?Qui¨¦n compra ahora casas en Espa?a? Con cerca de 40 a?os y alta capacidad econ¨®mica

Precios de vivienda prohibitivos y un volumen de actividad que rebota con fuerza. Esa es la aparente paradoja que vive el mercado inmobiliario, que en septiembre y octubre ha registrado niveles de operaciones desconocidos en mucho tiempo, seg¨²n los datos del INE. El abaratamiento de las hipotecas en los ¨²ltimos meses, creen los expertos, ha provocado que m¨¢s gente se anime a buscar (y encontrar) casa. ¡°Es una demanda intensa, que estaba esperando a poder comprar desde hace dos a?os, y ve la situaci¨®n como un ahora o nunca¡±, resume Mar¨ªa Matos, jefa de estudios de Fotocasa.

Ese portal traz¨® en agosto su ¨²ltimo perfil del comprador de vivienda: 42 a?os de media, con nivel socioecon¨®mico medio-alto y que quiere una casa de dos dormitorios. Matos cree que eso no ha cambiado demasiado. Que hay m¨¢s gente que compra, pero no porque est¨¦n entrando m¨¢s j¨®venes o clases medias-bajas en el mercado. Para estos los importes s¨ª son una barrera, pero no para impedir el rebote de actividad de los ¨²ltimos meses. ¡°No vemos que el precio sea un impedimento porque a¨²n hay mucho volumen de comprador poco vulnerable¡±, indica la portavoz de Fotocasa.

Con ella coincide Sergio Carbajal, responsable de Hipotecas en el comparador Rastreator: ¡°No hemos notado un cambio de perfil muy significativo, pero s¨ª m¨¢s demanda, principalmente porque los tipos est¨¢n bajando¡±, describe. En su caso, el cliente tipo es una persona de 39 a?os, con contrato indefinido y que pide un pr¨¦stamo con un plazo medio de 23 a?os. Tampoco ha habido mucha variaci¨®n, agrega, en el tipo de producto hipotecario que suscriben los compradores de vivienda: un 72% firman hipotecas fijas y un 27%, mixtas (con unos primeros a?os de cuota fija que luego se convierte en variable).

El cambio de la pol¨ªtica monetaria ha sido fundamental. Tras la subida de tipos m¨¢s abrupta de la historia, el pasado junio el Banco Central Europeo (BCE) rebaj¨® el coste oficial del dinero. Desde entonces lo ha hecho en otras tres ocasiones, y esas expectativas se han visto reflejadas en el eur¨ªbor (que no depende directamente de lo que haga el BCE, pero suele calcar la tendencia) y tambi¨¦n en las ofertas hipotecarias de los bancos. ¡°Todo ha vuelto un poco a la din¨¢mica anterior a la subida de tipos¡±, se?ala Carbajal.

Ese momento, posterior a la pandemia y anterior a la inflaci¨®n desbocada, es clave para entender el momento actual seg¨²n muchos expertos. 2022 fue un a?o r¨¦cord en volumen de operaciones de segunda mano y, en t¨¦rminos totales, el m¨¢s abultado desde 2007. Pero el ejercicio fue perdiendo impulso conforme la inflaci¨®n hac¨ªa mella en los bolsillos y las hipotecas se encarec¨ªan. Eso puso en comp¨¢s de espera a una parte de la demanda embalsada durante la crisis sanitaria. ¡°En la primera mitad del a?o hab¨ªa algo m¨¢s de dudas y muchos estaban esperando a ver qu¨¦ pol¨ªtica de tipos iba a seguir el BCE¡±, explica Ferran Font, director de estudios de Pisos.com. Agrega que ¡°mucho comprador est¨¢ adelantando su decisi¨®n porque los precios est¨¢n subiendo y hay temor a que si lo siguen haciendo ya no compense la bajada de los intereses¡±.

Esas prisas se ven en las inmobiliarias. L¨¢zaro Cubero, director de An¨¢lisis de grupo Tecnocasa, indica que la decisi¨®n de compra (desde que una persona muestra inter¨¦s en adquirir una vivienda hasta que firma las arras de un piso) actual tiene una media de 72 d¨ªas. ¡°En 2022, que fue r¨¦cord de venta de segunda mano, era de 83 d¨ªas, y antes de la pandemia eran 92 d¨ªas¡±, destaca. El aumento de la presi¨®n de demanda tambi¨¦n se observa en que cada una de sus oficinas tiene una media de 350 interesados en comprar, aunque Cubero cree que el incremento que refleja el INE (51% en octubre) es puntual y estamos hablando de aumentos de volumen m¨¢s pr¨®ximos al 10%. De hecho, la propia estad¨ªstica oficial recoge un crecimiento acumulado (entre enero y octubre, frente al mismo periodo de 2023) del 7,5%.

El experto de Tecnocasa apunta tambi¨¦n al mercado hipotecario como principal vector del cambio. ¡°La principal diferencia que vemos con respecto al a?o pasado es que entonces un 57% de los compradores ped¨ªan hipoteca y ahora ese porcentaje es del 66%¡±, aclara. Hace un a?o la mitad las compras al contado eran m¨¢s frecuentes, lo que frecuentemente se asocia con perfiles de inversi¨®n o de alt¨ªsima solvencia (tambi¨¦n con extranjeros que puedan haber pedido un pr¨¦stamo en su pa¨ªs de origen). En lo dem¨¢s, los datos que maneja el grupo inmobiliario apuntan a una demanda relativamente estable de primera vivienda (el 69% de los compradores), aunque s¨ª observan un ligero incremento de la demanda de reposici¨®n, es decir, quienes venden su casa para comprar otra. En suma, demanda solvente con suficientes ahorros o apoyo familiar (los bancos suelen exigir que al menos se aporte en dinero l¨ªquido un 20% del valor total de la casa, m¨¢s los gastos fiscales o de otro tipo) como para aprovechar una coyuntura crediticia m¨¢s favorable.

De momento nadie cree que la entrada de m¨¢s j¨®venes en el mercado, con la extensi¨®n de los avales hipotecarios, est¨¦ siendo significativa. Mientras que se mantiene un importante porcentaje de inversores (25%, seg¨²n Tecnocasa) y de extranjeros que quieren una casa en Espa?a (un 15% del total de compradores, seg¨²n los datos de los registradores de la propiedad, sumando tanto a los for¨¢neos residentes como a los no residentes). Estos engrosan la demanda considerada solvente, la que es capaz de resistir la subida de precios y aprovechar la bajada de los intereses. Tambi¨¦n de escapar a un mercado de alquiler con precios disuasorios. Pero la capacidad de compra no es eterna. ¡°Los precios precios van a seguir subiendo¡±, advierte Matos, ¡°eso va a mermar el mercado en alg¨²n momento y a lo mejor es lo que vemos en 2026¡±.