La construcci¨®n de pisos para alquilar se desinfla por el alza de tipos: solo se levantaron 9.361 casas en 2023
En los ¨²ltimos cinco a?os se han construido 15.710 viviendas para arrendar, el 10% de lo previsto para 2025, seg¨²n la consultora Atlas
La promoci¨®n y construcci¨®n de pisos para alquilar, el conocido como build to rent por su definici¨®n en ingl¨¦s, sac¨® al mercado inmobiliario espa?ol 9.361 viviendas durante 2023, lo que supone un 139% m¨¢s que 2022 (con 3.917 unidades). De ellas, apenas 2.750 fueron a precios asequibles. En el ¨²ltimo lustro, fondos de inversi¨®n, promotoras inmobiliarias y administraciones p¨²blicas han entregado 15.710 pisos nuevos en alquiler. El grueso de esos inmuebles est¨¢ en la ciudad de Madrid (10.448) y a bastante distancia se colocan Barcelona (2.248) y Valencia (1.136), seg¨²n el ¨²ltimo estudio de la consultora Atlas Real Estate Analytics, cuyas estimaciones, sin embargo, hablaban de 102.000 viviendas nuevas en alquiler en 2025.
A pesar de la evidente necesidad de vivienda en alquiler en Espa?a y de que el ritmo de entregas de este tipo de proyectos ha crecido cada a?o desde aquellos primeros 500 pisos promovidos en 2019 ¡ªa excepci¨®n de 2021 debido al impacto de la pandemia¡ª, el negocio no termina de asentarse y est¨¢ a¨²n lejos de revolucionar, como promet¨ªa, el mercado del alquiler. La coyuntura econ¨®mica no ha jugado a su favor, sobre todo en 2023. ¡°El precio del suelo, los costes de construccio?n, el incremento de los gastos operativos y el coste de la financiacio?n que hacen que las rentabilidades finales en general no sean atractivas para muchos inversores¡±, indican en el estudio.
El aumento de los tipos de inter¨¦s por parte del Banco Central Europeo (BCE) para contener la inflaci¨®n ha sido un factor determinante para que se frenaran algunas promociones de pisos en alquiler. Hay que tener en cuenta que la rentabilidad de estos proyectos est¨¢ estrechamente ligada a los tipos de inter¨¦s, que en 2023 alcanzaron m¨¢ximos hist¨®ricos de los ¨²ltimos 20 a?os hasta colocarse en el 4,5% actual. ¡°La capacidad de desarrollar build to rent, que por naturaleza aporta m¨¢rgenes m¨¢s escasos, se ha visto totalmente afectada llevando a situaciones de cancelaci¨®n de la inversi¨®n o reposicionamiento de algunos activos, ya que otros productos de inversi¨®n, tanto dentro del sector inmobiliario como fuera, son m¨¢s atractivos en sus retornos¡±, se?ala Alejandro Berm¨²dez, cofundador y consejero delegado de Atlas. A esto se une la competencia en precio (o yield de entrada) del norte de Europa, lo que hace m¨¢s atractivo invertir actualmente en mercados como Alemania, con descuentos mayores.
No obstante, parece que el panorama comienza a despejarse y Berm¨²dez apuesta por el regreso del inter¨¦s inversor este a?o: ¡°Se observa cierta luz al final del t¨²nel¡±. Se refiere, sobre todo, a la moderaci¨®n de tipos de inter¨¦s. ¡°La previsible evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s en el pr¨®ximo a?o, con una potencial reducci¨®n hasta el 3,2% en febrero de 2025, frente al 4,5% actual, supone la vuelta del atractivo inversor a este activo¡±, indica. Sin olvidar, recoge el informe de la consultora, la proliferaci¨®n de colaboraci¨®n p¨²blico-privada para realizar alquiler asequible, la demanda insatisfecha que produce ocupaciones muy altas y las nuevas maneras de generar build to rent como la reconversi¨®n de oficinas.
