El estigma social no resta apetito por las residencias de mayores

La pandemia ha puesto contra las cuerdas a uno de los mercados de inversi¨®n inmobiliaria m¨¢s prometedores y con m¨¢s futuro de Espa?a: las residencias de la tercera edad. El sector, que ha atra¨ªdo en los ¨²ltimos a?os a fondos de inversi¨®n y operadores internacionales, afronta una importante crisis reputacional ¡ªrelacionada con el fallecimiento de unas 30.000 personas mayores por covid en sus centros¡ª.

Adem¨¢s, las tasas de desocupaci¨®n han crecido. ¡°Una de cada cuatro camas est¨¢ vac¨ªa, el 25%, cuando antes de la pandemia era del 10%¡±, advierte Aitor P¨¦rez, socio director de la consultora Gerokon. Esto, insiste P¨¦rez, ¡°supone una reducci¨®n media de la facturaci¨®n del 15% por centro¡± porque, adem¨¢s, los costes de personal y de compra de material sanitario se han disparado. Desde la Federaci¨®n Empresarial de la Dependencia (Fed) reconocen que la recuperaci¨®n en la ocupaci¨®n de los centros ¡°ser¨¢ un proceso lento y llevar¨¢ entre 6 y 12 meses¡±.

Por otra parte, la pandemia ha destapado las carencias de una buena parte de la oferta, lo que requerir¨¢ acometer importantes inversiones para adaptar los inmuebles a una m¨¢s que probable regulaci¨®n pospandemia (sistemas de ventilaci¨®n independientes, m¨¢s habitaciones individuales, mayor medicalizaci¨®n de los centros¡­). Algunos acabar¨¢n no siendo viables econ¨®micamente.

Aun as¨ª, los inversores no pliegan velas. Mantienen, y algunos intensifican, su apuesta por las residencias de la tercera edad. En un a?o dif¨ªcil como 2020, el volumen de inversi¨®n en estos centros fue de 282 millones de euros ¡ª300 millones en 2019¡ª y en el segundo trimestre de 2021 el dato ya se mueve entre los 190 y los 230 millones, seg¨²n Juan Manuel Pardo, responsable del ¨¢rea de Living de JLL. Un apetito que se extiende por el continente europeo, donde se alcanzaron los 7.200 millones de euros en transacciones el a?o pasado, seg¨²n la consultora inmobiliaria Knight Frank.

La previsi¨®n es que siga al alza, sobre todo ahora que la inversi¨®n en oficinas, hoteles o centros comerciales flojea. Alberto D¨ªaz, director de Capital Markets de Colliers, lo explica: ¡°Ante la gran liquidez existente y las escasas alternativas de inversi¨®n en los activos tradicionales, los inversores con un coste de capital bajo est¨¢n centrando su foco en aquellos activos que les permita obtener una rentabilidad en el largo plazo de forma sostenida¡±. Esta consultora calcula que operadores e inversores pondr¨¢n en el mercado espa?ol unas 29.000 plazas durante los pr¨®ximos tres a?os, la mayor parte de car¨¢cter privado.

Varios son sus atractivos. Junto a la log¨ªstica y los supermercados, es el ¨²nico sector que cuenta con operadores solventes que ofrecen contratos de obligado cumplimiento a muy largo plazo ¡ª10, 15 e incluso 20 a?os¡ª, lo que est¨¢ atrayendo a aseguradoras, fondos de pensiones y sociedades cotizadas europeas interesadas en adquirir residencias. ¡°Los principales inversores provienen de mercados mucho m¨¢s maduros que el espa?ol, como son el franc¨¦s y el belga¡±, apunta D¨ªaz.

El de las residencias de mayores es un negocio s¨®lido, de ingresos asegurados y recurrentes. La tasa de rentabilidad inicial de las residencias de mayores en Espa?a se sit¨²a en el 5,20% anual, si bien para producto prime se han observado tasas cercanas al 4,5%, indica Nuria B¨¦jar, directora nacional de Healthcare en Savills Aguirre Newman.

Humphrey White, director general de Knight Frank en Espa?a, lo define como ¡°un mercado de mucha oportunidad¡±. De hecho, est¨¢n a punto de aterrizar ¡°otros fondos institucionales que van a destinar parte de su capital a residencias de mayores¡±, se?ala Pardo.

