esta especifica que son los mismos que usa el ¨ªndice que se elabor¨® hace a?os en Catalu?a. As¨ª como el valor base de los inmuebles s¨ª se basa en los precios reales de los contratos, una piscina comunitaria computa lo mismo en Albacete que en A Coru?a. Y lo mismo pasa con el resto de categor¨ªas que el sistema permite alterar. ¡°Son los pesos que puso la Generalitat, y en realidad nadie sabe muy bien de d¨®nde han salido¡±, se?ala una persona que conoce bien ambos indicadores.

En cualquier caso, s¨ª es posible saber qu¨¦ importa m¨¢s y qu¨¦ importa menos para el sistema a la hora de corregir un precio al alza o la baja. Lo que menos es la calificaci¨®n energ¨¦tica, un sistema que va de la A a la G. Esto es ¡°realista¡± para Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, presidente de la Federaci¨®n de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). ¡°La repercusi¨®n de la calificaci¨®n energ¨¦tica al buscar vivienda es totalmente secundaria, y en el alquiler menos todav¨ªa: ojal¨¢ los inquilinos estuvieran en disposici¨®n de poder discriminar por calificaci¨®n energ¨¦tica¡±, explica.

Lo que m¨¢s cuenta es la conservaci¨®n de la vivienda, un elemento dif¨ªcil de objetivar y en el que el ¨ªndice permite elegir entre cuatro opciones (perfecto, bueno, con actualizaciones necesarias o deficiente). Esto vale el doble que tener o no ascensor, que es el segundo elemento con m¨¢s peso. El tercero, muy cerca de este, es si la casa tiene garaje o no. De nuevo, no hay diferencia entre un piso en el centro de una ciudad, donde aparcar sea muy dif¨ªcil, o en un nuevo barrio de las afueras donde sobran plazas de aparcamiento. Esto, para Alfaro, ya se aleja un poco m¨¢s de la realidad. Lo que m¨¢s mira un potencial inquilino, se?ala, es ¡°la superficie y el n¨²mero de habitaciones, la plaza de garaje y la accesibilidad, si tiene ascensor¡±. Pero el sistema, que da los metros totales, no detalla c¨®mo es la distribuci¨®n interna del inmueble. El representante de los inmobiliarios incluso advierte que, en el caso de ¨¢ticos o viviendas con grandes terrazas ¡°la superficie exterior puede estar contabilizada en el catastro o no¡±.

En cambio, lo que s¨ª hace el sistema es que los elementos que contempla interact¨²en entre ellos. Por ejemplo, el ascensor no cambia el valor base de un piso, pero en el caso de un ¨¢tico s¨ª lo cambia, aunque no demasiado. Con las viviendas tipo descritas antes, si estas se ubicaran en un ¨¢tico, la diferencia entre tener ascensor o no ser¨ªa como m¨¢ximo de 13 euros mensuales. De nuevo no parece una diferencia realista, pese a ser de las mayores (otros aspectos apenas hacen oscilar en uno o dos euros los valores finales). ¡°Nosotros consideramos que el ¨ªndice es una noticia positiva¡±, indica Alfaro, ¡°pero l¨®gicamente eso y el mercado siguen siendo cosas distintas¡±. El agente inmobiliario cree que, en t¨¦rminos generales, es una buena referencia pero, como casi todo el sector, critica que se use para poner l¨ªmites de renta. Particularmente en inmuebles singulares. ¡°?C¨®mo sabe el sistema si en mi bajo tengo un jard¨ªn de 50 metros o cu¨¢ntos metros de un ¨¢tico son de terraza?¡±, se pregunta.

Sigue toda la informaci¨®n de Econom¨ªa y Negocios en Facebook y X, o en nuestra newsletter semanal