Espa?a insiste en atraer a los jubilados europeos

En la localidad alicantina de L¡¯Alf¨¤s del Pi, donde la mitad de sus 20.500 habitantes son internacionales, no hay un solo vecino que no conozca Forum Mare Nostrum. Es un complejo residencial para personas mayores aut¨®nomas que lleva 20 a?os en funcionamiento y al que acuden mayoritariamente extranjeros, sobre todo alemanes, holandeses, belgas y suizos, con una edad media de 75 a?os. Sus 62.000 metros cuadrados de terreno no pasan inadvertidos. Cuenta con 229 apartamentos y un edificio que centraliza los servicios sociales, sanitarios y culturales para sus residentes. El modelo se basa en el pago de un anticipo (desde 100.000 a 230.000 euros) y de un alquiler mensual (de 350 a 950 euros). En el mes de julio su propietario, Grupo Goya, vendi¨® el resort al inversor belga Care Property Invest, que aterriz¨® en Espa?a en 2020, por 35 millones de euros. Ahora, el complejo est¨¢ operado por Forum de Inversiones Inmobiliarias Mare Nostrum sobre la base de un contrato de arrendamiento a 20 a?os.

Se trata de la primera adquisici¨®n por parte de un fondo inmobiliario cotizado de un complejo residencial para personas mayores en la costa mediterr¨¢nea espa?ola. Y no ser¨¢ la ¨²ltima. En Grupo Goya dicen estar en ¡°negociaciones con varios de los fondos internacionales para su estrategia de crecimiento a cinco a?os, tanto desde el punto de vista de la propiedad de los resorts como de la gesti¨®n de estos¡±, comenta Vanesa Laporta, directora comercial de la compa?¨ªa. Su plan es poner en el mercado m¨¢s centros, tanto en costa como en ciudad. De hecho, tiene en marcha o programados cuatro complejos m¨¢s en la provincia de Alicante y en Palma de Mallorca, que junto al que acaba de vender, pero explota, suman 1.255 viviendas.

La operaci¨®n da muestra de que el viento comienza a soplar de otro lado en este mercado inmaduro y escaso, pero apetecible. ¡°Hemos detectado inter¨¦s de fondos de origen europeo y norteamericano especializados en senior living en mercados maduros como Alemania, B¨¦lgica, Francia y Estados Unidos¡±, comenta Nuria B¨¦jar, directora nacional de Healthcare y Senior Living en Savills Aguirre Newman, que ha intermediado en la transacci¨®n. Se refiere no solo a los complejos de playa, sino a todos los modelos de alojamiento que existen hoy en Espa?a para personas mayores que tienen autonom¨ªa.

Espa?a ya hizo un amago de convertirse en la Florida de Europa y atraer a internacionales jubilados con buen estado de salud y capacidad de gasto. Lo intent¨® en los a?os del bum inmobiliario. Muchos de esos complejos fueron a pique o se han reconvertido (residencias, hoteles¡­). Otros pocos se mantienen desde hace d¨¦cadas y se han coronado como referentes de este peque?o mercado que busca alargar su sombra. Es el caso de Ciudad Patricia, un resort en Benidorm que funciona desde hace 35 a?os y que compr¨® en 2005 el grupo Credo Espa?a, que forma parte de la multinacional holandesa de la construcci¨®n VolkerWessels.

Est¨¢ ubicado en una parcela de 100.000 metros cuadrados, consta de cinco bloques de apartamentos y un edificio central con restaurante, bar, biblioteca, sal¨®n, centro de belleza¡­ Tambi¨¦n hay una residencia geri¨¢trica, aunque no es propiedad de Credo. ¡°Estamos viendo un mayor inter¨¦s por parte de los inversores. Buscan complejos ya operativos, que saben que funcionan¡±, opina Juliette Bleekemolen, de Credo.

