La socimi que quiere ser una plaza de pueblo

En la eclosi¨®n de socimis (sociedades cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria) que ha vivido Espa?a en la ¨²ltima d¨¦cada, Castellana Properties no pasa desapercibida. El castizo nombre de la compa?¨ªa contrasta con el de su principal propietario: casi un 90% de las acciones est¨¢n en manos de Vukile Property Fund, un reit (el equivalente internacional a las socimis) que cotiza en la Bolsa de Johannesburgo. El consejero delegado de la firma espa?ola, Alfonso Brunet (Madrid, 48 a?os), admite que ese origen sudafricano pueda parecer ¡°ex¨®tico¡± a algunos. Pero recuerda que su primer accionista ¡°se comporta igual que cualquier otro inversor extranjero¡± y, al fin y al cabo, estos son legi¨®n en el ladrillo espa?ol. Menos anecd¨®tico resulta que, a pesar de una presencia testimonial en los mayores mercados urbanos, la firma protagonizara el a?o pasado uno de los movimientos corporativos m¨¢s comentados del sector (su entrada en Lar) y consagrara su recuperaci¨®n de la pandemia volviendo al club de las patrimonialistas con m¨¢s de 1.000 millones en activos.

La especialidad de la casa son los centros comerciales. Tiene 16, incluyendo parques comerciales (tiendas agrupadas sin m¨¢s zonas comunes que las calles y los aparcamientos que las unen), y su peculiaridad es que la mayor¨ªa se encuentran en n¨²cleos secundarios para la inversi¨®n inmobiliaria. Brunet, en una conversaci¨®n con Negocios que se desarrolla en la sede de la empresa en Madrid, describe lo que su compa?¨ªa busca: ¡°Inmuebles en poblaciones de m¨¢s de 150.000 habitantes y que sean verdaderamente el centro dominante de la zona¡±. A partir de ah¨ª, el ejecutivo detalla que ¡°la estrategia es seguir a?adiendo valor en esos activos, yendo con las tendencias¡±. ¡°Lo que queremos ser es esa nueva plaza del pueblo donde la gente venga a pasar el d¨ªa¡±, enfatiza.

Las propiedades de Castellana val¨ªan el pasado septiembre, cuando se presentaron los resultados de mediados del ejercicio 2023 (que finalizar¨¢ el pr¨®ximo marzo), 1.105 millones. Esa cantidad incluye la participaci¨®n en Lar Espa?a, otra socimi especializada en activos comerciales. Hace poco m¨¢s de un a?o, la firma encabezada por Brunet dio el campanazo al anunciar que se convert¨ªa en la primera accionista de su rival con una participaci¨®n del 21,7%, que luego elevar¨ªa en otra operaci¨®n por encima del 25%.

El consejero delegado subraya la oportunidad del movimiento por las condiciones en que se encontraba, y se encuentra, el mercado. ¡°Nos pareci¨® una inversi¨®n magn¨ªfica¡±, defiende, ¡°no ¨ªbamos a conseguir una rentabilidad mejor saliendo a comprar activos reales¡±. Y esquiva la cuesti¨®n, recurrente en los mentideros del sector, de si su empresa ahondar¨ªa en esa l¨ªnea hasta llegar al l¨ªmite de participaci¨®n (30%) que legalmente obliga a lanzar una opa sobre Lar: ¡°Nunca puedes descartar nada, pero por ahora no estamos pensando en ello¡±.

Mirada hacia la log¨ªstica

¡°El crecimiento que tenemos pensado para llegar a 1.500 millones¡±, abunda Brunet sobre los objetivos declarados por su compa?¨ªa, ¡°es org¨¢nico y [la idea] es ir comprando otros centros comerciales y otros parques que entren dentro de nuestra estrategia¡±. En la hoja de ruta no se contempla dejar de ser una compa?¨ªa especializada en inmuebles comerciales, aunque el directivo hace una salvedad. ¡°Podr¨ªamos tener o comprar activos log¨ªsticos que fueran de nuestros propios clientes, como Inditex o Decathlon¡±, explica, ¡°pero el coraz¨®n de nuestro negocio son los activos comerciales y a m¨ª lo que me gustar¨ªa es abarcar todos sus segmentos, incluido el local a pie de calle¡±.

