El INE publica el nuevo ¨ªndice para la actualizaci¨®n de alquileres

El Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) ha publicado el nuevo ¨ªndice que se tomar¨¢ como referencia para la actualizaci¨®n anual de los alquileres, seg¨²n ha anunciado este viernes el Ministerio de Vivienda. El indicador estaba previsto en la ley estatal de vivienda aprobada el pasado a?o, que establec¨ªa que este deb¨ªa definirse ¡°antes del 31 de diciembre de 2024¡å y que tendr¨ªa como objetivo ¡°evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento¡±.

El indicador, seg¨²n la nota transmitida por el ministerio, tomar¨¢ tres referencias: el ?ndice de Precios de Consumo, el ?ndice de Precios de Consumo subyacente (la inflaci¨®n subyacente, que excluye alimentos frescos y productos energ¨¦ticos por considerarse muy vol¨¢tiles) y un tercer valor que tiene en cuenta la evoluci¨®n de los anteriores, el crecimiento a largo plazo que se espera de estos (2%) y un coeficiente moderador que fija el Ministerio de Vivienda.

En adelante ¡°el INE publicar¨¢ mensualmente el ¨ªndice de referencia que se utilizar¨¢ como l¨ªmite para la actualizaci¨®n anual de los contratos de arrendamiento¡±, explica el Gobierno. Dicho l¨ªmite ¡°ser¨¢ el valor m¨ªnimo¡± de las tres referencias que contendr¨¢. Es decir, que el tope que operar¨¢ para la actualizaci¨®n ser¨¢ el que resulte m¨¢s bajo entre los tres (la variaci¨®n anual de la inflaci¨®n, la anual subyacente o el valor resultante de la nueva f¨®rmula con el coeficiente reductor que introduce el Gobierno).

David Lucas, secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, considera en la nota ministerial que se trata de ¡°una herramienta para aportar m¨¢s transparencia y dar seguridad a caseros e inquilinos¡±. Y restringe su aplicaci¨®n a todos los contratos de arrendamiento que hayan sido firmados tras la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Es decir, a partir del 25 de mayo de 2023.

De acuerdo con dicha interpretaci¨®n, a partir del 1 de enero de 2025, el resto de contratos de arrendamiento tomar¨¢n como referencia m¨¢xima para la actualizaci¨®n el IPC. Ese es el l¨ªmite que el Gobierno puso al reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2019. Sin embargo, cuando la inflaci¨®n se dispar¨® como consecuencia del rebote econ¨®mico posterior a la pandemia y de la guerra de Ucrania (en algunos meses la variaci¨®n anual super¨® el 10%), el Ejecutivo puso l¨ªmites temporales. Hasta finales de 2023, dicho tope fue del 2%, y para este 2024 se subi¨® al 3%.

Este 3% ya ha quedado en realidad obsoleto, puesto que muchos meses de este a?o la inflaci¨®n general no ha llegado a ese nivel. Pero al operar como l¨ªmite temporal, quedaba la duda de qu¨¦ pasar¨ªa en adelante si los precios volv¨ªan a crecer de manera descontrolada. Es por ello que al aprobar la ley estatal de vivienda el Gobierno introdujo la idea de un nuevo indicador que actuar¨ªa como moderador de las actualizaciones a partir de 2025.

La actualizaci¨®n anual del alquiler se regula en el art¨ªculo 18 de la LAU y no tiene nada que ver con el precio que se fija al firmar un contrato. Se refiere, durante la vigencia del mismo, a la posibilidad de que el casero incremente anualmente la renta para adecuarla a la realidad. En un nuevo contrato, salvo que el arrendamiento se produzca dentro de una zona de mercado tensionado (una figura que define la ley estatal de vivienda y de momento solo se aplica en Catalu?a), la renta se fija libremente. Pero el inquilino adquiere el derecho a permanecer cinco a?os en la casa (siete si el propietario es una empresa) y a que durante esos a?os el precio solo pueda subir de acuerdo con el coste de vida.

Esa adecuaci¨®n de la renta al coste de vida es la actualizaci¨®n anual, para la que adem¨¢s existen otras condiciones. La primera es que esta posibilidad se recoja en el contrato, ya que de otra manera el casero no puede exigirla. Adem¨¢s, es el propietario el que anualmente debe pedir que se aplique, estableciendo el nuevo precio de acuerdo con los l¨ªmites previstos y siempre a partir de la misma fecha en que originalmente se firm¨®. Si lo hace uno, dos o varios meses despu¨¦s, la actualizaci¨®n se aplica pero no puede exigir que se le paguen cantidades de manera retroactiva.