El casero no puede actualizar la renta un 5% y otras grandes confusiones del alquiler de vivienda

Cada vez hay m¨¢s confusi¨®n sobre lo que se puede hacer o no con las viviendas de alquiler. Inquilinos y propietarios andan perdidos en este mercado en el que se entremezcla la desinformaci¨®n y la picaresca. El enredo ha llegado a cotas m¨¢ximas tras presentar el Ministerio de Vivienda, el 27 de febrero, el sistema estatal de referencia de precios, que pone l¨ªmites al alquiler en Espa?a. Un inquilino pregunta en una red social: ¡°?Sab¨¦is cu¨¢nto me puede subir el alquiler mi casero? Me toca renovar en abril¡±. Otro se cuestiona en un foro si el propietario puede subirle de una sola vez el IPC de 2022 y 2023. Mientras, el due?o de un piso asegura que la inmobiliaria lo anima a hacer un nuevo contrato a sus inquilinos y a aumentar la renta antes de que le afecte el ¨ªndice de precios del Gobierno.

Estas son las dudas m¨¢s frecuentes de arrendadores e inquilinos relacionadas con precios, actualizaciones, renovaciones, plazos y comunicaciones.

?Qu¨¦ dato debo usar para actualizar la renta cada a?o? En los contratos ya existentes hay un l¨ªmite m¨¢ximo del 3% durante 2024. Sin embargo, el IPC de febrero se coloc¨® por debajo, en el 2,8%. La ley no obliga a aplicar el 3%, sino que exige que no sea superior a ese porcentaje, explican en el Ministerio de Vivienda. De esta forma, si toca la revisi¨®n anual del contrato, el inquilino puede pedir al casero que tome como referencia el IPC de febrero. A la hora de actualizar la renta siempre prima el acuerdo entre las partes.

Ahora bien, para poder aplicar ese incremento, el casero debe avisar al inquilino, por escrito, un mes antes de la fecha en que se cumple cada anualidad del contrato. En caso contrario, ¡°no puede actualizar la renta y es algo que no suelen conocer ninguna de las dos partes¡±, dice Emilio Rojas, abogado especializado en alquileres. Y desde luego, no puede hacer algo que preguntaba un inquilino en un foro de vivienda: ¡ªMi casero pretende subirme el alquiler sumando el IPC de 2022 (2%) y el de 2023 (3%), es decir, un 5% de golpe. Una puntualizaci¨®n: no puede reclamar los atrasos que no haya cobrado durante los a?os en los que no se haya aplicado anualmente la subida del IPC por el motivo que sea. Supongamos que porque se le ha pasado el plazo legal para hacerlo. No se puede aplicar de manera retroactiva, aunque se podr¨ªa acordar hacerlo de manera acumulativa.

Y ojo, porque si el contrato no incluye una cl¨¢usula donde se plasme que habr¨¢ actualizaci¨®n de la renta, no se podr¨¢ aplicar durante el tiempo que dure el alquiler. Si lo que no se ha especificado es el dato con el que se va a revisar la renta, entonces se deber¨¢ emplear el ¨ªndice de garant¨ªa de competitividad (IGC).

?El a?o que viene se seguir¨¢ aplicando el 3% como l¨ªmite para actualizar la renta? La ley de vivienda prev¨¦ que antes del 31 de diciembre de 2024 el INE elabore un ¨ªndice espec¨ªfico que sirva de l¨ªmite para las revisiones anuales. Despu¨¦s, deber¨¢ modificarse la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El nuevo ¨ªndice se aplicar¨¢ a los contratos que se firmen a partir de ese momento.

?Me afecta el ¨ªndice de precios aprobado por el Gobierno? El nuevo ¨ªndice de precios se aplicar¨¢ el 13 de marzo en 140 municipios de Catalu?a. En el resto de Espa?a de momento no rige, ya que son las comunidades aut¨®nomas las que deben declarar las ¨¢reas tensionadas y ninguna m¨¢s lo ha hecho.

