FCC: el sue?o inmobiliario de la reina de la basura

El d¨ªa de Navidad, los 30 trabajadores de recogida de basuras de FCC en el municipio catal¨¢n de Salt se plantaron: no habr¨ªa servicio hasta que la empresa no contratase m¨¢s personal y les garantizase no perder poder adquisitivo. La compa?¨ªa se lo pens¨® bastante. Con monta?as de desperdicios por las calles y miles de vecinos irritados, el Ayuntamiento les dio un ultim¨¢tum. O se acababa aquello inmediatamente o contratar¨ªan a alguien externo. Y lo que los negociadores de la empresa no hab¨ªan hecho los 20 d¨ªas anteriores lo arreglaron en uno. La plantilla termin¨® firmando un convenio a cinco a?os que recoge mejoras en todas sus demandas. Fin de la historia.

Aunque no tan r¨¢pido, la actual FCC ha cambiado. Ya no es la compa?¨ªa a la que lleg¨® como accionista de referencia el empresario Carlos Slim en 2014. La multinacional hab¨ªa ca¨ªdo en la tentaci¨®n de contratar por contratar y de hacer compras muy caras. Tuvo que soportar importantes crisis. Todav¨ªa en 2018 el mexicano ten¨ªa que recordar a sus directivos que no se deb¨ªan hacer ofertas sin un sentido econ¨®mico. ¡°No pensemos que de repente puede ocurrir un milagro que permita que lleguen los ingresos¡±, ironiz¨® en una junta de accionistas visiblemente enfadado. Las p¨¦rdidas cesaron, la deuda, que en algunos a?os se com¨ªa el 80% del resultado de explotaci¨®n en gastos financieros, baj¨® a niveles controlables. El dividendo regres¨®.

Paralelamente, la composici¨®n del negocio cambi¨®: FCC se centr¨® en lo que llaman servicios medioambientales (recogida de basuras) y gesti¨®n del agua. Ambos negocios representan el 75% del resultado de explotaci¨®n, que totaliz¨® 1.127 millones en 2021. Por el camino a esa transformaci¨®n perdieron plumas, como salir del Ibex 35, renunciar a un mayor crecimiento o vender parte de negocios estrat¨¦gicos, como una porci¨®n de Aqualia. Hoy, como recuerda Rafael Fern¨¢ndez de Heredia, analista de GVC Gaesco, ¡°la compa?¨ªa no tiene nada que ver con lo que era. Est¨¢ reestructurada desde el punto de vista financiero, enfocada en la rentabilidad m¨¢s que en el tama?o, que fue su problema en el pasado¡±.

Pero FCC sigue sin perder de vista el sector inmobiliario. Su filial del sector acapar¨® titulares econ¨®micos esta semana por anunciar una oferta por el 24% de Metrovacesa, un paso que le supondr¨¢ al grupo desembolsar hasta 283 millones de euros si culmina la operaci¨®n. Slim utiliza de este modo a FCC para intentar hacerse con m¨¢s ladrillo en Espa?a, pero no le ser¨¢ tan f¨¢cil. La oferta del mexicano, que ya tiene un 5,4% de Metrovacesa, supone pagar 7,80 euros por acci¨®n, lo que significa valorar la compa?¨ªa en la mitad de lo que nominalmente est¨¢n tasados sus activos descontada la deuda. Cierto es que ofrece un 20% m¨¢s de lo que cotizaban las acciones el pasado martes, d¨ªa previo a la opa, pero en los tiempos que corren muchas compa?¨ªas sufren las penurias del mercado.

Una ganga

Los analistas consultados creen que el precio es una mala tarjeta de presentaci¨®n si el empresario quiere convencer a los accionistas de la promotora (Banco Santander tiene un 49,5% y BBVA un 20,9%, mientras que otro 29,6% es capital flotante). El banco que dirige Ana Bot¨ªn tiene contabilizada su participaci¨®n en 14,40 euros por t¨ªtulo, mientras que BBVA la tiene tasada en 8,20, ambas por debajo de la oferta de FCC. ¡°Slim es un experto en lanzar opas y no le importa si no tiene ¨¦xito¡±, se?ala un analista del mercado. Con todo, es un movimiento que se suma al que realiz¨® el octubre pasado, cuando FCC adquiri¨® el 13% de Realia por 84 millones de euros. Eso le dio al grupo una participaci¨®n de control gracias a las acciones que ya pose¨ªa (que sumaron un 50,1%) y se a?adi¨® a otra operaci¨®n, la compra de Jezzine Uno, filial de propiedades de alquiler que entre otras cosas tiene 406 oficinas arrendadas a Caixabank.

Por su parte, Metrovacesa, heredera de los suelos y promociones fallidas que se quedaron los bancos tras la burbuja inmobiliaria, tiene activos valorados en 2.525 millones, un 79% es suelo residencial y el 21% comercial. De modo que tiene capacidad para construir m¨¢s de 34.000 viviendas y espera crecimientos anuales de las ventas para alcanzar facturaciones entre 600 y 850 millones de euros, de la promoci¨®n inmobiliaria y la venta de suelos, seg¨²n las cuentas de la compa?¨ªa. Todos estos movimientos por separado podr¨ªan tener como objetivo ¨²ltimo una fusi¨®n a tres bandas (FCC Inmobiliaria, Realia y Metrovacesa) para construir una gran promotora que, a la vez, tuviese una rama importante de activos en alquiler para compensar los riesgos c¨ªclicos del sector, creen varios analistas consultados. Samuel Poblaci¨®n, de CBRE, recuerda que la tendencia a una mayor concentraci¨®n de promotores e inversores en el sector inmobiliario ¡°es una realidad desde hace dos o tres a?os y tendr¨¢ continuidad en los pr¨®ximos. Veremos nuevas operaciones corporativas y entradas de grandes capitales en sociedades cotizadas¡±.

Al margen de eso, los expertos que siguen la cotizaci¨®n (Bankinter, Sabadell, Intermoney, Soci¨¦t¨¦ G¨¦n¨¦rale y GVC Gaesco) piensan tras la presentaci¨®n de resultados de 2021 que el grupo est¨¢ por debajo de su precio real. ¡°Dada la diversa base de activos de FCC, creemos que un enfoque de suma de las partes es la mejor manera de valorar la empresa¡±, estimaba en una nota el analista V¨ªctor Acitores de Soci¨¦t¨¦ G¨¦n¨¦rale antes de la operaci¨®n anunciada el mi¨¦rcoles. ¡°Los negocios de agua, servicios ambientales y alquiler de inmuebles brindan ingresos recurrentes con buena visibilidad, dados los contratos a largo plazo y las altas tasas de renovaci¨®n, mientras que los negocios de construcci¨®n y el cemento exponen al grupo al ciclo¡±.