As¨ª son los chanchullos en la venta de vivienda protegida en Espa?a: los muebles aparte o 50.000 euros en negro

La vivienda protegida sigue siendo objeto de ilegalidades, fraudes y chanchullos en Espa?a. Es la moneda de cambio con la que algunos propietarios est¨¢n ganando un dinero extra. ¡°Mi pareja y yo estamos viendo piso para comprar¡­ Los que nos interesan son vivienda protegida¡­ Las inmobiliarias est¨¢n pidiendo como m¨ªnimo 50.000 euros en b, te lo dicen como si fuera normal¡±. Es solo uno de los comentarios que se pueden encontrar buceando en distintos portales inmobiliarios y foros de vivienda. Hay que tener en cuenta que la vivienda protegida solo se puede vender al precio m¨¢ximo que fije cada comunidad aut¨®noma y no a precio libre, a no ser que est¨¦ descalificada, algo que requiere una serie de tr¨¢mites administrativos y requisitos (no superar el l¨ªmite de ingresos establecido o no contar con otra vivienda).

No son casos aislados. Una usuaria pregunta en estos foros: ¡°Vamos a comprar una casa protegida. En el contrato de arras viene solo recogida la compra del piso por el importe de tasaci¨®n establecido por el Gobierno vasco. Pero nos han hecho firmar aparte un acuerdo de venta de muebles de la cocina por 6.500 euros en met¨¢lico, dinero b. ?Es legal?¡±.

Otro m¨¢s: ¡°Me ha surgido una duda posterior a la firma del contrato de compraventa de una vivienda protegida en la Comunidad de Madrid¡­ El valor del piso es 123.000 euros y otros 14.000 euros en concepto de mobiliario que ped¨ªa el vendedor. ?Puede suponer alg¨²n problema a la hora de ir ante notario para escriturar?¡±, se cuestiona el comprador. Incluso, hay quien vende, sin pa?os calientes y sin la excusa del mobiliario, una vivienda en Valdemoro (Madrid) con protecci¨®n a precio libre (pide 212.000 euros). Los detalles, en persona.

Este tipo de consultas, y lo que es peor, de conductas, est¨¢n a la orden del d¨ªa, aunque lo cierto es que no con la intensidad de los a?os de la burbuja inmobiliaria, cuando las viviendas protegidas se compraban y vend¨ªan con dinero en b con total alegr¨ªa y a la vista de todos. La vivienda protegida es un caramelo a la puerta de un colegio. Hay pocas y su precio es bastante inferior al de la vivienda libre. Esta ¨²ltima tiene un precio medio de venta de 1.740 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre de 2022, mientras que la protegida se coloca en 1.136 euros, seg¨²n el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Algunas veces son los propietarios quienes se encargan de vender (con trampa) estos pisos, pero en la mayor¨ªa de los casos intermedian agencias inmobiliarias. Una de esas firmas, muy reconocida, est¨¢ detr¨¢s de este anuncio en Idealista. ¡°Vivienda m¨¢s garaje de VPP (vivienda de protecci¨®n p¨²blica) se vende en 100.000 euros, valor de m¨®dulo. El resto hasta el precio de venta en concepto de mobiliario y electrodom¨¦sticos sujeto a pagar el 4% del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)¡±. Est¨¢ en el barrio de Almendrales de Madrid y su precio de venta es de 135.000 euros ¡ªha bajado un 4%, costaba 140.000 euros¡ª. Esta periodista contacta con la agencia sin identificarse como tal. El agente insiste en que es mejor charlar en persona. Dice que los 35.000 euros son porque la casa, de 2001, est¨¢ amueblada y con electrodom¨¦sticos¡±.

¡ª?C¨®mo se pagar¨ªan esos 35.000 euros?

¡ª?Ten¨¦is dinero? ¡ªpregunta, porque de forma velada da la opci¨®n de abonarlo en b.

La duda que surge aqu¨ª es si son legales estas actuaciones. La venta de mobiliario en un contrato privado aparte es legal. Ahora bien, debe estar perfectamente justificado el inventario, su pago y liquidaci¨®n del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Si en realidad implica un pago en b para vender por encima del m¨®dulo, como sucede en los anuncios descritos, se est¨¢ cometiendo un fraude. ¡°Salvo que el valor real del mobiliario sea ese, esta pr¨¢ctica supone claramente un fraude que tiene por objetivo vender la vivienda por un precio superior al que la ley permite¡±, dicen en el ¨¢rea jur¨ªdica de CECU.

