Los alquileres subieron por encima del tope que puso el Gobierno en el primer a?o de l¨ªmites por la inflaci¨®n

El mercado desbord¨® el l¨ªmite del 2% para las actualizaciones de alquiler que el Gobierno aprob¨® en 2022. Ante la espiral inflacionista, agravada con el estallido de la guerra de Ucrania en febrero de aquel a?o, el Ejecutivo sac¨® adelante un paquete de medidas anticrisis que permit¨ªa a los inquilinos invocar ese tope en la revisi¨®n anual de la renta. Sin embargo, el INE calcula que aquel a?o el arrendamiento se encareci¨® de media un 2,7%, mientras que los contratos existentes (que son los que pod¨ªan acogerse a esa medida) lo hicieron un 2,1%, seg¨²n la actualizaci¨®n estad¨ªstica difundida este jueves.

Hay varias razones que pueden explicar el desajuste. En primer lugar, que la nueva regla entr¨® en vigor a finales de marzo, y, por tanto, estuvo operativa para las actualizaciones de alquileres desde abril. Para entonces hab¨ªa transcurrido ya un trimestre entero en que los arrendamientos, conforme a la norma vigente entonces, pod¨ªan subir en l¨ªnea con el IPC, que en ese periodo como m¨ªnimo triplicaba el l¨ªmite del 2%. Por tanto, los contratos renovados entre enero y marzo podr¨ªan haber tirado hacia arriba del conjunto del a?o, una hip¨®tesis factible, pero que no se puede verificar en la serie estad¨ªstica del INE porque esta no ofrece datos mensuales ni trimestrales.

Adem¨¢s, el l¨ªmite del 2% solo era obligatorio para los grandes caseros (los que poseen m¨¢s de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados, tambi¨¦n de uso residencial). En el caso de los peque?os propietarios, que son la inmensa mayor¨ªa en el mercado espa?ol, se pod¨ªa subir m¨¢s en caso de acuerdo entre las partes, aunque el l¨ªmite se aplicaba si el inquilino no estaba de acuerdo. Por tanto, cabe la posibilidad de que en muchos casos el arrendador y el arrendatario hubieran pactado subidas por encima del 2% y eso lo refleje la estad¨ªstica. No obstante, ser¨¢ cuando el INE publique los datos de 2023 (este jueves ha sacado los del a?o anterior) cuando la serie estad¨ªstica arroje m¨¢s pistas sobre c¨®mo funcion¨® ese l¨ªmite.

La actualizaci¨®n de los alquileres es una posibilidad que recoge la legislaci¨®n espa?ola. Al firmar un contrato y fijar el precio, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda cinco a?os (siete si el propietario de la casa es una empresa y no un particular) con las mismas condiciones. El casero, a cambio, puede exigir que cada a?o el precio se incremente. Pero ese aumento debe cumplir unas normas, como estar reflejado en el contrato. Desde 2019, adem¨¢s, se imped¨ªa que subiera por encima de la inflaci¨®n, pero al dispararse el IPC, el Ejecutivo decidi¨® actuar. Primero puso el l¨ªmite del 2% para 2022 y 2023; luego un 3% que se aplica en este 2024; y a partir de 2025 ha encargado un nuevo sistema que est¨¢ elaborando el INE.

Esto no se aplica a los nuevos contratos. Y el INE da buena cuenta de ello: en 2022 los alquileres que se negociaron desde cero subieron un 5,3%. La combinaci¨®n de ambos (arrendamientos nuevos o en curso) es lo que dej¨® la tasa general en el 2,7%. Es la segunda m¨¢s elevada desde 2012, cuando arranca la serie del INE. Cuatro comunidades superaron ese porcentaje. Baleares es la que registr¨® el mayor encarecimiento del alquiler (3,7%), seguida por Comunidad Valenciana (3,5%), Canarias (3%) y Andaluc¨ªa (2,8%). Castilla-La Mancha calc¨® la media nacional y todas las dem¨¢s registraron incrementos de las rentas inferiores. El m¨¢s bajo fue el de Asturias, con una subida del 1,8%.

Subidas en la costa

Por municipios, el INE detalla que Valencia (4,4%), M¨¢laga (3,8%) y Palma (3,7%) fueron las capitales de provincia donde m¨¢s escalaron las rentas de alquiler en 2022. Y son tambi¨¦n las localidades que acumulan una mayor tasa de subida desde 2015. En el caso de Valencia, los pisos son un 23,3% m¨¢s caros que siete a?os atr¨¢s, un crecimiento que supera la inflaci¨®n acumulada de esos a?os (unos 17 puntos) incluso teniendo en cuenta el extraordinario tir¨®n que dio el IPC en el primer a?o de guerra en Ucrania. Lo mismo sucede con Palma (21,8% de incremento acumulado) y M¨¢laga (21,4%). Si se mira a los dos grandes mercados locales de arrendamiento, Madrid y Barcelona, el primero muestra un comportamiento m¨¢s moderado (2,5% en 2022 y un aumento del 15,3% en siete a?os) que el segundo (2,9% y 17%, respectivamente).

La estad¨ªstica del INE, que se public¨® por primera vez en 2022 y todav¨ªa est¨¢ en fase experimental, es un ¨ªndice con base 100 que toma como referencia lo que val¨ªa un alquiler en 2015. En 2022, ese indicador escal¨® hasta 115,68, lo que equivale a decir que en ese periodo de siete a?os los arrendamientos han subido en Espa?a casi un 15,7%. Si se mira solo los nuevos contratos, que son los que fijan el precio libremente mediante un acuerdo entre las partes, seg¨²n la Ley de Arrendamientos Urbanos, la subida en siete a?os supera el 18%.

Para el c¨¢lculo de las rentas, el instituto estad¨ªstico se basa en los datos que obtiene la Agencia Tributaria a trav¨¦s de las declaraciones de los contribuyentes. Es la misma base con la que se calcula el ¨ªndice oficial de precios que el Gobierno puso en marcha tras aprobar la ley de vivienda, y que act¨²a como l¨ªmite para los grandes caseros cuando un ¨¢rea se declara tensionada (un paso que de momento solo ha dado Catalu?a y engloba a 140 municipios de esa comunidad). Pero aunque beben de la misma fuente, los datos y su presentaci¨®n son diferentes. Al margen de esta estad¨ªstica con car¨¢cter informativo, el INE tiene ahora encomendada la tarea de elaborar ¡°un ¨ªndice de referencia para la actualizaci¨®n anual de los contratos de arrendamiento de vivienda¡±. As¨ª lo recoge la Ley por el derecho a la vivienda que se aprob¨® en mayo del a?o pasado con el objetivo de sustituir el l¨ªmite general del IPC (y los l¨ªmites fijos del 2% o el 3% que han aplicado en los ¨²ltimos a?os) por ese indicador, que deber¨¢ quedar definido antes del pr¨®ximo 31 de diciembre para comenzar a operar en 2025.

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