La milla de oro de los supermercados

La milla de oro de los supermercados. As¨ª denomina Augusto Lobo, director del ¨¢rea comercial de la consultora inmobiliaria JLL, al espacio de la madrile?a calle de Fuencarral que ahora est¨¢ dominado por las cadenas de alimentaci¨®n, que desde que irrumpi¨® la pandemia son los actores m¨¢s activos en la contrataci¨®n de locales comerciales. De hecho, a finales de 2020 fueron las ¨²nicas interesadas en alquilar estos inmuebles, que permanec¨ªan en letargo como consecuencia de los cierres por la covid. En los antiguos cines Roxy A y Roxy B se han acomodado Aldi y el mes pasado el supermercado regional BM. Puerta con puerta luchan por hacerse con los clientes de Carrefour, que domina la escena con un ramillete de supermercados a pocos metros de distancia; Lidl, que se ha estrenado en el n¨²mero 101 de la calle en el local que en su d¨ªa alberg¨® a Vips y antes de que llegue Mercadona al n¨²mero 77 (si bien tiene otro establecimiento en las inmediaciones).

Todas las empresas de distribuci¨®n est¨¢n buscando inmuebles en el centro de las principales ciudades, asegura Lobo, cada una para adecuarlos a sus diferentes formatos de supermercado, en general de 1.000 a 3.500 metros cuadrados de superficie. Desde las grandes Mercadona, Carrefour, Lidl, Dia y Aldi, hasta las cadenas regionales como Froiz, Gadis y BM, por poner algunos ejemplos. ¡°Con sus aperturas, estas ¨²ltimas intentan convertirse en cadenas de penetraci¨®n nacional¡±, dice el director de Retail de JLL, quien considera que son las ense?as que m¨¢s espacio est¨¢n demandando sobre todo en Madrid, Barcelona y las tres capitales vascas.

Los supermercados est¨¢n cambiando la fisonom¨ªa de los principales ejes comerciales de las ciudades espa?olas, que antes de la pandemia sol¨ªan lucir r¨®tulos m¨¢s glamurosos. Los cierres provocados por la crisis de la covid han hecho desaparecer a muchos comerciantes y han dejado vac¨ªos unos inmuebles que ahora aprovechan estas cadenas. Y pagan precios muy distintos a sus anteriores inquilinos. Otro efecto de la pandemia y tambi¨¦n de su poder de negociaci¨®n. Dentro de Madrid las rentas oscilan entre 15 y 20 euros por metro cuadrado, si bien en la calle de Fuencarral pueden superar esos importes.

Estas compa?¨ªas no solo demandan salas de ventas, sino locales para convertirlos en puntos de entrega de pedidos por internet que complementan con tiendas de conveniencia, como es el caso de Alcampo, o los denominados dark stores, tiendas negras donde almacenar y preparar las cestas de la compra digitales, como hace Dia.

Sin embargo, las grandes cadenas de distribuci¨®n no son las ¨²nicas que se pelean por los espacios comerciales disponibles, seg¨²n Lobo. Tambi¨¦n est¨¢n irrumpiendo con fuerza los operadores digitales puros, que env¨ªan los pedidos en un abrir y cerrar de ojos. Ense?as como Gorilla, Dija o Getir.

Mientras buscan seguir abriendo tiendas a un ritmo fren¨¦tico, los supermercados tambi¨¦n se desprenden de locales que no se adaptan a su formato. De hecho, seg¨²n Paul Santos, director de inversiones en retail en la consultora CBRE, ¡°el neto de 2021, entre aperturas y cierres, quiz¨¢s ni siquiera sea positivo¡±.

Santos destaca que el inter¨¦s de los fondos de inversi¨®n por la compra de tiendas de alimentaci¨®n se ha disparado. En 2020 las operaciones sobre este tipo de negocios alcanzaron los 600 millones de euros y en 2021 se han situado cerca de 500 millones, ¡°cuando en un a?o normal se mueven entre 200 y 300 millones de euros¡±, sostiene. Los supermercados, puntualiza, han representado el 70% de toda la inversi¨®n en superficies comerciales realizada el a?o pasado, cuando tradicionalmente no alcanza el 20%.

¡°Desde la pandemia, lo que m¨¢s ocupados nos mantiene es la alimentaci¨®n¡±, afirma. Porque los inversores quieren tener aseguradas unas rentas con sectores esenciales para la econom¨ªa para evitar los cerrojazos comerciales del a?o m¨¢s duro de la pandemia. ¡°Existe una alta presi¨®n por invertir, con los tipos tan bajos y la gran liquidez que hay¡±, explica Santos. Los fondos de inversi¨®n buscan que la cadena de distribuci¨®n asegure el pago de las rentas y aborde las reformas necesarias en los establecimientos y as¨ª defenderse de la inflaci¨®n con un sector en el que crecen las ventas y existe recorrido en el precio de los alquileres, que se incrementan con arreglo al IPC. Quieren empresas solventes y entre un 4% y un 6% de retorno sobre el capital invertido, detalla el directivo de CBRE.

En su opini¨®n, la alimentaci¨®n concentra el inter¨¦s de los inversores, que no se atreven con los centros comerciales ¡°sanos¡± porque hay mucha incertidumbre. Los precios han subido bastante, dice Santos; si antes de la covid las rentabilidades de los supermercados se situaban en torno al 6%, ahora han bajado al 5%, ¡°se han comprimido entre 100 y 120 puntos¡±.

Realty Income Corporation ha sido el inversor m¨¢s activo, con dos operaciones cerradas en 2021: la compra a Merlin de 30 supermercados Caprabo por m¨¢s de 100 millones de euros y de otros 7 a Carrefour por 93 millones. Pero hay otros fondos de inversi¨®n americanos, alemanes, brit¨¢nicos o portugueses analizando estos paquetes de activos.

En cambio, las socimis espa?olas, como Lar o Merlin, est¨¢n aprovechando el momento para desprenderse de locales comerciales alquilados a supermercados, ¡°aunque ya no quedan muchos que vender¡±, dice Santos. Tambi¨¦n los propios distribuidores. Mercadona se deshizo de 27 supermercados en julio que compr¨® el fondo de inversi¨®n israel¨ª MDSR Investments por m¨¢s de 100 millones; Eroski se desprendi¨® de 22 tiendas, adquiridas por el fondo brit¨¢nico Blackbrook por 59 millones, y Carrefour y Cash Lepe vendieron 10 tiendas al fondo portugu¨¦s Square en su primera operaci¨®n en Espa?a. Otras tantas cadenas regionales tambi¨¦n est¨¢n desinvirtiendo. ¡°El porfolio de tiendas quiz¨¢s no sea tan estrat¨¦gico para los operadores en pleno cambio digital. Sumidos en un proceso de digitalizaci¨®n que exige inversiones, las operaciones de sale & lease back son un buen camino para obtener liquidez¡±, concluye Santos.