Euskadi es una de las comunidades aut¨®nomas con el parque de vivienda p¨²blica m¨¢s importante de Espa?a. All¨ª opera la agencia Etikalia, a la que han llegado propietarios con la pretensi¨®n de vender un piso y ¡°meter 30.000 euros por cuatro muebles de Ikea¡±, cuenta Roberto Cacho, gerente de esta agencia presente en Bilbao y Vitoria. Ha rechazado operaciones porque el propietario pretend¨ªa disfrazar de venta de muebles lo que en realidad era un sobreprecio. ¡°Hemos gestionado ventas con un sobreprecio de 10.000 o 12.000 euros en muebles, pero siempre justificados y con las facturas a mano. Lo que no se puede vender son muebles de cocina de hace 20 a?os a 12.000 euros ni tampoco meter las obras y mejoras porque no es un activo tangible¡±, relata Cacho.

Comercializar por encima del m¨®dulo sin descalificar es ilegal, pero adem¨¢s se puede estar cometiendo un fraude fiscal. La venta de bienes muebles tributa en el ITP a un tipo inferior al de la vivienda, por lo que si Hacienda considera que todo ese importe es valor de la casa es muy posible que el comprador reciba una declaraci¨®n complementaria de Hacienda. ¡°Supone una infracci¨®n de la normativa de vivienda protegida y, al menos, un fraude fiscal al ocultar a Hacienda esa diferencia de valor¡±, advierten en la Consejer¨ªa de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de Madrid.

CECU anima a que se denuncien estas pr¨¢cticas ¡°que especulan con un bien de primera necesidad como es la vivienda¡±. El problema es que ¡°en la pr¨¢ctica hay muy pocos controles¡±, se quejan en la OCU. ¡°Si el comprador se niega a pagar esa suma, no le vender¨¢n el piso. Podr¨ªa denunciar el caso a la Consejer¨ªa de Vivienda de la comunidad aut¨®noma, pero con eso tampoco lograr¨ªa adquirir esa vivienda¡±, a?aden en esta organizaci¨®n de consumidores, que pide ¡°un mayor control en la transmisi¨®n para que puedan detectarse posibles fraudes de ley¡±.

La Comunidad de Madrid tramit¨® 99 expedientes sancionadores en 2022. En la Direcci¨®n General de Vivienda y Rehabilitaci¨®n se realiza peri¨®dicamente labores de inspecci¨®n en los portales inmobiliarios para analizar posibles ventas de viviendas protegidas. Adem¨¢s, cuenta con la colaboraci¨®n de particulares y los propios portales que le remiten anuncios sospechosos con el fin de que la Administraci¨®n pueda comprobarlo y realizar las actuaciones necesarias que esclarezcan los hechos y, en caso de ser cierto, iniciar el expediente sancionador.

Infracci¨®n grave

La exigencia de sobreprecio supone una infracci¨®n grave, con multas de 1.501 a 6.000 euros. La percepci¨®n est¨¢ tipificada como infracci¨®n muy grave, de 6.001 a 60.000 euros y la obligaci¨®n de reintegrar las cantidades indebidamente percibidas. Los fraudes m¨¢s comunes en la regi¨®n madrile?a son anunciar la vivienda sin mencionar su condici¨®n de protegida y ofertarla a precio de mercado. Tambi¨¦n eludir el l¨ªmite de precio y cobrar en b la diferencia para que no conste en la escritura.

El Gobierno vasco inspecciona cada a?o en torno a 10.000 pisos de un parque total de cerca de 70.000. Tambi¨¦n recibe avisos de particulares. Para vender una vivienda protegida, el titular necesita un visado administrativo del Departamento de Vivienda, sin el cual las casas no podr¨ªan ser escrituradas ante notario y registradas en el Registro de la Propiedad. Se producen en torno a 1.000 visados cada a?o por segundas y posteriores transmisiones de viviendas protegidas. ¡°Es importante recordar que en Euskadi las viviendas protegidas tienen calificaci¨®n permanente, por lo que son un stock de viviendas a precios asequibles que no pasa al mercado libre¡±.

El Gobierno vasco entiende que esta pr¨¢ctica es un fraude de ley y recurre al tanteo en todos los casos que se identifican. ¡°La principal v¨ªa de incumplimiento, siempre en n¨²meros muy reducidos, es el cobro, al margen del propio precio del inmueble, de bienes muebles por cuant¨ªas elevadas¡±.