El precio de la vivienda tras la covid

La pandemia de la covid coincidi¨® con un fort¨ªsimo incremento de los precios de la vivienda en diversos pa¨ªses, especialmente algunos de los m¨¢s ricos, a pesar de que a la vez se produc¨ªa una ca¨ªda excepcional de la actividad econ¨®mica que normalmente deber¨ªa haber llevado a un fuerte retroceso de los precios. El an¨¢lisis de distintas fuentes de datos nos indica que, aunque la experiencia internacional ha sido muy heterog¨¦nea, efectivamente hubo un comportamiento extraordinario en el periodo 2020-2021.

Los datos procedentes de pa¨ªses como EE UU, Australia y Reino Unido muestran que los precios de la vivienda en las zonas menos pobladas aumentaron m¨¢s durante la pandemia que en otras zonas m¨¢s densamente habitadas. Tambi¨¦n en el caso de Espa?a, los compradores buscaron viviendas m¨¢s grandes y los precios de las unifamiliares crecieron m¨¢s r¨¢pido que los de los pisos, al igual que en pa¨ªses como Francia, Suiza o Australia, entre otros.

Varios an¨¢lisis estad¨ªsticos realizados por BBVA Research nos confirman una relaci¨®n significativa entre variables asociadas a la posibilidad del trabajo remoto y a las restricciones a la movilidad con un mayor crecimiento de los precios de las casas frente al de los pisos, y con mayores niveles de precios reales a escala pa¨ªs en 2020 y 2021, mientras que dicha relaci¨®n no exist¨ªa anteriormente.

Sin embargo, parte de ese comportamiento se podr¨ªa estar revirtiendo ya en algunos pa¨ªses como Canad¨¢, Suecia, Dinamarca, Finlandia o Nueva Zelanda, donde el nivel de precios en t¨¦rminos reales ha retrocedido r¨¢pidamente durante 2022 hasta los precios anteriores a la pandemia o incluso inferiores.

Indudablemente, tanto el aumento de precios durante la covid como la ca¨ªda m¨¢s reciente est¨¢n relacionados con muchos otros factores no vinculados con la pandemia, como los tipos de inter¨¦s, que estuvieron en niveles m¨ªnimos por muchos a?os y que se han disparado en 2022, los ahorros ¡°forzosos¡± de los hogares acumulados durante la pandemia, que luego se han visto reducidos por la fuerte inflaci¨®n posterior, o como el efecto de las pol¨ªticas p¨²blicas de apoyo al empleo y la demanda durante la covid que ya se han agotado.

El teletrabajo es seguramente una tendencia irreversible que empez¨® mucho antes de la pandemia. Sin embargo, en muchos casos la vuelta a la normalidad ha implicado tambi¨¦n un regreso al trabajo presencial o a opciones de teletrabajo mucho m¨¢s limitadas que durante el coronavirus, ya sea por aspectos regulatorios, t¨¦cnicos o culturales.

Esto nos alertar¨ªa de que los cambios de demanda observados entonces pueden estar revirtiendo total o parcialmente, implicando as¨ª una presi¨®n a la baja a?adida a la derivada del endurecimiento global de los tipos de inter¨¦s.

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