Si el due?o del piso es un particular, no est¨¢ obligado a ce?irse a este sistema, aunque el inmueble est¨¦ dentro de un ¨¢rea tensionada. Pero s¨ª tiene limitaciones: si renueva el contrato o firma uno nuevo con otro inquilino, debe mantener la ¨²ltima renta que aplic¨® con la correspondiente actualizaci¨®n. Hay otra opci¨®n y es acogerse a alguno de los supuestos que permiten elevar esa renta un 10%: obras de rehabilitaci¨®n o de accesibilidad bajo las condiciones establecidas o firmar con su inquilino un contrato de larga duraci¨®n (m¨¢s de 10 a?os).

?Y si mi casero es una empresa o un gran tenedor? En este caso, la renta s¨ª tiene que estar por debajo del m¨¢ximo del rango de precios que establece el ¨ªndice de referencia.

Vivo de alquiler, mi contrato de cinco a?os acaba y quiero renovarlo. ?En qu¨¦ condiciones puedo hacerlo y cu¨¢nto me puede subir el precio el casero? La duraci¨®n del contrato de alquiler es de cinco a?os si se alquila a un particular (de siete si es una empresa). Despu¨¦s, si ninguna de las partes manifiesta su intenci¨®n de rescindirlo, el contrato se prorroga de forma anual durante tres a?os m¨¢s. En cambio, ¡°si el casero no quiere prorrogar el alquiler, debe comunic¨¢rselo al inquilino con cuatro meses de preaviso. Es algo que ambos suelen desconocer¡±, indica Rojas. Atenci¨®n porque si lo hace a uno o dos meses vista no vale; se ver¨¢ obligado a mantener el contrato durante tres a?os m¨¢s. Y solo podr¨¢ aplicar la actualizaci¨®n de la renta. Ninguna subida m¨¢s.

Si el propietario lo hace bien y avisa antes del plazo de cuatro meses, el contrato se extingue y puede buscar un nuevo inquilino. Si el piso no est¨¢ en un ¨¢rea tensionada, podr¨¢ encarecer la renta lo que considere. No obstante, ¡°al inquilino le puede servir de referencia el ¨ªndice de precios para negociar y al propietario le puede ayudar para tener una referencia de a qu¨¦ precios se est¨¢n alquilando las viviendas en su entorno inmediato¡±, indican fuentes del Ministerio de Vivienda.

Soy propietario y tengo pensado subir el precio antes de que se declare ¨¢rea tensionada mi zona. Con un alquiler en vigor no es posible. Solo ser¨¢ factible cuando finalice el contrato y se firme uno nuevo. En este ¨²ltimo caso, el casero tiene libertad para aplicar las subidas que estime, siempre que a¨²n no se haya declarado como zona tensionada.

?En los contratos temporales se aplica el ¨ªndice o la congelaci¨®n del contrato? Los contratos de temporada, con independencia de su duraci¨®n, no son de vivienda habitual, es decir, se alquila una casa por un tiempo determinado, por ejemplo, por un curso acad¨¦mico, por un trabajo¡­ Por este motivo, no se aplica ninguna limitaci¨®n, aunque la vivienda est¨¦ en una zona tensionada. No obstante, el Ministerio de Vivienda trabaja ya para regular este tipo de contratos y asegurar as¨ª que se circunscriben a su casu¨ªstica espec¨ªfica.

?Es legal cobrar la renta por un lado y ¡°otros gastos¡± por otro para superar el l¨ªmite que marca el Gobierno? En una vivienda que ya ha tenido un contrato anterior (en los ¨²ltimos cinco a?os) en un ¨¢rea declarada de mercado residencial tensionado no pueden modificarse las condiciones del contrato anterior. Si se trata de una vivienda que se incorpora al mercado, la renta estar¨¢ limitada al sistema de ¨ªndices de precios de referencia. Los gastos repercutibles est¨¢n sujetos al pacto entre las partes.

Mi casero alega necesidad para recuperar la vivienda. ?Puede? ¡°Estos casos los vemos a diario¡±, dice el abogado Rojas. Es un fraude de ley si el propietario no puede cumplir varias condiciones: ha pasado el primer a?o de contrato, preavisar con dos meses y justificar la causa de necesidad. ¡°El problema se suele resolver negociando con el abogado contrario porque estos juicios son largos. Hemos resuelto 100 casos y ninguno por la v¨ªa judicial¡±, a?ade.

Las inmobiliarias siguen cobrando al inquilino por el mes de agencia. ?C¨®mo se puede evitar? Denunciando en los tribunales o en los servicios de Consumo de la comunidad aut¨®noma.

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