Espa?a necesita construir 1,2 millones de viviendas de alquiler protegido para rebajar la tensi¨®n del alquiler

Construir 761.000 casas destinadas a alquiler asequible durante 10 a?os y otras 442.000 para alquiler social. Esa es la necesidad que tiene el mercado espa?ol de arrendamiento para rebajar las tensiones actuales, seg¨²n un an¨¢lisis del sector inmobiliario. Espa?a atraviesa un momento complicado como otros pa¨ªses, aunque agravado por la escasez de vivienda p¨²blica. La soluci¨®n propuesta exige fuertes inversiones: hasta 108.000 millones de euros, de los que un 24% (26.600 millones) deber¨ªan salir de los Presupuestos y el resto de la iniciativa privada, solo para el arrendamiento por debajo de precios de mercado. Y para el social, destinado a los hogares con menos capacidad adquisitiva, otros 25.000 millones del erario.

El estudio Acceso a la Viviendas y las necesidades de Alquiler Asequible ha sido presentado este martes en Madrid. Tras su elaboraci¨®n se encuentran la promotora Culmia, con evidentes intereses en el segmento del alquiler asequible (su consejero delegado, Francisco P¨¦rez, ha destacado que ya tienen 3.700 viviendas en diferentes fases de producci¨®n destinadas a este mercado) y la compa?¨ªa demosc¨®pica GAD3. Juntas han estimado las necesidades de la demanda, aunque el documento parte de un an¨¢lisis de la situaci¨®n espa?ola y una comparativa con otros pa¨ªses europeos.

La foto no es favorable para casi nadie. Los precios de alquiler se han disparado en todos los pa¨ªses de Europa occidental y se encuentran en m¨¢ximos hist¨®ricos. En Espa?a ya est¨¢n un 16% por encima de 2007, cuando se sit¨²a el pico anterior a la actual escalada de precios. Est¨¢ en l¨ªnea con el 15% de sobrecalentamiento que se detecta en Francia e Italia, y muy por detr¨¢s de los pa¨ªses n¨®rdicos, Portugal y Reino Unido, todos ellos por encima del 30% o incluso el 40%.

Cruzando datos de oferta con estad¨ªsticas del INE, el estudio se?ala que los problemas de vivienda asequible en Espa?a afectan a 1,37 millones de los 1,8 millones de hogares que viven de alquiler a precios de mercado. Es decir, que tres de cada cuatro familias inquilinas tienen que destinar un 30% de sus ingresos al pago de la vivienda (lo que se conoce como tasa de esfuerzo). Pero los problemas m¨¢s graves se concentran en algo m¨¢s de 1,2 millones de hogares (un 66%) cuyos ingresos mensuales no superan los 2.000 euros mensuales. De estos, 750.000 hogares tienen que gastar m¨¢s del 50% de todo su poder adquisitivo en pagar la casa. ¡°Eso supone la mitad de todos los hogares con sobresfuerzo¡±, ha destacado Celso G¨®mez, director de An¨¢lisis y Estrategia de Culmia, durante la presentaci¨®n del an¨¢lisis. ¡°Aqu¨ª entendemos que tiene que intervenir la Administraci¨®n de manera directa¡±, ha a?adido.

Es decir, esos son los 442.000 alquileres sociales que, seg¨²n el estudio, har¨¢n falta. Especialmente cuando Espa?a cuenta con 25 viviendas p¨²blicas por cada 1.000 viviendas (es decir, un 2,5%), mientras que la media europea es de 93. Y esa es la parte en la que el sector promotor ve pocas posibilidades de intervenir.