El otro objetivo declarado desde hace a?os por Castellana, y no alcanzado, es su salto al mercado continuo. La firma fundada en 2015, que en su ¨²ltimo ejercicio fiscal completo ingres¨® 58,8 millones en las rentas que cobra a sus inquilinos y obtuvo un beneficio neto de 45,7 millones, cotiza en el BME Growth (el antiguo mercado alternativo). Pero Brunet retrata la dificultad para dar el siguiente paso ante una realidad palmaria: ¡°Todas las inmobiliarias europeas ahora mismo est¨¢n en descuentos de entre el 30% y el 60% con respecto al valor de sus activos¡±, explica el ejecutivo. ¡°Si hubi¨¦ramos salido al mercado continuo, hubi¨¦ramos cotizado con un descuento del 50% sobre NAV [siglas inglesas del valor neto de los activos, una m¨¦trica frecuente en el sector] y esto desde el punto de vista de nuestros accionistas no interesaba¡±. En Castellana, pues, ¡°no hay fecha¡± para el salto burs¨¢til al mercado principal, que se producir¨¢ ¡°cuando sea el momento oportuno¡±.

Los tiempos extra?os no se viven solo en la Bolsa. ¡°Por lo que hablo con inversores¡±, relata el consejero delegado, ¡°siempre hay un miedo a que una posible recesi¨®n haga caer las ventas y, como consecuencia, caigan las rentas¡±. Esa es una de las causas, cree Brunet, por las que el precio de las acciones y el precio de los inmuebles en el mercado real no se corresponden. La consecuencia es la dificultad de sumar edificios a la socimi en un mercado que se ha puesto en comp¨¢s de espera: ¡°No estamos viendo operaciones precisamente por eso¡±, resume.

El sector inmobiliario patrimonialista se precia de ser un refugio contra la inflaci¨®n por la capacidad para repercutir las subidas del coste de vida en los alquileres que cobra. Castellana no es una excepci¨®n. ¡°Nosotros ya hemos pasado el IPC a todos los inquilinos¡±, cuenta el primer ejecutivo, ¡°siempre hay alguno que dice que no puede y ah¨ª llegamos a un acuerdo, como hemos hecho siempre, para paliar el peso; pero la inmensa mayor¨ªa va a pagarlo¡±. No podr¨ªa ser de otra manera, argumenta ¡°con unas ventas creciendo a doble d¨ªgito¡±. Seg¨²n datos de la compa?¨ªa, el gasto de los clientes de sus centros en la ¨²ltima campa?a de Navidad fue casi un 16% m¨¢s elevado que en 2019, justo antes de la pandemia.

Para lograr que ese consumo no se detenga y sus espacios comerciales sigan manteniendo el atractivo, Castellana acaba de lanzar un concurso en busca de ¡°modelos de negocio novedosos¡± para sus centros. ¡°Han sido un total de 24 candidaturas de mucho nivel que giran en torno al estilo de vida, la tecnolog¨ªa y la econom¨ªa circular¡±, ilustra Brunet. La socimi tambi¨¦n prev¨¦ gastar 28 millones en los dos pr¨®ximos ejercicios para mejorar algunos inmuebles. Y otra importante parte del esfuerzo inversor ir¨¢ a la instalaci¨®n de placas solares en las cubiertas de sus edificios: este mismo a?o espera multiplicar por cuatro su capacidad de autoconsumo.

Todo a la espera de una normalizaci¨®n en la que no se descarta alg¨²n bache. ¡°Si a todo el mundo le suben las hipotecas y les sube el precio de las cosas, al final s¨ª parece que vamos a consumir todos menos, pero eso no quiere decir que dejemos de consumir o que todo el mundo se pare¡±, reconoce Brunet. Nada que ver con una pandemia que se ceb¨® particularmente con el sector comercial y que ya suena a cosa del pasado. ¡°La crisis del coronavirus la dimos ya por superada en enero de 2022¡å, afirma el ejecutivo. Fue entonces cuando su compa?¨ªa vio que las m¨¦tricas de ventas y afluencia empezaban a superar los registros precovid. Y desde entonces no han dejado de alimentar el optimismo del consejero delegado de Castellana: ¡°Estamos mejor que en 2019, cosa que nadie [en alusi¨®n a los inversores] lo entiende salvo nosotros, que vemos los datos todos los d¨ªas¡±.

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