Gestilar, la promotora inmobiliaria mutante

Al repasar su infancia, a Javier Garc¨ªa-Valc¨¢rcel (Madrid, 53 a?os) le vienen recuerdos vinculados a la promoci¨®n inmobiliaria. ¡°Desde peque?o he tenido inquietud por el oficio¡±, asegura el empresario e hijo de quien, con el mismo nombre, dirigi¨® durante m¨¢s de dos d¨¦cadas la patronal de promotores madrile?os (Asprima). Pero las trayectorias de padre e hijo se parecen lo mismo que el sector promotor de antes de la Gran Recesi¨®n y el actual. Es decir, poco. Y todav¨ªa menos se van a parecer, a juzgar por los planes de Garc¨ªa-Valc¨¢rcel j¨²nior.

El empresario madrile?o alumbr¨® Gestilar, la firma que preside, en 2009. ¡°Est¨¢bamos en la peor crisis que hist¨®ricamente se recordaba, en el peor pa¨ªs de la crisis y en el peor sector del pa¨ªs¡±, recuerda. La compa?¨ªa naci¨® con sus ahorros personales ¡°como una compa?¨ªa con ADN promotor¡± en un momento en que ¡°hab¨ªa oportunidades de suelo¡± porque ¡°la crisis se hab¨ªa llevado por delante muchas empresas¡±. Con una capacidad de inversi¨®n limitada, aquellas primeras viviendas se hicieron en r¨¦gimen de cooperativa, para iniciar, en torno a 2013-2014 algunas promociones con el capital propio que hab¨ªa acumulado la empresa. Esas ser¨ªan las dos primeras etapas de una historia que el promotor resume en cuatro.

La tercera etapa, ante la recuperaci¨®n del mercado y la complicaci¨®n para acceder al suelo, lleg¨® con una alianza con Morgan Stanley en 2017: ¡°Nos dimos cuenta de que, si quer¨ªamos promover 800 viviendas m¨¢s, necesit¨¢bamos asociarnos con alguno de los fondos internacionales que dispon¨ªan de capital necesario para que los proyectos salieran adelante¡±, explica el empresario. Pero el acuerdo, en el que el fondo inmobiliario gestionado por el banco de inversi¨®n estadounidense pon¨ªa un 90% del capital de las operaciones y la firma espa?ola el 10% restante, limitaba algunas posibilidades en un sector en plena efervescencia.

Ese cors¨¦ fue el origen de la ¨²ltima fase, hasta ahora. ¡°Nos sentamos con Morgan para pedirle que, en aquellas operaciones en las que ellos no quisieran entrar en el corto plazo, nos ofrecieran la posibilidad de present¨¢rselas a otros fondos y Gestilar se convirti¨® en una empresa multifondo¡±, se?ala Garc¨ªa-Valc¨¢rcel. El resultado es una promotora algo heterodoxa, con capacidad de captar dinero de diferentes inversores para variopintas operaciones, pese a su tama?o mediano: el a?o pasado entreg¨® 300 viviendas y factur¨® 180 millones. Y con ganas de crecer. Actualmente tiene m¨¢s viviendas en desarrollo o fase de proyecto (3.100) de las que ha entregado en sus 13 a?os de historia (2.500).

Por el camino, Garc¨ªa-Valc¨¢rcel ha sumado al grupo una constructora (a trav¨¦s de otra alianza, en este caso con Lantania), un paso que considera clave. ¡°La construcci¨®n es el hard cost [el principal coste directo] del promotor, supone entre el 30% y el 50% del coste del proceso productivo y vimos que ten¨ªa un peso tan importante que deb¨ªa ser internalizado para controlar de principio a fin los costes, plazos de ejecuci¨®n y la calidad de nuestro producto¡±, asegura. La decisi¨®n se tom¨® en 2019, pero ha sido muy ¨²til en estos tiempos de materiales y obras con precios disparados, lo que no ha evitado ¡°negociaciones con las subcontratas, porque nadie est¨¢ en el sector para perder dinero¡±.

