El nuevo ¨ªndice del alquiler limita las subidas a partir de este a?o: la revisi¨®n m¨¢xima en enero ser¨¢ del 2,2%

El Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) ha publicado este jueves el nuevo ?ndice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, que muestra una variaci¨®n interanual del 2,2% en noviembre de 2024. Este porcentaje ser¨¢ el que se aplique a los contratos de alquiler que deban revisarse en enero de este a?o. Por otro lado, aquellos contratos cuya revisi¨®n corresponda a febrero utilizar¨¢n el dato de diciembre de 2024 y as¨ª sucesivamente, mes a mes. Este desfase se debe a que la actualizaci¨®n de las rentas utiliza el ?ndice de Precios de Consumo (IPC) consolidado, que recoge los datos cerrados del mes m¨¢s reciente disponible. El indicador marca un antes y un despu¨¦s en la regulaci¨®n del mercado de alquiler en Espa?a, ya que ser¨¢ la herramienta para actualizar anualmente los contratos de alquiler firmados desde el 25 de mayo de 2023, cuando entr¨® en vigor la Ley de Vivienda. Su objetivo, seg¨²n precisa la propia normativa, es ¡°evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento¡±.

El nuevo ¨ªndice, que se divulgar¨¢ mensualmente, ser¨¢ el par¨¢metro principal para determinar el l¨ªmite de las revalorizaciones anuales de los contratos de arrendamiento. Su c¨¢lculo combina tres referencias: el ?ndice de Precios de Consumo (IPC), la inflaci¨®n subyacente ¨Dque excluye alimentos frescos y energ¨ªa por ser los m¨¢s vol¨¢tiles¨D y un tercer valor ajustado que considera la evoluci¨®n de los dos anteriores, el crecimiento a largo plazo que se espera de estos (2%) y un coeficiente moderador, establecido de manera conjunta por los ministerios responsables de Vivienda y Econom¨ªa, con el fin de reflejar las circunstancias particulares del mercado del alquiler.

La medida se aplica exclusivamente a los contratos firmados bajo el marco de la Ley de Vivienda, es decir, a aquellos que se produjeron a partir del 25 de mayo de 2023. Los alquileres firmados en fechas previas se seguir¨¢n actualizando con los datos del IPC o del ?ndice de Garant¨ªa de Competitividad (que est¨¢ topado al 2%), seg¨²n lo hayan acordado ambas partes.

La introducci¨®n de este ¨ªndice llega en un momento en que ya han expirado los topes temporales aplicados a las actualizaciones de alquileres. En los ¨²ltimos a?os, y como respuesta a las crisis econ¨®micas derivadas de la pandemia y la guerra en Ucrania, el Gobierno hab¨ªa limitado las revalorizaciones de los alquileres al 2% en 2022 y 2023, y al 3% durante 2024. Pero segu¨ªa pendiente un sistema permanente que permita regular el mercado, por lo que se decidi¨® introducir el nuevo indicador del INE. En cualquier caso, la actualizaci¨®n anual, regulada en el art¨ªculo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no afecta al precio inicial fijado al firmar un contrato. Este se sigue estableciendo libremente, salvo que la vivienda se encuentre dentro de una zona de mercado tensionado.

Por otra parte, la norma fija que la actualizaci¨®n anual debe estar recogida en el contrato, ya que de otra manera el casero no puede exigirla. Asimismo, corresponde al propietario solicitar cada a?o la aplicaci¨®n del ajuste, determinando el nuevo precio conforme a los l¨ªmites establecidos y siempre tomando como referencia la fecha original de la firma del contrato. En caso de que la solicitud se realice uno o varios meses m¨¢s tarde, la actualizaci¨®n ser¨¢ efectiva, pero no se podr¨¢ reclamar el pago retroactivo.

El Ministerio ha lanzado este jueves una herramienta web para que propietarios e inquilinos conozcan cu¨¢l es el precio m¨¢ximo al que puede actualizarse la renta. La aplicaci¨®n diferencia por tipo de contrato, seg¨²n se haya firmado antes o despu¨¦s del 24 de mayo de 2023, y si el mecanismo de actualizaci¨®n fijado es el ¨ªndice establecido en la Ley de Vivienda. De esta forma, para un alquiler de 800 euros cuyo contrato sea anterior a la fecha establecida por la norma, corresponder¨ªa una renta m¨¢xima de hasta 819,20 euros, mientras que para aquellos sujetos a la f¨®rmula del INE ser¨ªa de 817,60 euros.

El efecto esperado

El nuevo ¨ªndice intenta atajar un problema estructural del mercado espa?ol: la falta de previsibilidad para los inquilinos. En zonas donde los precios del alquiler han crecido de forma exponencial, especialmente en grandes ciudades y ¨¢reas metropolitanas, este mecanismo busca ofrecer un marco m¨¢s estable para los arrendatarios. Sin embargo, se teme que su impacto sea escaso. El catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, prev¨¦ nuevas estrategias por parte de los propietarios para esquivar estos l¨ªmites. ¡°Muchos de ellos, anticipando las limitaciones en las actualizaciones, fijan precios iniciales elevados para compensar la restricci¨®n en los aumentos futuros¡±, se?ala.

Este comportamiento refleja las debilidades de la medida en su capacidad para controlar efectivamente el mercado, ya que los propietarios ajustan el valor inicial para minimizar el impacto de estas pol¨ªticas, resultando en un efecto real reducido. A ello se suma lo que el experto se?ala como un ¡°escaso poder de negociaci¨®n por parte del inquilino¡±, que posiblemente acepte incrementos superiores a lo establecido por el ¨ªndice, por miedo a tener que buscar un nuevo piso cuando el contrato finalice.

Seg¨²n la normativa, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante un periodo de cinco a?os, o siete si el propietario es una empresa. Durante este tiempo, las subidas de renta deben estar vinculadas a los l¨ªmites estipulados por el nuevo ¨ªndice de referencia. ¡°Pero al finalizar el periodo el due?o puede elevar el precio lo que quiera o simplemente decidir que ya no renueva el contrato, lo que es un factor disuasorio para la gente que alquila¡±, a?ade el experto.

Desde el Sindicato de Inquilinas critican que se haya perdido una buena ocasi¨®n para establecer un ¨ªndice que ¡°ayude realmente a bajar los precios del alquiler¡±. ¡°Si reconocemos que las rentas est¨¢n disparadas, el ¨ªndice deber¨ªa ser cercano a 0 o incluso en negativo para que bajen los precios¡±. En su opini¨®n, los criterios para establecer el nuevo indicador tendr¨ªa que haber tenido en cuenta la recomendaci¨®n de no destinar m¨¢s del 30% de los ingresos en la vivienda. No obstante, lamentan que se halla ¡°decidido seguir tratando la vivienda como bien de mercado, vincul¨¢ndolo al IPC¡±.

La organizaci¨®n recuerda que en la ¨²ltima d¨¦cada, los precios de los alquileres han subido de media un 77%, mientras que la renta media disponible de los hogares solo ha aumentado un 33%, seg¨²n datos del informe ¡°El mercado del alquiler. Fuente de desigualdad social¡±.