Locura inversora por los hoteles ic¨®nicos en Espa?a: hasta un mill¨®n de euros por habitaci¨®n

Nada lo hac¨ªa pensar. Pero as¨ª ha sido. Los inversores comenzaron a levantar fondos el a?o pasado como locos con el objetivo de volcarse en el mercado hotelero espa?ol, muy tocado por la pandemia. Quer¨ªan capital para comprar establecimientos de vacaciones a precios bajos. Y no los encontraron. Poco a poco, se les fue echando el tiempo encima y necesitaban invertir. Entre tanto, las cadenas hoteleras se dieron cuenta de este apetito comprador y decidieron sacar ventaja de la situaci¨®n poniendo en el mercado hoteles de lujo en las ciudades preferidas por fondos de inversi¨®n, family offices y otras compa?¨ªas hoteleras. Y los inversores se lanzaron sobre ellos. Pero no fueron los fondos oportunistas que se esperaban, sino los denominados core, que apuestan por inmuebles emblem¨¢ticos conocidos como ¡°trofeo¡±.

As¨ª lo cuenta Cor¨¦ Mart¨ªn, director de inversi¨®n de la consultora Christie & Co, tras comprobar c¨®mo en 2021 los hoteles han vuelto a colocarse entre los objetos de deseo de los inversores internacionales al nivel de las oficinas o los espacios comerciales. ¡°Se ha visto como un sector de oportunidad¡±, sostiene.

La inversi¨®n hotelera en Espa?a alcanz¨® 3.180 millones de euros el a?o pasado, triplicando el volumen de 2020 y superando los niveles prepandemia, seg¨²n Laura Hernando, directora de hoteles de Colliers. ¡°Ha sido un a?o de absoluto r¨¦cord. 2020 arranc¨® con las ganas de inversi¨®n en m¨¢ximos, que se quedaron latentes por la pandemia. Todo ha llegado en 2021¡å, explica la experta, que destaca que las ventas de activos trofeo han hecho que el precio medio de las habitaciones se dispare y supere los niveles previstos (ha subido un 33% para colocarse en 157.600 euros, una cifra hist¨®rica).

Los descuentos que se anticipaban como consecuencia de la pandemia y las dificultades de los hoteleros apenas se han producido, aprecia Bruno Hall¨¦, socio codirector de la divisi¨®n hotelera de Cushman & Wakefield. Y como resultado de los elevados precios de venta y la gran liquidez existente, las rentabilidades han bajado entre 0,75 y un punto, hasta situarse entre el 3,5% y el 5% en los establecimientos urbanos, contin¨²a. Hall¨¦ pone como ejemplo el hotel Tryp Apolo de Barcelona, cuyo precio de salida era de 85 millones, y tras recibir unas 70 ofertas, se vendi¨® por m¨¢s de 90 millones. ¡°Se habl¨® de covid premium en lugar de descuento covid¡±, bromea.

Operaciones como la venta por parte de Grupo Selenta de una cartera de inmuebles a Brookfield por valor de 440 millones de euros o del NH Gran Hotel Calder¨®n a Lasalle Investment por importe de unos 125 millones, no se hubieran planteado sin estos precios, explican los analistas. Otras, como la colocaci¨®n de varios establecimientos de H10 entre distintos inversores, responden a la necesidad de capital por parte de los operadores hoteleros. Tambi¨¦n la cartera de Tui adquirida por Riu.

Seg¨²n Hernando, los compradores ven que la operativa de los establecimientos sigue siendo precaria, pero anticipan la recuperaci¨®n de la demanda tur¨ªstica, que es donde est¨¢ enfocada la mayor parte de la cartera hotelera espa?ola. De los m¨¢s de 3.000 millones desembolsados por los inversores, la mitad se han ido al segmento urbano y la otra mitad al vacacional. Nunca ha estado tan repartido. Barcelona ha sido la plaza preferida porque existe el convencimiento de que cuando mejore la situaci¨®n sanitaria, los turistas internacionales volver¨¢n en masa, aprecia.

