Las oficinas se convierten en pisos, la tendencia que irrumpe en Espa?a

Que las oficinas desocupadas y obsoletas se conviertan en pisos. Este es el negocio que cobra pujanza en algunas de las principales ciudades del mundo. La tendencia lleva a?os materializ¨¢ndose en Estados Unidos, Francia, el Reino Unido o Pa¨ªses Bajos, pero la carest¨ªa de vivienda y el auge de los modelos h¨ªbridos de trabajo la est¨¢n impulsando. Nueva York es una de las urbes que m¨¢s se han rendido a la f¨®rmu?la. De hecho, ha sido el propio Ayuntamiento quien ha aprobado un plan para facilitar la transformaci¨®n de oficinas en 20.000 viviendas capaces de albergar a 40.000 nuevos residentes. El proyecto de mayor envergadura es el del edificio 25 de la calle Water, en Manhattan, un inmueble del a?o 1969, antigua sede de The Daily News, donde 1.300 oficinas se van a convertir en pisos en alquiler.

En Espa?a todav¨ªa se da a peque?a escala y sin el apoyo de la Administraci¨®n p¨²blica, lo que limita su alcance, aunque el fen¨®meno es evidente. La consultora CBRE ha identificado 156 conversiones desde 2013 en Espa?a, con un considerable repunte a partir de 2019. ¡°Obviamente se ha incrementado a ra¨ªz de la pandemia y de la incursi¨®n de nuevas formas de trabajo¡±, dice Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, presidente de CBRE en Espa?a. El pasado a?o se alcanz¨® el pico m¨¢ximo de intervenciones.

El an¨¢lisis de la consultora concluye que cerca de 224.000 metros cuadrados han pasado de oficinas a viviendas en la ¨²ltima d¨¦cada. ¡°La vivienda en compraventa destaca como el producto al que m¨¢s se reconvierten los inmuebles¡±, comenta Ram¨ªrez-Escudero. Aunque tambi¨¦n en otras modalidades como el alquiler, el coliving (modelo residencial comunitario) o el senior living (complejos para las personas mayores). Otros 164.000 metros cuadrados de oficinas se han transformado en hoteles. Como es l¨®gico, el grueso de todas esas actuaciones (el 86%) se ha localizado en Madrid ¡ªdonde en lo que va de a?o han tenido lugar transacciones para cambio de uso por valor de 200 millones¡ª y Barcelona, aunque otras ciudades en las que se est¨¢ observando el fen¨®meno de manera incipiente son Sevilla, Bilbao, C¨¢diz y Baleares.

Madrid ¡ªdonde existen 308 edificios de oficinas, casi 1,5 millones de metros cuadrados, calificados de grado C (de menos calidad), de los que 269 est¨¢n dentro de la M-30¡ª es la ciudad que m¨¢s se va a prestar a las conversiones en los pr¨®ximos a?os. ¡°Estamos trabajando ya en m¨¢s de 200.000 metros cuadrados de superficie para su potencial cambio de uso, acompa?ando a propietarios, fondos de inversi¨®n y promotores en esta transformaci¨®n¡±, se?ala el presidente.

Los cambios de uso no solo tienen un impacto directo en los inmuebles, sino tambi¨¦n en la revitalizaci¨®n de ciudades. Ram¨ªrez-Escudero cree que ¡°la reconversi¨®n de edificios puede ayudar a resolver la problem¨¢tica con la que nos encontramos en la actualidad: falta de suelo, escasez de oferta residencial o necesidad de un parque inmobiliario m¨¢s sostenible y eficiente¡±. Esto no significa necesariamente que salgan al mercado pisos con precios asequibles, sobre todo si se desarrollan en las almendras centrales. Todo lo contrario. Un buen ejemplo es la transformaci¨®n de la antigua torre de Deutsche Bank en el paseo de Gr¨¤cia, 111, de Barcelona, en 34 residencias de superlujo gestionadas por la cadena hotelera Mandarin Oriental, recuerda Alberto de Frutos, director general de CBRE Project Management.

Actualmente, existe una tremenda polarizaci¨®n de activos. La demanda de oficinas se concentra en inmuebles de grado A (en Madrid, por ejemplo, la tasa de disponibilidad es m¨ªnima, del 2,3%), en distritos financieros y con s¨®lidas credenciales de sostenibilidad. Por esto, los mayores candidatos a una reconversi¨®n son los edificios de oficinas con poco desarrollo tecnol¨®gico y sin adecuaci¨®n a las pol¨ªticas de descarbonizaci¨®n. Se trata de inmuebles con elevadas tasas de disponibilidad que requieren una inversi¨®n importante para su modernizaci¨®n y han dejado de ser rentables, explica De Frutos. En estos casos, donde los n¨²meros no salen, el cambio de uso se presenta como la mejor opci¨®n. Sobre todo, si se tiene en cuenta el inter¨¦s desmedido que tienen promotores e inversores por comprar edificios en los centros urbanos para hacer pisos de lujo. Es lo que est¨¢ ocurriendo con un edificio de uso mixto (residencial y terciario) en pleno barrio de Salamanca (Madrid), del que es copropietaria la socimi Merlin Properties, y que est¨¢ despertando un elevado inter¨¦s por parte de compradores que quieren hacer pisos.

