Vivienda e intervenci¨®n p¨²blica: razones y limitaciones

El debate sobre la falta de accesibilidad a la vivienda se encuentra sobre la mesa de los pa¨ªses desarrollados, es centro de an¨¢lisis en la ONU y est¨¢ siendo el factor detonante que pone a este sector al frente de la discusi¨®n p¨²blica. El mercado de vivienda experimenta lo que los economistas conocen como un ¡®fallo de mercado¡¯, una situaci¨®n por la que no se construyen viviendas cuando los precios que el hogar puede pagar son inferiores a un m¨ªnimo, dejando a un segmento de poblaci¨®n sin posibilidad de cubrir una necesidad fundamental. Por eso, es el Estado quien debe resolver esta incapacidad y lo hace a trav¨¦s de la pol¨ªtica de vivienda. Las medidas incluidas suelen afrontar dos niveles: (1) Para los hogares en peor situaci¨®n, con la provisi¨®n de viviendas sociales (p¨²blicas y propiedad de las Administraciones P¨²blicas) y (2) para aquellos que pueden mantener una vivienda pero no acceder a ella, bien por falta de oferta, por bajos ingresos, o falta de cr¨¦dito. ?ste ¨²ltimos grupo conforma el grueso de las pol¨ªticas de vivienda.

Para identificar los hogares sin capacidad de acceso, el elemento clave no es el precio de la vivienda sino la relaci¨®n entre el coste de la vivienda (amortizaci¨®n o pago del alquiler) y los ingresos del hogar. Cuando esta relaci¨®n es muy alta (mayor del 30%), a los hogares no les queda renta suficiente para seguir cubriendo sus necesidades b¨¢sicas y pueden caer en alg¨²n tipo de pobreza, lo que no es deseable. Ingresos bajos al igual que alquileres altos que var¨ªan en el tiempo y por localizaci¨®n, as¨ª como la multiplicidad en el uso de las viviendas (residencia principal del hogar, pero tambi¨¦n para la poblaci¨®n que se mueve, como estudiantes, trabajadores, entre otros) generan situaciones de falta de acceso muy heterog¨¦neas que requieren de gran precisi¨®n en la aplicaci¨®n de la pol¨ªtica, y para las que una pol¨ªtica generalista no sirve.

Adem¨¢s, todos los demandantes compiten en el mismo mercado por una vivienda y su concentraci¨®n en el tiempo hace que los precios se tensionen inexorablemente, complicando la efectividad de las medidas a aplicar si no se consigue discriminar entre los hogares a proteger y el resto.

Queda claro que, (1) la pol¨ªtica de vivienda es necesaria por lo que la intervenci¨®n del Estado y la provisi¨®n p¨²blica, est¨¢n justificadas, y (2) que las pol¨ªticas deben ser muy precisas, abordando las causas y aplicando medidas que se dirijan, precisamente, a resolver el problema.

Las medidas de pol¨ªtica para reducir los problemas de accesibilidad no son sencillas de definir ni de aplicar actualmente. La mayor dimensi¨®n que ha tomado el problema (afectando inusualmente a hogares de renta media), y la existencia de dos shock que act¨²an como barreras al acceso (la escasez extrema de oferta y la falta de financiaci¨®n), acent¨²an su car¨¢cter de urgencia a la vez que dificultan la efectividad de las medidas de apoyo que se canalizan a trav¨¦s del mercado. Estas medidas se han reorientado hacia dos grandes ¨¢reas: pol¨ªticas de control de precios (de alquiler) y reserva de suelo para construir vivienda p¨²blica. La primera impone un control de precios (en zonas tensionadas) para matizar sus efectos sobre los hogares, afectando al mecanismo de mercado directamente y generando distorsiones cuya gravedad puede ser inversamente proporcional a la precisi¨®n en su aplicaci¨®n. Podr¨ªa ocurrir que los topes de alquileres aplicados minuciosamente en per¨ªodos cortos tuviesen ¨¦xito en reducir los picos de precios en fases de gran tensi¨®n de demanda, pero no hay evidencia sobre ello. Lo que parece claro es que generalizar las limitaciones de precios sin ajustarlos a objetivos precisos no parece ser una pol¨ªtica racional para el mercado de viviendas, especialmente cuando no se orientan hacia la cobertura de la necesidad de un hogar. No se olviden de los costes de transacci¨®n que se han convertido en una barrera adicional en el mercado de alquiler.

La segunda ¨¢rea, que curiosamente pasa desapercibida, se centra en la reserva y cesi¨®n de suelo para la construcci¨®n de vivienda p¨²blica en cada nuevo plan. Estas medidas pueden ser un elemento adicional que influya en la menor construcci¨®n actual (y en la falta de oferta), al desincentivar la inversi¨®n.

En un mercado de alquiler (y propiedad) mucho m¨¢s especializado y moderno, las posibilidades de intervenci¨®n en pol¨ªtica de vivienda con f¨®rmulas imaginativas son enormes, aunque hay que dise?arlas para afrontar un problema de envergadura y dif¨ªcil soluci¨®n en el corto plazo.