A la caza de las piscinas y ampliaciones de casas ilegales

El lujo de poder construir una piscina en casa o de ganar unos cuantos metros al sal¨®n cerrando la terraza puede convertirse en una aut¨¦ntica pesadilla para sus propietarios cuando se realiza fuera de la ley.

El Plan de Regularizaci¨®n Catastral, puesto en marcha por el Ministerio de Hacienda entre 2014 y 2018, pero que todav¨ªa colea hoy, se ha saldado con m¨¢s de tres millones de expedientes abiertos en toda Espa?a por cerramientos, nuevas construcciones o ampliaciones de viviendas sin legalizar.

En verano de 2013, Miguel (nombre ficticio) realiz¨® en su piso del sur de Madrid un cerramiento de la terraza con permiso de la comunidad de propietarios, pero sin la preceptiva licencia municipal. No ser¨ªa hasta abril de 2017 cuando lleg¨® un primer requerimiento del Ayuntamiento para legalizar la obra y pagar la sanci¨®n. Tras varias resoluciones, con sus respectivas apelaciones, el 14 de diciembre de 2021 se notific¨® la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, desestimando el recurso de apelaci¨®n y ratificando la orden de demolici¨®n y la multa de 1.000 euros. En febrero de 2022, casi una d¨¦cada despu¨¦s, el propietario tuvo que demoler la terraza que disfrut¨® durante nueve a?os.

Aunque las obras de cerramiento son m¨¢s habituales en las grandes ciudades, ¡°las infracciones urban¨ªsticas consistentes en la construcci¨®n de una piscina sin la licencia municipal son m¨¢s comunes en los municipios peque?os, pero tambi¨¦n se debe a que en las capitales hay un mayor control de este tipo de infracciones¡±, cuenta Lola P¨¦rez, letrada del despacho Manga Abogados.

Seg¨²n esta abogada, las construcciones ilegales en viviendas unifamiliares o comunidades de propietarios suponen entre el 50% y el 60% de la totalidad de las infracciones urban¨ªsticas.

La mano acusadora normalmente llega de puertas adentro de la comunidad de propietarios. ¡°Cuando media una denuncia entre vecinos, el Ayuntamiento suele llegar hasta el final, ordenando la demolici¨®n de lo indebidamente construido (cerramientos de terrazas, exceso de altura de edificaciones¡­). Estas demoliciones se deben hacer por parte del propietario¡±, explica Salvador Salcedo, abogado del despacho ?tico Jur¨ªdico.

Cuesti¨®n distinta es cuando no media un vecino instando al Ayuntamiento al cumplimiento de sus obligaciones. En estos supuestos se han producido muchos abusos, pues los consistorios son las administraciones m¨¢s cercanas al ciudadano y es habitual que no se ordene la demolici¨®n de construcciones, por ejemplo, en suelo r¨²stico, tramit¨¢ndose meramente expedientes sancionadores para imponer una multa al infractor, denuncia Salcedo.

Cierto es que, pese a la dejadez de algunos ayuntamientos, en las ¨²ltimas d¨¦cadas proliferaron este tipo de actuaciones y las tareas de inspecci¨®n son cada vez mayores.

El procedimiento, aunque puede llegar a ser tedioso, es sencillo: normalmente, se otorga un plazo de dos meses para que el propietario proceda a legalizar la construcci¨®n, solicitando la correspondiente licencia municipal. ¡°Si es legalizable, se otorga la licencia de obras, se impone la correspondiente sanci¨®n administrativa y se archiva el expediente; en cambio, si no es legalizable y la infracci¨®n no ha prescrito, requerir¨¢ al infractor para que restaure la legalidad urban¨ªstica mediante la demolici¨®n de lo construido, imponiendo multas coercitivas si fuera necesario para que lo lleve a efecto¡±, explican desde Manga Abogados.

Tambi¨¦n puede ocurrir que el promotor de la obra no haga nada y la Administraci¨®n ejecute la demolici¨®n, repercutiendo despu¨¦s los costes al propietario infractor. ¡°Pero en la mayor¨ªa de los casos la demolici¨®n es llevada a cabo por el propio autor de las obras, sobre todo en lo que se refiere a construcciones accesorias dado que las piscinas, salvo casos especiales, suelen ser legalizables¡±, argumenta P¨¦rez.

Aunque depende de la legislaci¨®n urban¨ªstica vigente en cada comunidad aut¨®noma, la sanci¨®n por la construcci¨®n ilegal de una piscina, por ejemplo, puede oscilar de 1.200 hasta 2.000 euros de media, pudiendo ascender a la totalidad del coste de lo construido.

Tambi¨¦n el plazo de prescripci¨®n para las infracciones urban¨ªsticas var¨ªa entre las distintas autonom¨ªas: ¡°Desde los diez a los cuatro a?os para las infracciones muy graves, desde los ocho a los cuatro a?os para las graves y de cuatro a un a?o ¡ªla gran mayor¨ªa de las comunidades tienen este plazo¡ª para las leves¡±, comenta Melchor Izquierdo, secretario general del Consejo General de la Arquitectura T¨¦cnica de Espa?a (CGATE).

Prescripci¨®n

As¨ª, en la Comunidad de Madrid el plazo de prescripci¨®n de la infracci¨®n es de cuatro a?os desde su total ejecuci¨®n si es en suelo urbano, ¡°aunque a veces las piscinas se realizan en parcelas que se encuentran en suelo r¨²stico protegido; en esos casos, la infracci¨®n no prescribe nunca¡±, apunta P¨¦rez.

Por lo que se refiere al tiempo de resoluci¨®n de un expediente, la media es de tres meses en caso de restauraci¨®n de la legalidad y de seis en los procedimientos sancionadores, siempre y cuando no se acuda a instancias judiciales, concreta Izquierdo. ¡°Ahora bien, cuando se agota la v¨ªa administrativa se suele acudir a la v¨ªa judicial y en esta ¨²ltima oscila entre dos y tres a?os¡±, se?ala Lola P¨¦rez.

En la lucha contra el fraude, Hacienda est¨¢ localizando los inmuebles en los que hay discrepancias entre la realidad f¨ªsica y la que obra en el catastro, para aumentar el valor catastral de dichas construcciones, que afecta al IBI y al IRPF.

Cuando el Ayuntamiento es conocedor de la actualizaci¨®n del valor catastral por el descubrimiento de piscinas ilegales, puede exigir un IBI adicional al pagado en su d¨ªa, emitiendo liquidaciones complementarias, explica Jos¨¦ Mar¨ªa Salcedo, abogado de ?tico Jur¨ªdico. ¡°No obstante¡±, afirma, ¡°antes esta posibilidad chocaba con el l¨ªmite de la prescripci¨®n. Y es que, aunque la modificaci¨®n del valor catastral tiene efectos desde la fecha en la que se realiz¨® la piscina, solo era posible exigir el IBI adicional de los ¨²ltimos cuatro a?os. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha determinado que las actuaciones realizadas por el catastro interrumpen la prescripci¨®n. Por lo tanto, ya es posible solicitar el IBI adicional de los cuatro a?os anteriores al inicio de la regularizaci¨®n catastral. Muy a tener en cuenta para el bolsillo del infractor.