La burbuja que embriag¨® a Espa?a

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria nos puso los pies en el suelo. El golpe fue hiriente, doloroso, duro... Corr¨ªa el a?o 2000 cuando el sector de la vivienda comienza a crecer desaforadamente. Los precios sub¨ªan un 17% anual con una inflaci¨®n muy reducida, lo que implicaba un elevado crecimiento en t¨¦rminos reales. Cada a?o se iniciaban una media de unas 600.000 casas, llegando al r¨¦cord de 762.540 en 2006, m¨¢s que las iniciadas por Alemania, Italia, Francia y Reino Unido juntas, seg¨²n datos del Ministerio de Fomento. Las gr¨²as eran habituales del paisaje, casi un elemento de orgullo nacional.

El cr¨¦dito barato y f¨¢cil para todo el mundo hizo el resto. Se hab¨ªa generado una burbuja de consecuencias inimaginables, una crisis de sobreendeudamiento desorbitado. ¡°En el punto de m¨¢ximo apogeo [en 2007], del total del cr¨¦dito el 60% se concentraba en la construcci¨®n, compra y venta de viviendas, alcanzando el bill¨®n de euros (o el 100% del PIB)¡±, dice Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra de Barcelona. Unos a?os despu¨¦s aquello era insostenible y la crisis financiera global contribuy¨® a que el ajuste fuera m¨¢s violento. Se pon¨ªa fin al milagro econ¨®mico espa?ol.

En los ¨²ltimos 30 a?os el precio del metro cuadrado ha aumentado en torno a un 355%

Pero no ha sido el ¨²nico boom. A lo largo de los ¨²ltimos 30 a?os Espa?a ha vivido varias peque?as burbujas y sus respectivas recesiones, algo propio de un sector c¨ªclico. Eso s¨ª, ninguna tan cruenta como la ¨²ltima.

A partir de 1985 comienza un segundo ciclo alcista del sector inmobiliario ¨Cel primero tuvo lugar a finales de los a?os 60 y principios de los setenta¨C. Fue conocido como el ciclo especulativo de los ochenta. Espa?a sale de la crisis del petr¨®leo y se inicia un periodo de confianza cuya m¨¢xima expresi¨®n es el ingreso en la Comunidad Econ¨®mica Europea (1986). ¡°No s¨¦ si se puede hablar de burbuja, pero s¨ª que de un boom que vino dado por una serie de circunstancias. Por un lado, el gran crecimiento econ¨®mico del PIB (por encima del 2,5% durante cinco a?os, llegando al 5,6% en 1987), lo que conllev¨® un gran crecimiento del empleo (se pasa del 21,5% de paro al 16%). Tambi¨¦n, mayores facilidades crediticias (la cantidad hipotecada pasa del 50% al 70%). Por ¨²ltimo, la mejora de incentivos, como el decreto Boyer (que liberaliz¨® parcialmente el arrendamiento) y el aumento de la desgravaci¨®n y extensi¨®n de ¨¦sta a la segunda vivienda¡±, se?ala Jos¨¦ Luis Ruiz Bartolom¨¦, consultor inmobiliario, autor de Adi¨®s, ladrillo, adi¨®s y coautor de Vuelve, ladrillo, vuelve.

Adem¨¢s, ¡°se sigue recibiendo un flujo importante de poblaci¨®n que se traslada a las ciudades y las primeras generaciones del baby boom empiezan a comprar vivienda¡±, apunta Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE).

En 1985 se iniciaron 222.310 viviendas, nada que ver con las aberraciones de estos ¨²ltimos a?os. Un 36% eran libres y un 64% protegidas. Diez a?os m¨¢s tarde la proporci¨®n da la vuelta. ¡°En 1995 las casas iniciadas eran 302.339, de las que el 77% eran libres y 33% protegidas. Pero lo m¨¢s sorprendente es lo que se ve¨ªa once a?os m¨¢s tarde. En 2006 se marc¨® el r¨¦cord con m¨¢s de 760.000 unidades, el 87% libres y solo un 13% protegidas¡±, analiza Pelayo Barroso, director de Negocio, An¨¢lisis e Investigaci¨®n de Mercado de la consultora Aguirre Newman.

La situaci¨®n de la vivienda hace 30 a?os nada tiene que ver con el momento actual, sobre todo de cara al bolsillo. Hoy el metro cuadrado est¨¢ cerca de 1.500 euros (supera los 145.000 euros para un piso de 97 metros), siendo el crecimiento en estas tres d¨¦cadas de aproximadamente un 355% (en 1985 era de unos 330 euros el metro). Esta diferencia era a¨²n mayor en 2008, cuando el metro alcanz¨® de media los 2.100 euros (unos 200.000 euros), se?ala Pelayo Barroso.

