La revisi¨®n m¨¢xima del alquiler ser¨¢ del 2,28% en febrero: ?c¨®mo funciona el nuevo ¨ªndice y a qui¨¦n afecta?

En febrero de este a?o, los contratos de alquiler que deban revisarse podr¨ªan aumentar hasta un 2,28%, seg¨²n el ?ndice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) publicado este mi¨¦rcoles por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). El indicador utilizado para la actualizaci¨®n de precios corresponde a la variaci¨®n interanual del IPC consolidado de diciembre del a?o pasado y se publicar¨¢ cada mes. El desfase ocurre porque los datos de inflaci¨®n se publican con algunas semanas de retraso.

El tope no aplica para todos los contratos de alquiler, sino que depende de la fecha en la que se firm¨®. Aquellos que se produjeron antes del 26 de mayo de 2023, cuando la Ley de Vivienda entr¨® en vigor, seguir¨¢n utilizando como referencia para calcular la actualizaci¨®n anual el ?ndice de Precios al Consumo o del ?ndice de Garant¨ªa de Competitividad (que est¨¢ limitado al 2%), seg¨²n lo hayan acordado ambas partes, o pueden acordar adaptar el contrato y tomar como referencia el IRAV. En cualquier caso, todos los contratos firmados con posterioridad a mayo de 2023 estar¨¢n sujetos al nuevo par¨¢metro.

Mientras que el IPC refleja la evoluci¨®n de los precios de bienes y servicios en general, el IRAV ha sido dise?ado espec¨ªficamente para medir la evoluci¨®n del mercado de alquileres, evitando en teor¨ªa niveles desmesurados. Su objetivo es estabilizar los precios y ofrecer una mayor previsibilidad tanto a propietarios como a inquilinos. En la actualidad, con una inflaci¨®n moderada, el resultado es similar, pero en los a?os de crisis inflacionaria, cuando se registraron tasas del 10%, el impacto fue un verdadero quebradero de cabeza y oblig¨® al Gobierno a establecer un tope en las revalorizaciones de los alquileres del 2% para 2022 y 2023.

El IRAV combina tres referencias: el ?ndice de Precios de Consumo, la inflaci¨®n subyacente ¨Dque excluye alimentos frescos y energ¨ªa por ser los m¨¢s vol¨¢tiles¨D y un tercer valor ajustado que considera la evoluci¨®n de los dos anteriores, el crecimiento a largo plazo que se espera de estos (2%) y un coeficiente moderador, establecido de manera conjunta por los ministerios responsables de Vivienda y Econom¨ªa, con el fin de reflejar las circunstancias particulares del mercado del alquiler.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha desarrollado una calculadora virtual, disponible en su p¨¢gina web, para que propietarios e inquilinos conozcan cu¨¢l es el precio m¨¢ximo al que puede actualizarse la renta. La aplicaci¨®n diferencia por tipo de contrato. De esta forma, para un alquiler de 800 euros cuyo contrato sea anterior a la fecha establecida por la norma, corresponder¨ªa una renta m¨¢xima de hasta 822,40 euros (si se actualiza con el IPC), mientras que para aquellos sujetos a la f¨®rmula del INE ser¨ªa de 817,60 euros. Las actualizaciones son anuales, as¨ª que los contratos que comenzaron en marzo de 2024 tendr¨¢n su primera revisi¨®n con el IRAV en marzo de 2025.

El ¨ªndice no tiene impacto en los contratos de arrendamiento de locales comerciales, oficinas, habitaciones, garajes o trasteros. Su ¨¢mbito de aplicaci¨®n se restringe a las viviendas habituales, en l¨ªnea con los objetivos de la Ley de Vivienda. Tampoco influye en el precio acordado inicialmente en el contrato. Este sigue siendo determinado de manera libre, a menos que la propiedad se ubique en una zona de alquiler tensionada.

La normativa indica que la cl¨¢usula de actualizaci¨®n debe estar incluida en el contrato; de lo contrario, el arrendador no tiene derecho a exigirla. Es responsabilidad del propietario solicitar esta revisi¨®n anual, siguiendo los l¨ªmites legales y tomando como base la fecha en que se firm¨® el contrato. Si el arrendador se retrasa en la solicitud, la actualizaci¨®n del precio sigue siendo v¨¢lida, pero no podr¨¢ reclamar el pago retroactivo de los meses anteriores.