El exuberante ladrillo sueco se tambalea: as¨ª es la gran burbuja que se est¨¢ gestando

Ilija Batljan es el fundador de una empresa con un nombre de dif¨ªcil pronunciaci¨®n: Samhallsbyggnadsbolaget I Norden AB, que del sueco al espa?ol se traduce como: Compa?¨ªa de Construcci¨®n Social, un fondo inmobiliario m¨¢s conocido bajo las siglas SBB. Batljan naci¨® en Montenegro y emigr¨® a Suecia en los a?os noventa, durante la guerra de los Balcanes. All¨ª, en la naci¨®n escandinava se gradu¨® en Econom¨ªa y se doctor¨® en Demograf¨ªa y Planificaci¨®n para el cuidado de las personas mayores. Despu¨¦s emprendi¨® una exitosa carrera pol¨ªtica bajo el manto del Partido Socialdem¨®crata. Tras ejercer como alcalde de una peque?a localidad en la provincia de Estocolmo, lo dej¨® todo en 2011 para irse a una empresa de bienes ra¨ªces, de donde luego fue despedido, pero vio en ese sector su futuro. Fue en 2016 cuando forj¨® SBB con una gran apuesta: hacerse con inmuebles de centros de salud, residencias de mayores, escuelas p¨²blicas e incluso comisar¨ªas de polic¨ªa para despu¨¦s arrendarlas a los gobiernos locales. Y vali¨® la pena.

En menos de una d¨¦cada, ladrillo a ladrillo, edific¨® un negocio con una cartera valorada en 13.000 millones de d¨®lares (unos 12.200 millones de euros, al tipo de cambio actual). La mayor parte son viviendas sociales y propiedades municipales en toda la regi¨®n n¨®rdica que obtuvo gracias a una ola de pr¨¦stamos baratos. A finales de 2021, SBB ten¨ªa unos 60 millones de metros cuadrados en inmuebles, equivalentes a 20 Empire State Building. Hoy, sin embargo, SBB se ha convertido en el s¨ªmbolo de una industria que se ha tambaleado ante un aumento brusco del precio de las hipotecas (derivado de la subida en los tipos, que tambi¨¦n ha arrastrado a la moneda), una inflaci¨®n descontrolada (que alcanz¨® su punto m¨¢ximo en diciembre pasado de un 12,3%, el m¨¢s alto en m¨¢s de 30 a?os) y un nivel de endeudamiento elevado entre las familias. Tras llegar a su m¨¢ximo hist¨®rico en el segundo trimestre de 2022, los precios de las casas comenzaron a descender. ¡°Han ca¨ªdo alrededor del 12%, lo que significa que en t¨¦rminos reales han disminuido m¨¢s del 20%, desde entonces¡±, dice Andrew Kenningham, economista en jefe de Capital Economics.

¡°Ha habido una correcci¨®n considerable¡±, resalta Daniel Kral, economista s¨¦nior en Oxford Economics. Pero no es el estallido de una burbuja. ¡°Aunque podr¨ªamos ver un descenso m¨¢s en los pr¨®ximos meses, los precios volver¨¢n al mismo nivel de 2020¡å, abunda Jens Magnusson, economista jefe de SEB (Skandinaviska Enskilda Banken AB, un grupo financiero del norte de Europa). La situaci¨®n, sin embargo, no deja de ser preocupante debido al grado de endeudamiento de las familias. Porque tener una casa en propiedad en Suecia (con 10,8 millones de habitantes) ha sido, casi siempre, mucho m¨¢s sencillo que alquilarla. La deuda hipotecaria representa el 83% de la deuda total de los hogares, de acuerdo con el supervisor financiero de ese pa¨ªs. Los suecos est¨¢n dos veces m¨¢s endeudados que los alemanes o los italianos. Y los bienes ra¨ªces representan el 18% de los pr¨¦stamos bancarios, tres veces m¨¢s que en Espa?a, seg¨²n la Organizaci¨®n para la Cooperaci¨®n y el Desarrollo Econ¨®micos (OCDE).