La manera de residir en Ciudad Patricia es mediante la compra del uso vitalicio de las casas, no de la propiedad. El precio medio para una persona de 78 a?os es de unos 170.000 euros. La mayor¨ªa de sus residentes procede de Inglaterra y Pa¨ªses Bajos y la edad media es de 79 a?os en hombres y de 77 a?os en mujeres. En este momento, hay 155 apartamentos ocupados y 22 disponibles.

El grupo holand¨¦s tiene en marcha otro complejo en Sant Pere de Ribes, al lado de Sitges (Barcelona), cuyas obras comenzar¨¢n en 2023. El pr¨®ximo modelo albergar¨¢ distintos tipos de alojamiento: 209 apartamentos y 12 chal¨¦s, una residencia geri¨¢trica, un hotel para cuidados y rehabilitaci¨®n, as¨ª como restaurantes y bares para integrar a la gente mayor con toda la poblaci¨®n.

Estos complejos que salpican la costa son m¨¢s parecidos a un hotel que a una vivienda, al contar con servicios de asistencia sanitaria y un gran nivel de socializaci¨®n. Suelen estar ubicados en las afueras de grandes ciudades, en el ¨¢mbito rural o en costa porque necesitan grandes extensiones de terreno. Sus mayores demandantes son brit¨¢nicos, alemanes, holandeses y escandinavos que buscan sol, un coste de la vida inferior al de sus pa¨ªses de origen y servicios m¨¦dicos de calidad. Para pagar su estancia suelen vender una vivienda de su propiedad situada en su pa¨ªs o en Espa?a, ya que la mayor¨ªa lleva tiempo residiendo aqu¨ª, explica Laporta.

Puntos d¨¦biles

Los motivos por los que sigue siendo un mercado emergente y no arrastra, de momento, un fuerte volumen de inversi¨®n son varios. ¡°No me cabe duda de que el modelo del senior resort va a funcionar en los pr¨®ximos a?os, pero de momento no hay operadores; necesitamos un operador e inversor extranjero con casos de ¨¦xito que venga a Espa?a a replicar el modelo¡±, analiza Alberto D¨ªaz, director ejecutivo de Capital Markets de Colliers. M¨¢s trabas observa Aitor P¨¦rez, socio de Gerokon, que no ve futuro a este mercado. ¡°Las principales limitaciones son de uso, al ser muchas veces suelo dotacional, y por la imposibilidad de comprar esos apartamentos¡±.

Adem¨¢s, hasta ahora no ha sido un producto muy demandado por los jubilados espa?oles. ¡°En Espa?a, la gente prefiere comprar la propiedad y dejar la herencia a los hijos que, adem¨¢s, se encargan del cuidado de los padres, aunque esto ya empieza a cambiar. En los pa¨ªses n¨®rdicos la gente suele ser m¨¢s individualista¡±, apunta Bleekemolen. Y, por eso, en su pr¨®ximo proyecto en Sant Pere de Ribes el grupo VolkerWessels est¨¢ estudiando las f¨®rmulas de la venta y el alquiler de las casas ¡°para atraer al p¨²blico local¡±.

El senior resort es solo una de las formas de alojamiento que existen para personas mayores no dependientes. Otras son el cohousing, el coliving, los apartamentos con servicios¡­ ¡°Ahora mismo existen m¨¢s de 20 proyectos enfocados a personas mayores no dependientes en Espa?a¡±, se?ala Nuria B¨¦jar, que cita Forum Mare Nostrum, Ciudad Patricia o Las Arcadias. Alberto D¨ªaz, de Colliers, a?ade Comuniti San Rafael, en la provincia de Segovia, una mezcla entre un senior resort y un cohousing. As¨ª pues, y para todas estas tipolog¨ªas, estiman ¡°que 2021 acabar¨¢ cerrando en torno a 235 millones entre inversi¨®n y proyectos con inversi¨®n comprometida¡±, indican en Savills Aguirre Newman. Las zonas con mayor potencial para crear nueva oferta son Madrid, Catalu?a, Pa¨ªs Vasco, Baleares, Canarias, Valencia y Andaluc¨ªa.