Pisos por 35.000 euros

¡°En 1985 el precio medio de un piso nuevo estaba en torno a 400 euros por metro (35.000 euros para una vivienda media). En las grandes capitales se pod¨ªa comprar por 60.000 euros. La entrada en vigor del IVA en enero de 1986 supuso un incremento autom¨¢tico del 12% en los precios a partir de ese a?o¡±, explica C¨¦sar Hern¨¢ndez, analista de ST-Sociedad de Tasaci¨®n.

En cualquier caso, este boom, que dur¨® hasta 1992, no es comparable al ¨²ltimo. Ni por volumen (la producci¨®n de viviendas no se dispar¨® en exceso: en 1985 se visaron 240.000 y solo en 1989 se alcanzaron las 400.000), ni por deuda (el endeudamiento de las familias en relaci¨®n a la renta bruta disponible apenas pas¨® del 34% al 45%; en la actual super¨® el 125%), dice Ruiz Bartolom¨¦.

En 1985 se iniciaron unas 222.000 casas; en 2006 se alcanz¨® el r¨¦cord de 762.540

Eran los a?os inmediatamente posteriores a la promulgaci¨®n de la Ley de Mercado Hipotecario y su Reglamento (1981), instrumentos jur¨ªdicos que dinamizaron el mercado. ¡°Eran tiempos de poca financiaci¨®n, plazos medios de 10 a 12 a?os y porcentajes de financiaci¨®n del 60%. Los tipos de inter¨¦s m¨¢s frecuentes eran fijos y llegaban al 18%, si bien es cierto que fueron con tasas de inflaci¨®n muy elevadas¡±, comentan en la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE). No hay datos de unidades de aquellos a?os, pero el saldo de 20.392 millones de euros en 1985 (50 veces menos que el de 2007), sirve para entender que estamos ante un mercado que aflora.

Al tiempo, ¡°la subida generalizada del nivel de vida y la mejora de la confianza y las infraestructuras fueron palancas muy potentes para el desarrollo de la actividad de la segunda residencia¡±, se?alan en Tecnitasa, tasadora independiente que nace en 1985. Adem¨¢s, el creciente atractivo para inversores extranjeros se vio reforzado por la Exposici¨®n Universal de Sevilla y las Olimpiadas de Barcelona (1992).

El final de esta fase expansiva coincide con el final de los fastos. A pesar de la idea generalizada de que los precios nunca bajaban, en este periodo ya descendieron. ¡°La bajada fue pr¨¢cticamente inapreciable y no afect¨® a todo el territorio. Sucedi¨® entre 1990 y 1993, en que la media nacional de la vivienda nueva pas¨® de 933 a 917 euros por metro¡±, recuerdan en ST-Sociedad de Tasaci¨®n. Tras esto se viven a?os de estabilidad entre 1994 y 1998, con precios creciendo entre el 0% y el 5%.

Pero por distintos acontecimientos (las devaluaciones de la peseta, el cambio de Gobierno en 1996, los planes de racionalizaci¨®n del gasto p¨²blico, la privatizaci¨®n de las empresas p¨²blicas, la bajada de los tipos de inter¨¦s, el descenso del paro...), en 1998 comienza el despegue del sector inmobiliario. ¡°Al principio nadie se extra?¨® del incremento de ventas y precios. Era la consecuencia l¨®gica de un pa¨ªs que sal¨ªa de la recesi¨®n (varios a?os de demanda contenida de j¨®venes que, ahora con trabajo, quer¨ªan ser propietarios de su casa). As¨ª, empleo, bajos tipos de inter¨¦s y un horizonte despejado justificaban con creces el resurgir del sector¡±, se?ala Ruiz Bartolom¨¦.

Era el germen de lo que ser¨ªa la gran burbuja que va de 1998 a 2007. ¡°Hasta finales de los noventa los precios llevaban una senda que era ligeramente superior a la del IPC y a partir de ah¨ª se produce un crecimiento desaforado, hasta que se llega a una situaci¨®n en la que una parte muy importante de la demanda potencial, a pesar de los bajos tipos y los largos plazos de amortizaci¨®n, es expulsada del mercado¡±, explica Julio Gil, presidente de la Fundaci¨®n de Estudios Inmobiliarios (FEI). La revalorizaci¨®n de la vivienda entre 1997 y 2007 fue del 191% seg¨²n The Economist, la segunda mayor de la OCDE y superior a la de Reino Unido (168%) o Estados Unidos (85%).

El punto de inflexi¨®n fue el cambio del tipo de inter¨¦s fijo por el variable

Nada de esto se puede entender sin el mercado hipotecario. En estos 30 a?os los ciudadanos han aceptado con normalidad el hecho de hipotecarse para comprar casa. Las entidades financieras usan el cr¨¦dito hipotecario al servicio de la estrategia de captaci¨®n de unidades familiares y de la venta cruzada de otros productos. Supuso el gran despegue de la banca minorista en el mercado financiero. ¡°Entre 2002 y 2007 la actividad econ¨®mica es muy intensa (a?os de crecimiento del PIB del 3% al 4%) y la generaci¨®n de empleo impulsa la inmigraci¨®n. La gran demanda de vivienda conlleva concesiones de 800.000 hipotecas en 2002 y hasta 1,06 millones en 2007, a?o en el que el saldo hipotecario es equivalente al 100% del PIB¡±, argumentan en la AHE.