La consultora EY hace el ejercicio te¨®rico de calcular cu¨¢ntos edificios ser¨ªan susceptibles de cambiar de uso en Madrid y Barcelona y concluye que ambas ciudades cuentan con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podr¨ªan transformarse en viviendas en los pr¨®ximos 20 a?os sacando al mercado 28.000 pisos (20.000 en Madrid y 8.000 en Barcelona). ¡°Son superficie de oficinas obsoletas, que no terminan de llenarse, con malas calidades, arrendadas por debajo del precio de mercado, tanto en el centro de las ciudades como en la periferia, y que permiten ambos usos, terciario y residencial¡±, dice Paloma Garc¨ªa, m¨¢nager de Inmobiliario en el ¨¢rea de Estrategia y Transacciones de EY. Ahora bien, habr¨ªa que valorar uno por uno para ver su viabilidad. Son muchas las variables que entran en juego: ¡°El an¨¢lisis urban¨ªstico (usos permitidos) y de usos potenciales, capex (inversi¨®n) necesaria, morfolog¨ªa del edificio, retos arquitect¨®nicos¡­¡±, enumera Ram¨ªrez-Escudero.

Tr¨¢mites urban¨ªsticos

Por esto, el sector reclama el impulso del sector p¨²blico. ¡°Esta reconversi¨®n necesita de la colaboraci¨®n p¨²blico-privada, pues la Administraci¨®n deber¨ªa contribuir en este proceso agilizando los tr¨¢mites urban¨ªsticos¡±, dice Garc¨ªa. Adem¨¢s, es necesario que se corrijan los precios de venta de esos edificios de oficinas. ¡°Si no salen los n¨²meros, ser¨¢ necesario un ajuste a un precio razonable¡±, a?ade el presidente de CBRE.

Hay varios ejemplos de transacciones recientes. ASG Homes ha comprado un edificio destinado a oficinas en el barrio de Salamanca para construir 28 pisos. En el pasado tambi¨¦n acometieron la reconversi¨®n de un activo situado en Fuencarral, 77, transformando un inmueble anteriormente ocupado por la administraci¨®n p¨²blica en varias viviendas. ¡°La escasez cr¨®nica de viviendas de obra nueva en el centro de las ciudades nos invita a pensar que el reposicionamiento de activos obsoletos o en desuso crezca en los pr¨®ximos a?os¡±, indica por V¨ªctor P¨¦rez, consejero delegado de ASG Homes. ¡°Los cambios de uso de activos terciarios a residencial son fruto de la evoluci¨®n de las ciudades que provoca que algunos activos, muchas veces ubicados en zonas prime, dejen de ser rentables en su uso original para sus propietarios por falta de inversi¨®n en ellos o porque los h¨¢bitos de consumo de los ciudadanos se han modificado¡±, dice P¨¦rez.

La promotora Grupo Lar acaba de hacerse con la sede de Hacienda de Mar¨ªa de Molina, tambi¨¦n en Madrid. Destinar¨¢ el edificio a un uso mixto desarrollando 180 viviendas para su venta en la torre principal. ¡°Es una tendencia clara de futuro¡±, sostiene Miguel ?ngel Pe?a, consejero delegado de Living de Lar. Y a?ade: ¡°El principal motivo es la creciente demanda de vivienda versus la, hoy, decreciente demanda de oficinas. El principal obst¨¢culo es la regulaci¨®n que, seg¨²n en que parcela, no permite hacer residencial en lugar de oficinas¡±.

La gestora espa?ola Dazia Capital y el fondo brit¨¢nico Aermont han adquirido un edificio de oficinas en Tres Cantos para transformarlo en 176 apartamentos destinados a soluciones de alojamiento flexible. Y Orinoquia Real Estate, veh¨ªculo de inversi¨®n inmobiliaria de la familia de Axel Capriles, se ha hecho con oficinas en la calle Jos¨¦ Silva (Madrid) para su transformaci¨®n en 20 viviendas. Por su parte, Acciona ha adquirido a Mapfre e Iberdrola un complejo de oficinas en Madrid para convertirlo en viviendas destinadas al alquiler, modelo conocido como build to rent.

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