La venta de viviendas sufri¨® un brusco frenazo en diciembre: cay¨® un 18% por el efecto eur¨ªbor

El frenazo del mercado inmobiliario es una realidad. El pasado diciembre se vendieron en Espa?a un 17,8% menos de casas que en el mismo mes del a?o anterior, seg¨²n los datos recopilados en las notar¨ªas de toda Espa?a y difundidos este martes. Ese dato no impide un a?o magn¨ªfico para el sector: el mejor desde 2007, con 719.680 compraventas. Pero como se?ala el Centro de Informaci¨®n Estad¨ªstica del Notariado, ¡°una de las tendencias del ejercicio fue el enfriamiento progresivo del mercado a lo largo del a?o¡±. Y arroja dos cifras que ilustran bien ese ¡°marcado enfriamiento¡±. Si en el primer trimestre del a?o las ventas de casas crecieron un 22,8%, en los ¨²ltimos tres meses en conjunto retrocedieron un 10,6%.

La buena noticia para quienes desean comprar una casa es que, en consonancia con esa p¨¦rdida de vigor de las operaciones, los precios tambi¨¦n fueron perdiendo fuelle. En el conjunto de 2022, los notarios sit¨²an el importe medio por metro cuadrado en 1.615 euros, lo que supone un 6,2% m¨¢s que en 2021, aunque todav¨ªa por debajo de los niveles de la burbuja de principio de siglo. Pero, de nuevo, el mayor contraste se da al comparar c¨®mo empez¨® el a?o y c¨®mo acab¨®. Si en enero los precios sub¨ªan m¨¢s de un 10% (y en marzo alcanzar¨ªan un 12%, el pico anual), en diciembre los contratos firmados ante notario reflejan un crecimiento de apenas el 0,5% (con un precio medio de 1.590 euros por metro cuadrado). Y en el caso de las viviendas unifamiliares, una tipolog¨ªa que a ra¨ªz de la pandemia experiment¨® un auge de potenciales compradores, incluso recoge en el ¨²ltimo mes del a?o la primera ca¨ªda de precio a nivel nacional, con un retroceso del 0,3%. En general, los pisos en bloques mostraron mayor resistencia tanto en las ventas como en los precios, aunque ambas categor¨ªas de inmuebles se han desinflado casi a la par.

M¨¢s marcadas son las diferencias por comunidades aut¨®nomas. En el conjunto del a?o, tres perdieron volumen de mercado respecto a 2021. En Castilla y Le¨®n se vendieron un 3,8% menos de casas, en Madrid un 1,1% menos y en La Rioja un 1% menos. La regi¨®n de la capital, sin embargo, fue la que experiment¨® un mayor crecimiento de precios (un 12,2%, con una media de 2.657 euros por metro cuadrado, el segundo territorio con las casas m¨¢s caras, tras Baleares). Otras tres comunidades, Murcia, Canarias y la Comunidad Valenciana, experimentaron alzas en los importes de la vivienda por encima del 10%. Estos dos ¨²ltimas fueron, adem¨¢s, las que vieron expandirse m¨¢s las ventas, notablemente en el archipi¨¦lago ya que crecieron casi un 27% con respecto a un a?o antes.

A la altura de diciembre, sin embargo, la t¨®nica general en todos los territorios era la ca¨ªda en el volumen de operaciones en comparaci¨®n con lo sucedido 12 meses antes. En Baleares, el retroceso alcanz¨® el 32%, y en Madrid, Cantabria, Andaluc¨ªa y Castilla-La Mancha super¨® el 20% de ca¨ªda. Los precios, sin embargo, solo retroced¨ªan en el ¨²ltimo mes del a?o en seis comunidades (Pa¨ªs Vasco, Baleares, Extremadura, Castilla y Le¨®n, Navarra y Castilla-La Mancha). Esta ¨²ltima es la que presenta un batacazo m¨¢s abultado de los importes (-24,8%), lo que la convierte en la ¨²nica en la que, en el conjunto de 2022, tambi¨¦n bajaron los precios respecto al a?o anterior.

Las hipotecas tambi¨¦n pisan el freno

Los mismos movimientos que en el mercado de compraventas se replican, todav¨ªa m¨¢s acusados, en la firma de hipotecas. La estad¨ªstica notarial refleja la firma de 355.470 pr¨¦stamos para la adquisici¨®n de vivienda en 2022, un 2,8% m¨¢s que en 2021. La cuant¨ªa promedio fue de 153.357 euros, un 3,8% m¨¢s que un a?o antes. Esta creci¨® en todos los territorios, aunque fue l¨®gicamente dispar: mientras que en la comunidad con la vivienda m¨¢s cara, Baleares, la hipoteca media super¨® los 234.000 euros, en Extremadura no lleg¨® a 95.000 euros. Otra vez m¨¢s, resultan reveladores los datos de diciembre: las operaciones respecto a un a?o antes cayeron un 22,2% (25.907 hipotecas firmadas) y ninguna comunidad evit¨® la contracci¨®n del mercado hipotecario. El importe medio s¨ª creci¨®, un 2,7% interanual, y alcanz¨® los 156.805 euros.

Los datos conocidos este martes suponen una avanzadilla de las estad¨ªsticas oficiales de compraventa de vivienda e hipotecas, que el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) dar¨¢ a conocer a lo largo de febrero. Ambas series tienden a coincidir en el largo plazo, pero en el corto difieren porque usan fuentes diferentes: los notarios contabilizan todas las operaciones que se firman en sus oficinas y el INE toma los datos de los registros de la propiedad, donde las operaciones suelen reflejarse un poco m¨¢s tarde. Por ello, los expertos consideran la estad¨ªstica notarial m¨¢s fiel a los cambios de tendencia. En esa l¨ªnea, precisamente, han incidido analistas como Francisco I?arreta, portavoz del portal Idealista, quien ha destacado que ¡°los datos del mes de diciembre muestran ya el enfriamiento que ha supuesto para el mercado el encarecimiento de la financiaci¨®n y muestran un cambio en la percepci¨®n del mercado¡±. Para I?arreta, ¡°estas ca¨ªdas de diciembre son relevantes si entendemos que estos descensos en diciembre son los primeros registrados en m¨¢s de una d¨¦cada en este mes, que hist¨®ricamente ha sido alcista¡±.