El punto de inflexi¨®n fue la sustituci¨®n del tipo de inter¨¦s fijo por el variable y el aumento del plazo de amortizaci¨®n. En torno al a?o 2000, el tipo variable se fue adue?ando de las compraventas. Lleg¨® el cr¨¦dito barato. ?Qui¨¦n pod¨ªa resistirse a un tipo del 3% frente a otro de m¨¢s del 6%? Por el mismo dinero prestado la cuota hipotecaria se reduc¨ªa cerca de un 40%. La consecuencia: las promociones de vivienda se vend¨ªan solas, los ritmos de venta se disparaban y los promotores sub¨ªan precios de un mes a otro. ¡°Y para sorpresa de todos, un mill¨®n o dos m¨¢s de pesetas por piso apenas dome?aban el ¨ªmpetu de la demanda¡±, recuerda Ruiz Bartolom¨¦. Reinaba un clima de euforia y la construcci¨®n se convert¨ªa en el motor de la econom¨ªa nacional.

Llega la especulaci¨®n

Con las nuevas facilidades financieras el promotor se puede permitir adquirir terrenos sin apenas aportar fondos propios. As¨ª, ¡°quien antes pod¨ªa comprar suelo para 50 viviendas, ahora pod¨ªa hacerlo para 250. La capacidad de producci¨®n de los jugadores habituales del sector se quintuplic¨®¡±, dice Garc¨ªa Montalvo. ¡°Aumenta el apalancamiento para todo el que participase en el proceso constructivo. Junto con las ineficiencias en aspectos de la gesti¨®n del suelo y la especulaci¨®n del mismo, crearon la tormenta perfecta¡±, cree G¨®mez-Pintado.

En 2002 se dieron 800.000 hipotecas y en 2007 se concedieron m¨¢s de un mill¨®n

Esta tormenta fue la que empa?¨® el cooperativismo. En los a?os ochenta las cooperativas constru¨ªan hasta el 80% de las viviendas protegidas. En 1985 se hab¨ªan edificado 843.723 casas trav¨¦s de 3.605 cooperativas. En a?os posteriores se promovieron una media de 40.000 viviendas anuales disminuy¨¦ndose esta cifra a 20.000 con motivo de la burbuja inmobiliaria, que influy¨® negativamente por la especulaci¨®n del precio del suelo y la restricci¨®n crediticia a las cooperativas¡±, dice Alfonso V¨¢zquez Fraile, presidente de la Confederaci¨®n de Cooperativas de Viviendas de Espa?a (Concovi).

En el a?o 2006 eran ya muchos los s¨ªntomas de agotamiento del mercado. Seg¨²n Ruiz Bartolom¨¦, economistas, bancos, promotores y pol¨ªticos hablaban de soft landing, de un periodo de aterrizaje suave. Desde 2002, el Banco de Espa?a alertaba sobre la sobrevaloraci¨®n de la vivienda, aunque hablaba de ¡°reabsorci¨®n paulatina y ordenada¡±. Pero ya no daba m¨¢s de s¨ª. En junio de 2007 el precio de la vivienda alcanzaba 9,1 veces la renta bruta de los hogares y el esfuerzo anual superaba el 56% de los ingresos. La estocada final lleg¨® en verano de 2007, cuando estall¨® la crisis de las hipotecas americanas de baja calidad (subprime). La fiesta hab¨ªa acabado.

El pinchazo de la burbuja comienza en 2008, aunque los primeros signos aparecen en 2006 con la reducci¨®n de las ventas. La ca¨ªda de precios es inicialmente lenta; despu¨¦s m¨¢s intensa. La rebaja hasta el d¨ªa de hoy es de un 30% a un 45%. A partir de ese momento, comp¨¢s de espera y muchas voces que hablan de la rehabilitaci¨®n como el futuro. ¡°La rehabilitaci¨®n se presenta como uno de los nichos m¨¢s sanos¡±, seg¨²n ACR Grupo, empresa de construcci¨®n, promoci¨®n y rehabilitaci¨®n. Aporta datos: en Espa?a hay un parque de m¨¢s de ocho millones de edificios (m¨¢s de 25 millones de casas); el 21% tiene m¨¢s de 50 a?os y el 60% son anteriores a 1980.

En 2014 la venta de casas sube un 2,2% por primera vez desde 2010 y el precio un 1,8% tras seis a?os de crisis, seg¨²n el INE. Lo que ha ocurrido despu¨¦s el lector ya lo conoce.