Colaboraci¨®n p¨²blico-privada

Cuesti¨®n diferente son las 761.000 viviendas para alquiler asequible. Como la tasa de esfuerzo en compra tambi¨¦n va creciendo (ha dado un estir¨®n con la subida de tipos de inter¨¦s, aunque todav¨ªa est¨¢ por debajo de los picos de la burbuja) y la edificaci¨®n est¨¢ estancada en torno a las 100.000 viviendas anuales, las predicciones apuntan a que el alquiler seguir¨¢ ganando cuota. M¨¢xime cuando la creaci¨®n anual de hogares duplica las casas que se edifican. Pero con las dificultades expuestas antes, se necesita una nueva tipolog¨ªa de vivienda que apenas cuenta con tradici¨®n en Espa?a: el alquiler asequible. Esto, que generalmente se define como una casa con rentas que en torno a un 20% por debajo de los precios de mercado, es lo que algunas Administraciones han empezado a explorar con proyectos de colaboraci¨®n p¨²blico-privada.

De ah¨ª viene el inter¨¦s del sector inmobiliario. Como la f¨®rmula m¨¢s com¨²n es la cesi¨®n del derecho de superficie, sobre el que un privado construye y luego puede explotar las viviendas hasta 80 a?os (el m¨¢ximo legal) en r¨¦gimen de arrendamiento a un precio tasado, se ha abierto una v¨ªa de negocio para muchas promotoras inmobiliarias (interesadas el desarrollo del proyecto) y tambi¨¦n para diferentes perfiles de inversores (interesados en la gesti¨®n posterior de los arrendamientos, que proveer¨¢n rentabilidades estables durante muchos a?os, aunque modestas seg¨²n los expertos). Esas 761 viviendas podr¨ªan beneficiar, seg¨²n el estudio, a otras tantas familias con ingresos mensuales de entre 1.000 y 3.000 euros. Aunque lo l¨®gico es que entre estos, los que m¨¢s poder adquisitivo tiene acaben en el alquiler libre, que tambi¨¦n deber¨ªa ganar 166.000 unidades en una d¨¦cada. Y eso sin olvidar que algunos hogares preferir¨¢n comprar y las Administraciones tambi¨¦n deber¨ªan ayudar a dar ese paso mediante la VPO tradicional.

Geogr¨¢ficamente, Catalu?a es la comunidad donde m¨¢s nuevas viviendas de alquiler asequible van a hacer falta: 225.000. Le sigue Madrid, con 174.000. Pero mientras que en la primera las necesidades de inversi¨®n p¨²blica se cifran en 1.000 millones, en la segunda superan los 5.400 millones. ¡°El simple efecto de la subida de m¨®dulos hace que en Catalu?a el dinero invertido sea 10 veces m¨¢s eficiente que en Madrid¡±, ha explicado G¨®mez. El m¨®dulo es el precio m¨¢ximo que cada Administraci¨®n pone para la vivienda que se edifica bajo f¨®rmulas de protecci¨®n, y su incremento es una insistente reivindicaci¨®n del sector inmobiliario, que se?ala que en algunas comunidades llevan a?os congelados y eso mina la rentabilidad de estas promociones para las compa?¨ªas privadas.

Del lado de la inversi¨®n puramente p¨²blica, el estudio estima que ser¨ªa necesario elevar la dotaci¨®n para vivienda en los Presupuestos hasta los 6.600 millones por a?o durante la pr¨®xima d¨¦cada. Actualmente no llega a 5.000 millones, pese a contar con los fondos europeos de recuperaci¨®n, y en los ¨²ltimos a?os del Gobierno de Rajoy apenas alcanz¨® 400 millones. Las medidas propuestas contemplan ayudas a la construcci¨®n y a la financiaci¨®n (en un momento especialmente peliagudo por la subida de intereses), as¨ª como desgravaciones fiscales y algunas ayudas directas para alquiler y compra. Pese al enorme salto que supondr¨ªa respecto a la situaci¨®n actual, el estudio asegura que en el pasado ya se han hecho esfuerzos similares. Esa inversi¨®n p¨²blica ¡°equivalente al 0,45% del PIB de Espa?a da soluci¨®n a los 1,37 millones de hogares tensionados¡±, concluye el an¨¢lisis.

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