Los fondos y operadores ya presentes (desde Healthcare Activos, Adriano Care, Cofinimmo y Primonial REIM hasta Domusvi, Orpea o Korian) siguen ganando tama?o. La socimi Adriano Care, que acaba de salir a cotizar al BME Growth (antiguo MAB), cuenta con 14 activos (12 residencias y dos terrenos para construir nuevos centros) y cerca de 1.800 plazas, que han supuesto un desembolso de 100 millones de euros. Todav¨ªa tiene una capacidad de inversi¨®n de m¨¢s de 100 millones de euros.

El operador Domusvi, la empresa l¨ªder del sector sociosanitario en Espa?a, ha crecido a trav¨¦s de compras de residencias y carteras. El grupo de origen franc¨¦s, que no da cifras de inversi¨®n, gestiona 206 centros residenciales y de atenci¨®n diurna, de atenci¨®n a la discapacidad y a la salud mental. En total, m¨¢s de 21.500 camas y m¨¢s de 3.300 plazas en centros de d¨ªa.

En el punto de mira de los inversores internacionales sigue estando la compra de residencias en funcionamiento en capitales de provincia, aunque la oferta escasea, sobre todo de inmuebles con m¨¢s de 100 camas. ¡°Todos han sido tocados por los inversores y por eso cuando alguien quiere vender se lo rifan¡±, cuenta Aitor P¨¦rez. Pero algo est¨¢ cambiando. El inversor empieza a percibir ¡°cierto riesgo en la compra de activos ya construidos ante un posible cambio de normativa por la covid que implique nuevas inversiones de capex [gasto en capital] o reducci¨®n del n¨²mero de plazas¡±, dicen en Savills Aguirre Newman. Por esto, crece el inter¨¦s por comprar suelo y promover nuevas residencias adaptadas a la regulaci¨®n poscovid.

D¨¦ficit de centros

A pesar de no ser un mercado f¨¢cil, al inversor le resulta interesante por el desfase que existe en Espa?a entre oferta y demanda. Hay un d¨¦ficit de entre 75.000 y 89.000 plazas, seg¨²n distintas fuentes ¡ªno hay consenso¡ª, para poder cumplir las recomendaciones de la Organizaci¨®n Mundial de la Salud (OMS), que fija cinco camas por cada 100 personas mayores de 65 a?os. Seg¨²n la Fed, ser¨¢n necesarias cada a?o 100 residencias nuevas hasta 2050, porque habr¨¢ 16 millones de personas mayores de 64 a?os, calcula la federaci¨®n. Para ese a?o, los mayores de 65 a?os representar¨¢n m¨¢s del 30% de la poblaci¨®n. Los octogenarios llegar¨¢n a superar la cifra de cuatro millones, seg¨²n el CSIC.

Aunque no todo el viento ser¨¢ de cola. Hay importantes desaf¨ªos con los que tendr¨¢n que lidiar los inversores, los que ha planteado la pandemia y los derivados de la falta de dinero p¨²blico para pagar las plazas. Aitor P¨¦rez, de Gerokon, se pregunta: ?Qui¨¦n paga esta ronda? Se refiere al hecho de que no hay dinero p¨²blico suficiente para costear las plazas concertadas, ni se espera que lo haya, y atender las necesidades de la dependencia. ¡°El problema de nuestro pa¨ªs no es la falta de inversores para la promoci¨®n de residencias, sino de financiaci¨®n para mantenerlas¡±, se?ala.

Desde Colliers trasladan el mismo problema: ¡°Los convenios por parte de las residencias con entes p¨²blicos deber¨¢n ser mejorados en lo que hace referencia a plazas concertadas, ya que de lo contrario el sector se enfocar¨¢ eminentemente a desarrollar plazas privadas que respondan a una mayor rentabilidad exigida por los inversores¡±, a?ade Alberto D¨ªaz. Unas plazas que cuestan de media 2.300 euros al mes, aunque pueden alcanzar los 3.200 euros.

Las comunidades recibir¨¢n al menos 361,7 millones de los fondos europeos para invertir en residencias.