Los precios de la vivienda y el endeudamiento se aceleraron despu¨¦s de la crisis financiera pasada, como resultado de la ca¨ªda en los tipos de inter¨¦s. Casi un lustro se mantuvo el precio del dinero en negativo ¡ªdesde febrero de 2015 a finales de 2019, hoy est¨¢ en un 4%¡ª e incentiv¨® las ganas de hacerse con una propiedad en una econom¨ªa boyante. El crecimiento promedio anual del PIB sueco fue del 1,7% (el doble que el de la UE en conjunto) entre 2008 y 2021. El modelo n¨®rdico era admirado y sus pol¨ªticos sacaban pecho cada vez que pod¨ªan. En el fondo, sin embargo, algo se cocinaba. ¡°Se estaba produciendo un desequilibrio estructural¡±, dice Kral. En el lado de la demanda, el crecimiento de la poblaci¨®n y los tipos de inter¨¦s ultrabajos no fueron adecuadamente compensados por la disponibilidad de inmuebles. Entonces, los precios comenzaron a subir, aupados tambi¨¦n por los grandes rendimientos que ofrec¨ªa el negocio de la compraventa. ¡°El mercado sueco ha atravesado un ciclo cl¨¢sico de auge y ca¨ªda en los ¨²ltimos 15 a?os. Los precios se duplicaron entre 2007 y 2022, llegando a ser el mayor aumento entre la mayor¨ªa de las econom¨ªas avanzadas¡±, afirma Kenningham.

El panorama se nubla a¨²n m¨¢s cuando se miran los compromisos financieros entre las familias. En promedio, la deuda de los hogares es aproximadamente el 195% del ingreso disponible (despu¨¦s de impuestos). Este indicador es motivo de preocupaci¨®n, sobre todo cuando los tipos de inter¨¦s de esa deuda aumentan. Y en un contexto donde la mayor¨ªa de las hipotecas (entre un 60% y un 70%) se han firmado con una tasa variable. ¡°La combinaci¨®n de una deuda familiar grande y pr¨¦stamos variables ha hecho que los hogares suecos y la econom¨ªa sean m¨¢s sensibles a las decisiones de pol¨ªtica monetaria¡±, recalca el economista jefe de SEB. ¡°No es que me preocupe particularmente que las familias no puedan pagar sus pr¨¦stamos, pero podr¨ªan reducir significativamente otros gastos, lo que a su vez contribuir¨¢ a la desaceleraci¨®n econ¨®mica¡±, abunda. Seg¨²n las previsiones, Suecia ser¨¢ la ¨²nica econom¨ªa de Europa que caer¨¢ en recesi¨®n al final de este a?o.

Efecto domin¨®

La debilidad del mercado inmobiliario ya est¨¢ pasando factura a la construcci¨®n y, junto con una mayor incertidumbre y evoluci¨®n de los costes, est¨¢ haciendo caer la inversi¨®n. ¡°En un buen a?o, vemos alrededor de 75.000 comienzos de construcci¨®n de viviendas. Este a?o, lucharemos por alcanzar 25.000¡å, dice Magnusson.

Suecia ¡ªque presume de un sistema de alquiler regulado desde finales de los a?os cuarenta, pero donde hay que esperar, de media, unos 9,2 a?os para acceder a una vivienda bajo este esquema¡ª sabe lo que es una crisis inmobiliaria. A principios de los noventa, despu¨¦s de eliminar estrictos l¨ªmites para hacerse con una hipoteca, el mercado pinch¨®, desencadenando una profunda crisis que llev¨® a la nacionalizaci¨®n de dos bancos, el rescate de un tercero (con p¨¦rdidas que equival¨ªan al 12% del PIB) y una devaluaci¨®n de la corona. El pa¨ªs tard¨® casi cuatro a?os en recuperarse del mazazo. Por ese entonces, Ilija Batljan, el fundador de SBB, reci¨¦n hab¨ªa aterrizado en tierras escandinavas y a¨²n no sab¨ªa qu¨¦ le deparaba el destino tres d¨¦cadas despu¨¦s. Es probable que nunca se hubiese imaginado lo que es hoy ni el peso del millonario negocio que ha fraguado, cuya calificaci¨®n crediticia actual ha sido degradada a la categor¨ªa de ¡°bono basura¡± y por lo cual se ha visto obligado a abandonar la silla de consejero delegado. Eso s¨ª, al C¨¦sar lo que es del C¨¦sar: Batljan a¨²n conserva el 8,3% de las acciones de la firma y casi el 32% de sus votos en el consejo de administraci¨®n.

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