M¨¢s alquiler barato
La promoci¨®n de viviendas en alquiler asequible sigue siendo un nicho de negocio urgente, pero hasta ahora infraexplotado en Espa?a, a diferencia de los proyectos de alquileres con precios muy elevados en los que hay exceso de oferta. No obstante, la inversi¨®n en estas promociones creci¨® el pasado a?o: pas¨® de suponer un 17% de las unidades transaccionadas en 2022 a m¨¢s de un 34% en 2023. De los casi 10.000 pisos nuevos construidos para su arrendamiento, 2.750 correspondieron a la categor¨ªa de alquileres baratos. Es un 83% m¨¢s que las 1.500 casas del a?o anterior.
El potencial del alquiler barato es evidente. Se asienta en la fuerte demanda existente y en cada vez mayor incremento del esfuerzo requerido por los hogares espa?oles para acceder a una vivienda. De acuerdo con el an¨¢lisis de Atlas, ocho provincias tienen tasas de esfuerzo superiores al 30% ¡ªel nivel saludable¡ª, ¡°lo que demuestra que el alquiler asequible no solo es una ventaja social, es una inversio?n interesante en te?rminos de conseguir nichos de demanda sin explotar¡±, afirma la consultora. En Madrid, Barcelona, Valencia y M¨¢laga existe una demanda sustancialmente mayor a la oferta de viviendas por debajo de 1.000 euros. Por ejemplo, Barcelona aglutina el 60,6% de la demanda potencial en los rangos inferiores a 1.383 euros, mientras que la oferta en este mismo rango es del 36%.
En cambio, solo un 17% de los hogares de la Ciudad Condal puede permitirse viviendas de m¨¢s de 1.976 euros (teniendo en cuenta un 30% de esfuerzo), pero m¨¢s del 33% de la oferta en alquiler se encuentra en esta horquilla de precios.
Adem¨¢s, promotores y fondos de inversi¨®n tienen otros aliciente para decantarse por este nicho: la inclusi¨®n de los fondos europeos y diversos planes p¨²blicos y mixtos que ofrecen condiciones ventajosas a los promotores, como la cesi¨®n de suelos. ¡°Varios de estos planes se encuentran ya en carga y 2024 est¨¢ llamado a ser el a?o en el que un alto porcentaje de los activos desarrollados entren en operaci¨®n¡±, indica el informe de Atlas.
Respecto a la falta de suelos disponibles para desarrollar el build to rent diversos estudios han se?alado el potencial que tendr¨ªa la reconversi¨®n de oficinas en las principales ¨¢reas metropolitanas, un mercado en crisis debido a la evoluci¨®n del trabajo remoto y los cambios en las preferencias de ubicaci¨®n empresarial.
Atlas estima que estas actuaciones permitir¨ªan convertir 11,4 millones de metros cuadrados en 92.786 viviendas nuevas en las ¨¢reas metropolitanas de Madrid, Barcelona, M¨¢laga y Valencia. Pero esto tan solo amentar¨ªa el stock disponible un 1,54%. ¡°Las cifras indican que la reconversi¨®n de oficinas en viviendas es una soluci¨®n lejos de ser suficiente. Los procesos de reconversi¨®n, adem¨¢s de ser complejos y duraderos en el tiempo, provocan un impacto modesto en el stock de vivienda de las principales ciudades espa?olas¡±, concluye la consultora. Por ello, creen que la reconversi¨®n de oficinas debe ser un complemento a la actividad de inversi¨®n en obra nueva para provocar un impacto real en el stock de vivienda disponible.
Efectos de la regulaci¨®n
El análisis de Atlas se detiene en determinar los efectos que ha tenido los límites fijos del 2% y 3% del precio del alquiler en 2022 y 2023 impuestos por el Gobierno ante el alza de la inflación. Concluye que la regulación no ha logrado frenar el precio del alquiler en los 30 municipios más poblados de España donde crece un 23%, mientras que la oferta se ha reducido un 29%. Aunque, advierte de que la caída de esta oferta no proviene únicamente de la regulación, ya que la tendencia ya era a la baja desde el periodo inmediatamente posterior a la pandemia.
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