Como sea, el promotor madrile?o ve dif¨ªcilmente replicable su modelo: ¡°Si hemos sido capaces de integrar una constructora ha sido por nuestro tama?o y agilidad, una operaci¨®n de este tipo en una de las grandes firmas ser¨ªa muy complicada¡±, asegura. Pero la paradoja es que ese paso que vio posible por su menor tama?o, les da mucha proyecci¨®n de crecimiento a trav¨¦s del build to rent, que consiste en construir edificios para alquilar todas sus viviendas. ¡°Los m¨¢rgenes de beneficio son m¨¢s ajustados y no me atrever¨ªa a entrar en un proyecto sin una constructora propia¡±, justifica. Gestilar se encuentra tras el mayor desarrollo anunciado hasta la fecha, una promoci¨®n de 750 viviendas en Getafe (Madrid), de la mano de DWS, el brazo inversor de Deutsche Bank. Y con el mismo socio u otros fondos, como Azora o Aberdeen, se aproxima a las 2.000 unidades proyectadas.

El build to rent es un sector que se est¨¢ abriendo camino en Espa?a, mayoritariamente impulsado por compa?¨ªas de inversi¨®n. Estas son propietarias de los edificios y las promotoras se los hacen (y venden) a medida. Pero falta un eslab¨®n final: ?qui¨¦n gestionar¨¢ luego esos alquileres? Aunque ya hay algunas empresas, Gestilar ve ah¨ª una oportunidad de negocio. ¡°No descartamos la posibilidad de crear una divisi¨®n para gestionar alquileres a gran escala y ofrecer un valor a?adido a estos fondos que conf¨ªan en nuestro trabajo¡±, asegura. Pero a?ade una condici¨®n para dar ese paso: ¡°Necesitamos un volumen de viviendas en explotaci¨®n considerable para poder sufragar los costes que supone montar esta nueva l¨ªnea¡±.

En su divisi¨®n principal, la promoci¨®n cl¨¢sica, el empresario ve margen para crecer en nuevos mercados adem¨¢s de los que la compa?¨ªa ya conoce (Madrid, Galicia, Catalu?a y Baleares). ¡°Estamos analizando operaciones en nuevas ubicaciones como Levante, Andaluc¨ªa y la cornisa cant¨¢brica¡±. Un movimiento en el que cree que acompa?ar¨¢n los fondos de inversi¨®n, que ¡°en parte por la falta de suelo, comenzar¨¢n a operar m¨¢s all¨¢ de Madrid y Barcelona, y en proyectos m¨¢s peque?os¡±. El ciclo ha cambiado. ¡°Puede ser que en este escenario de alta inflaci¨®n y aumento de costes alg¨²n fondo prefiera rebajar el ritmo de inversi¨®n¡±, afirma, aunque a?ade que sigue viendo ¡°inter¨¦s por Espa?a¡±.

Operaciones emblem¨¢ticas

Gestilar todav¨ªa est¨¢ presente en dos operaciones emblem¨¢ticas en centros urbanos, el Barrio do Cura en Vigo y la operaci¨®n Mahou-Calder¨®n en Madrid. ¡°Proyectos as¨ª no se van a volver a producir a corto o medio plazo y para nosotros es un privilegio¡±, sostiene el empresario. Pero el suelo se va agotando y Garc¨ªa-Valc¨¢rcel sabe que eso reduce su tradicional mercado en barrios de clases medias acomodadas de la capital: ¡°Nosotros no estamos en todos los desarrollos urban¨ªsticos de Madrid, ni aspiramos a estar¡±, puntualiza.

?Abrir¨¢ esto una nueva etapa? De momento, el promotor se niega a ¡°deslocalizarse¡± del todo, a desaparecer de las ciudades para centrarse en el extrarradio. ¡°Dada la escasez de suelo en el centro, ser¨¢ inevitable¡±, dice antes de a?adir que ya ha pensado un plan: ¡°No descartamos adaptarnos al medio y entrar en el centro de las ciudades pero vivienda a vivienda¡±. Es decir, rehabilitar pisos y venderlos ¡°pero manejando unos vol¨²menes importantes¡± de entre 1.000 o 1.500 viviendas al a?o. Se trata, junto con la gesti¨®n de alquileres, de otra novedosa l¨ªnea de negocio a una escala que ninguna promotora ha ensayado hasta ahora. Pero Garc¨ªa-Valc¨¢rcel le ve todo el sentido: ¡°Veo el futuro en la actuaci¨®n vivienda a vivienda¡±, dice convencido, ¡°el mercado de segunda mano en Espa?a son 500.000 viviendas [vendidas al a?o] y el de obra nueva solo 90.000¡å.