No se meta en mi tierra: la batalla a cara de perro por las lindes

Hace dos a?os, dos vecinos del pueblo gallego de Cangas de Morrazo se enfrascaron en un pleito para levantar de nuevo el muro que separaba sus propiedades y que, con el paso del tiempo, se hab¨ªa ca¨ªdo. Las fincas en cuesti¨®n no ten¨ªan gran valor, pero sus propietarios acudieron con abogados y perito a delimitar la zona. ¡°El experto dibuj¨® una l¨ªnea con un espray rojo sobre la base de la documentaci¨®n que se pudo recopilar¡±, recuerda Cristina Est¨¦vez, letrada de la Administraci¨®n de Justicia que llev¨® el asunto. Pero entonces los vecinos se pelearon por el punto exacto desde d¨®nde deb¨ªa construirse la tapia, si desde el centro de la raya o desde un lateral. La l¨ªnea ten¨ªa un grosor de unos cinco cent¨ªmetros.

Este es un ejemplo de ri?as por un pu?ado de tierra que llegan a judicializarse, sobre todo en la Espa?a rural. Seg¨²n un reciente estudio del Aula de Empresa de Geometr¨ªas Jur¨ªdicas, cada a?o llegan a los tribunales alrededor de 2.000 litigios relacionados con disputas de lindes, cuyo coste judicial asciende a unos 312 millones de euros. Si bien representan un 0,06% de los asuntos que ingresan en la jurisdicci¨®n civil, estos conflictos han generado desde el a?o 2003 m¨¢s de 38.000 casos, lo que supone un gasto superior a 4.500 millones de euros.

Los roces entre colindantes pueden surgir por una valla mal colocada o una estaca que se ha desplazado. ¡°En algunos sitios, el deporte nacional es el movimiento del moj¨®n sobre el fundo ajeno¡±, cuenta la abogada de Laredo (Cantabria) M¨®nica San Rom¨¢n. En los pueblos, dice, ¡°siempre puede llegarte el t¨ªpico asunto de la incre¨ªble finca creciente al lado de la extraordinaria finca menguante¡±. La enemistad entre los vecinos est¨¢ detr¨¢s de muchos de estos conflictos. En otras ocasiones, el malentendido asoma cuando los t¨ªtulos no son claros y los l¨ªmites entre las propiedades var¨ªan seg¨²n se mire el documento de compraventa o herencia, el catastro o el registro de la propiedad.

La abogada recomienda reaccionar r¨¢pidamente en cuanto desaparecen los vestigios que separan las propiedades. Si hay un ¡°colindante pu?etero¡± el conflicto est¨¢ servido, comenta. Lo normal es tener que llamar a un perito y, si la pelea escala, poner una demanda. ¡°Son juicios bastante farragosos y, por lo general, de poca cuant¨ªa en los que la prueba pericial es fundamental¡±, explica. ¡°Una vez mi cliente propuso llevar de testigo a un familiar ciego porque era quien mejor conoc¨ªa los linderos¡±, recuerda San Rom¨¢n. Los pleitos son de alto voltaje, reconoce, cuando el trozo de tierra es familiar o resulta clave para poder edificar.

Un foco de fricci¨®n es que no todas las propiedades est¨¢n inscritas en el registro. Seg¨²n los datos del Portal Registral de Emergencias del Colegio de Registradores, obtenidos con motivo de las inundaciones provocadas por la dana, el 94% de las parcelas catastrales de la zona de Valencia est¨¢n registradas, Sin embargo, en Letur (Albacete) ese porcentaje no llega al 20%. ¡°La explicaci¨®n tiene que ver con la naturaleza r¨²stica o urbana de las fincas y su valor econ¨®mico¡±, se?ala Luis Manuel Benavides, director del servicio de bases gr¨¢ficas del Colegio.

Un tema olvidado

El experto reconoce que la ubicaci¨®n exacta de las fincas registrales ha sido un aspecto olvidado hasta finales de los a?os 90, cuando empez¨® a exigirse el identificador f¨ªsico y la referencia catastral en todos los negocios que acced¨ªan al registro. ¡°Hoy en d¨ªa ninguna operaci¨®n registral que implique una parcelaci¨®n o segregaci¨®n puede realizase sin su reflejo gr¨¢fico¡±, asegura Benavides, quien aclara que lo que dice el registro se presume cierto, ya que ¡°sus efectos protectores se extienden tambi¨¦n a estos datos¡±.

Alberto Ant¨®n, presidente de AEGEX, la Asociaci¨®n Espa?ola de Ge¨®metras Expertos que, junto a los registradores y la Universitat Polit¨¨cnica de Val¨¨ncia, han apoyado el citado estudio sobre la litigiosidad de los deslindes, cree que la mayor¨ªa de las disputas se inician porque catastro y registro ¡°no representan o describen con precisi¨®n la realidad del predio o terreno¡±. ¡°En cuanto se explica que la labor del catastro es fiscal, para cobrar el IBI, y la del registro es dar publicidad de los derechos y cargas de una finca, los propietarios que acuden en conflicto cambian de opini¨®n¡±, asegura.

Registradores y ge¨®metras apuestan por rebajar la litigiosidad y su impacto social y econ¨®mico. Cuando se llega a juicio, afirma Alberto Ant¨®n, ¡°ya da igual qu¨¦ sentencia emita el juez, esos vecinos nunca se van a llevar bien¡±. Adem¨¢s, defiende Benavides, ¡°el procedimiento judicial no es una herramienta totalmente eficaz para resolver estos conflictos¡±. El informe sobre litigiosidad muestra que el 65,22% de los aproximadamente 38.173 pleitos estudiados fueron casos desestimados.

Existen distintas f¨®rmulas amistosas para que la sangre no llegue al r¨ªo. Por ejemplo, los vecinos pueden acudir al notario para solicitar el deslinde. El fedatario estudia la documentaci¨®n, escucha a las partes y autoriza la correspondiente escritura si finalmente hay acuerdo. Seg¨²n datos del Consejo General del Notariado, en Espa?a hay una media de 1.700 expedientes de este tipo al a?o.

Los ge¨®metras expertos, apunta Ant¨®n, pueden explicar a los colindantes por qu¨¦ se han generado dudas o discrepancias sobre las fronteras de sus terrenos y proponer determinadas medidas para corregir la situaci¨®n registral de manera pactada. Tambi¨¦n existe la v¨ªa de la conciliaci¨®n registral, ¡°un sistema del que se hace uso constante dentro del procedimiento de inscripci¨®n de informaci¨®n gr¨¢fica cuando existe alg¨²n conflicto¡±, asegura Benavides.