El Supremo avala que los vecinos puedan prohibir los pisos tur¨ªsticos con una mayor¨ªa de tres quintos

Bal¨®n del ox¨ªgeno del Supremo a las comunidades de vecinos en conflicto con propietarios de pisos tur¨ªsticos que conviven con el resto de propietarios. El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquileres tur¨ªsticos mediante acuerdos adoptados en junta por mayor¨ªa de tres quintos. De esta manera, el alto tribunal se pronuncia por primera vez sobre la reforma del r¨¦gimen de propiedad horizontal, introducida en el real decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que establece la posibilidad de limitar las viviendas de uso tur¨ªstico en comunidades de propietarios, siempre y cuando una mayor¨ªa reforzada de tres quintas partes votar¨¢ a favor. ¡°Las decisiones, adoptadas por unanimidad, resuelven la controversia entre las audiencias provinciales, evidenciada en las dos sentencias recurridas de signo opuesto, sobre si la prohibici¨®n de las actividades tur¨ªsticas ha de adoptarse por mayor¨ªa de tres quintos o por unanimidad de los propietarios¡±, recalca en un comunicado.

La Sala parte de su jurisprudencia en la que declara l¨ªcita la prohibici¨®n estatutaria de alquiler de viviendas para uso tur¨ªstico y recuerda que la prohibici¨®n de uso de los elementos privativos en el r¨¦gimen de la propiedad horizontal es leg¨ªtima y conforme con la Constituci¨®n. Posteriormente realiza una interpretaci¨®n de la expresi¨®n ¡°limite o condicione¡± que contiene la citada reforma y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, sem¨¢ntico y a su literalidad, el t¨¦rmino ¡°limitar¡± no excluye la prohibici¨®n.

Asimismo, hace referencia a que la aprobaci¨®n del real decreto, en el que se incluy¨® la norma de propiedad horizontal, justific¨® la adopci¨®n de medidas urgentes por las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fen¨®meno creciente del alquiler tur¨ªstico. El ¨²ltimo informe del lobby Exceltur, correspondiente al primer trimestre de 2024, revelaba que el n¨²mero de viviendas de uso tur¨ªstico en las 25 principales ciudades espa?olas se hab¨ªa disparado un 25% en los ¨²ltimos doce meses hasta rozar las 287.000 unidades a 31 de marzo de 2024, lo que supon¨ªa un nuevo m¨¢ximo hist¨®rico, superando con holgura el anterior r¨¦cord establecido en el primer trimestre de 2020, con 257.155 unidades.

El Supremo considera que la atribuci¨®n de esta facultad de prohibici¨®n con la mayor¨ªa reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto. Como razonamiento adicional la sala se?ala que, de no admitirse esta doble mayor¨ªa de tres quintos, bastar¨ªa el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopci¨®n del acuerdo.

Otras sentencias

No es la primera vez que el Tribunal Supremo analiza las posibles restricciones que las comunidades de propietarios quieren poner a los pisos tur¨ªsticos. En diciembre de 2023, la Sala de lo Civil del alto tribunal ya determin¨® que este tipo de alojamientos se consideran una actividad econ¨®mica y respald¨® que los estatutos de la comunidad puedan fijar expresamente la prohibici¨®n de negocios (oficina, despacho, consulta, cl¨ªnica, etc.) en las viviendas. Es decir, aval¨® que los vecinos puedan vetar de ese modo los alquileres tur¨ªsticos, ya que tienen una ¡°naturaleza empresarial y comercial¡±, en muchas ocasiones prestadas por empresas.

En este sentido, en dos sentencias sobre pisos vacaciones en dos edificios de Oviedo y San Sebasti¨¢n ¡ªen las que, seg¨²n precis¨®, no se revis¨® la aplicaci¨®n la ley de propiedad horizontal¡ª, los magistrados despejaron las dudas sobre por qu¨¦ estas viviendas se pueden considerar actividades comerciales y aclararon que su desarrollo ¡°implica la prestaci¨®n de una serie de servicios y la asunci¨®n de determinados deberes inherentes a la comercializaci¨®n de las viviendas¡±. As¨ª las cosas, sentenciaron que si los estatutos de las comunidades contemplaban el uso de las viviendas con car¨¢cter exclusivamente residencial, no hay votaci¨®n que facilite la instalaci¨®n de los apartamentos tur¨ªsticos.