Otro a?o en m¨¢ximos

La responsable de hoteles de Colliers asegura que este a?o continuar¨¢ el mismo furor inversor: actualmente hay operaciones en el mercado por valor de 1.500 millones de euros, asegura Hernando. Y van a salir a la venta nuevas carteras de activos, apoya Cor¨¦ Mart¨ªn. El a?o pasado se colocaron 12 porfolios por valor de 1.200 millones de euros, el 39% del total.

De las 145 transacciones firmadas en 2021 contabilizadas por Colliers (de las que solo la mitad se han cerrado con la intermediaci¨®n de agencias inmobiliarias, seg¨²n Hall¨¦, evitando comisiones que oscilan entre el 0,25% y el 1% del precio), Barcelona y Madrid fueron los destinos protagonistas con 753 y 468 millones de euros, respectivamente, el 38% del total. Operaciones como la venta del Hotel Sof¨ªa y Expo ¡ªenmarcados en la venta de Grupo Selenta a Brookfield¡ª; el NH Collection Gran Calder¨®n, el Grand Hotel Central y el antiguo Tryp Apolo, ambos adquiridos por Schroders, son s¨®lo una muestra de las 21 transacciones registradas este a?o y que han llevado a Barcelona a alcanzar su m¨¢ximo hist¨®rico anual, se?ala el informe de Colliers. En cambio, Madrid ha tenido la mayor transacci¨®n de un activo individual ¡ªHotel Edition, adquirido por Archer Hotel Capital por encima de los 200 millones de euros¡ª y el mayor precio pagado por habitaci¨®n ¡ªHotel Bless, comprado por RLH por m¨¢s de un mill¨®n de euros por habitaci¨®n¡ª.

Canarias y Baleares, tambi¨¦n como es habitual, fueron los destinos vacacionales predilectos y acumularon 633 y 541 millones de euros de inversi¨®n, respectivamente, el 37% del total. Fuera de las cuatro plazas tradicionales, M¨¢laga, C¨¢diz, Sevilla y Alicante volvieron a despertar el inter¨¦s de los compradores, ¡°que han visualizado las rentabilidades de los hoteles vacacionales (del 6,5%) y ahora abren m¨¢s el abanico¡±, indica Hall¨¦. Pone como ejemplo la adquisici¨®n por parte de Pontegadea de un hotel en Costa Ballena.

Y es que en los destinos vacacionales, sobre todo en Canarias y Baleares, se han alcanzado los niveles de tarifas de 2019, explica Carlos Jauregui, socio de M&A para el sector inmobilario y el hotelero de EY, y la recuperaci¨®n de este segmento es m¨¢s evidente que la del urbano.

El caso es que la actividad inversora est¨¢ a pleno pulm¨®n. Entre los compradores m¨¢s activos de perfil value added (a?aden valor reposicionando los hoteles) destacan Castlelake, Brookfield, KKH Property Investors, Bain Capital o Sixth Street Partners. Entre los core (que buscan activos de calidad y bien situados), figuran Blasson Property, Schroders, LaSalle IM o la cotizada mexicana RLH Properties. Del lado vendedor, las cadenas hoteleras han acaparado cerca del 60% de las operaciones, seg¨²n Colliers, que espera que este a?o el turismo extranjero sea el principal motor de la demanda tur¨ªstica, si bien no se recuperar¨¢ plenamente hasta 2023.

Hernando cree que este a?o los hoteles trofeo seguir¨¢n moviendo gran parte de la inversi¨®n, si bien ser¨¢ el segmento vacacional el que la concentre. Con el inter¨¦s de los fondos y las gestoras por las nubes, los expertos prev¨¦n tambi¨¦n operaciones corporativas, como la venta de la cadena Ayre. Jauregui piensa que ser¨¢n lideradas por operadores internacionales que quieran aumentar su presencia en Espa?a y por plataformas financieras que buscar¨¢n grupos en dificultades.