La regulaci¨®n del alquiler en Catalu?a reduce los precios pero hace caer el n¨²mero de contratos

La regulaci¨®n del precio del alquiler en Catalu?a ha reducido las rentas, pero ha desplomado el n¨²mero de contratos: cayeron bruscamente tras la entrada en vigor de la regulaci¨®n, en marzo pasado. En los 140 municipios declarados como mercado residencial tenso, donde el precio est¨¢ topado, bajaron un 17,2% (24.543 nuevos contratos), seg¨²n los datos que la Generalitat ha publicado este martes. Son las esperadas cifras del segundo trimestre de este a?o (abril, mayo y junio), el primero completo tras la regulaci¨®n de rentas en la comunidad. Los n¨²meros, comparados con el primer trimestre, muestran las diferencias entre las zonas no reguladas y las reguladas. Si los contratos han ca¨ªdo un 17,2% en las reguladas, en las no reguladas suben t¨ªmidamente, un 1,6%. Las cifras confirman que tambi¨¦n cayeron los precios respecto al primer trimestre: un 5% en las ciudades reguladas (donde la media se sit¨²a en 865,5 euros al mes), frente a una inapreciable ca¨ªda del 0,6% en el resto.

En el caso de la ciudad de Barcelona, epicentro de la emergencia habitacional, la ca¨ªda de precios respecto al primer trimestre fue del 5,2%, situando el alquiler medio en 1.131,7 euros (61 menos) y rompiendo 11 trimestres de subidas ininterrumpidas. El desplome de nuevos contratos en Barcelona fue superior a la media de las zonas reguladas: un 19,2% entre el segundo (7.939) y el primer trimestre (9.826). La ca¨ªda interanual de contratos fue del 23%.

Los datos difundidos este martes proceden de las fianzas que los propietarios depositan en el Instituto Catal¨¢n del Suelo (Incas¨°l), una fuente oficial que recoge el 80% del mercado. La portavoz del Govern y consejera de Territorio, S¨ªlvia Paneque, ha considerado que ¡°avalan el impacto del tope de precios en las zonas tensas¡±. Paneque tambi¨¦n ha vinculado la ca¨ªda de contratos a ¡°una derivaci¨®n a otras f¨®rmulas, como el alquiler temporal¡±, y se ha referido a ¡°la necesidad de regular el alquiler temporal y de habitaciones para que no se produzca esta desviaci¨®n¡±. La consejera ha cargado contra Junts por impedir la admisi¨®n a tr¨¢mite de la regulaci¨®n de esta modalidad de arrendamiento hace unas semanas en en el Congreso, ha asegurado que ¡°el Govern est¨¢ absolutamente comprometido en regular el alquiler de temporada y de habitaciones con una regulaci¨®n efectiva¡±. ¡°Tenemos que ver en qu¨¦ ¨¢mbito competencial para garantizar su seguridad jur¨ªdica¡±, ha precisado sobre si se debe legislar sobre la cuesti¨®n en el Parlament o en el Congreso.

La ca¨ªda de contratos confirmar¨ªa la hip¨®tesis de que la regulaci¨®n de precios ha reducido la oferta de pisos en alquiler, porque los caseros han recurrido a varias estrategias para esquivar la norma que les obliga a ajustarse al ¨ªndice oficial de precios. En algunos casos han optado por no alquilar sus propiedades, en otros han prorrogado los contratos al finalizar, para evitar un nuevo contrato si se ve¨ªan obligados a bajar el precio, y tambi¨¦n se ha desviado masivamente la bolsa de pisos hacia el alquiler de temporada (habitualmente por menos de un a?o), una f¨®rmula no sujeta a la regulaci¨®n. En marzo pasado, d¨ªas despu¨¦s de la entrada en vigor de la regulaci¨®n, el 90% de los alquileres ofertados en Barcelona en los portales de internet eran contratos de temporada.

Sin embargo, voces como el Observatorio Metropolitano de la Vivienda (O-HB en sus siglas en catal¨¢n) apuntan a que la ca¨ªda de nuevos contratos se produce en un contexto de crecimiento del parque total de viviendas de alquiler, con una cifra total de contratos vigentes que crece. Lo destaca Carles Donat, codirector del observatorio, en el que participan las cuatro grandes administraciones catalanas: Ayuntamiento y Diputaci¨®n de Barcelona, ?rea Metropolitana de Barcelona y Generalitat de Catalu?a. ¡°El parque total de pisos de alquiler aumenta aunque los contratos disminuyen, porque los hogares est¨¢n ahora m¨¢s estables en sus viviendas, debido a que desde 2019 la duraci¨®n se alarg¨® de tres a cinco o siete a?os, por lo que hay menos rotaci¨®n y m¨¢s estabilidad¡±, argumenta.

Reacci¨®n de los inquilinos y el sector inmobiliario

La primera reacci¨®n a los datos ha llegado desde el Sindicato de Inquilinas, que ha celebrado en un comunicado la ca¨ªda de precios como ¡°una buena noticia para los inquilinos que llevan a?os sufriendo los estragos de un mercado desbocado¡±. ¡°Los datos muestran, al contrario de lo que argumenta la patronal inmobiliaria, que la regulaci¨®n no provoca una crisis en el mercado del alquiler, sino que lo estabiliza: donde se aplica el precio cae cinco veces m¨¢s r¨¢pido que donde no se regula¡±. Sobre el descenso de nuevos contratos el sindicato hace dos lecturas. La primera, positiva: ¡°Menos contratos significa menos rotaci¨®n y menos gente forzada a cambiar de piso por aumentos de precio¡±. La segunda, ¡°una ca¨ªda tan pronunciada muestra que una parte importante de los pisos de alquiler se desv¨ªan al mercado desregulado para hacer contratos basura: de habitaciones y temporada que no cubre la regulaci¨®n¡±, ante lo que han pedido ¡°incluirlos en la regulaci¨®n de precios¡±.

Desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), su director del ¨¢rea jur¨ªdica y portavoz, Carles Sala, valora de los datos que ¡°la ca¨ªda de los contratos es mucho m¨¢s importante que el impacto de la regulaci¨®n en los precios¡±. Considera que el desplome ¡°acredita una situaci¨®n en la que los agentes tienen decenas o centenares de peticiones cuando sale una vivienda de larga duraci¨®n al mercado, y no pueden captar viviendas para ofrecer¡±. ¡°La retirada de viviendas del mercado en las zonas tensas es muy elevada y es preocupante¡±, alerta. Sobre las rentas, entiende que la ¡°estabilizaci¨®n de los precios del alquiler tiene que ver con la regulaci¨®n y con que durante tres trimestres se anunciaron las 140 zonas tensas pero la regulaci¨®n no fue efectivo, por lo que seguramente subieron m¨¢s de lo normal¡±.

La C¨¢mara de la Propiedad Urbana ha se?alado, tambi¨¦n en un comunicado, la moderaci¨®n de precios, pero sobre todo, la ¡°fuerte ca¨ªda en la contrataci¨®n¡±. La c¨¢mara considera ¡°preocupante la diferencia entre altas y bajas de contratos (7.939 y 7.517) de la que resultan ¨²nicamente 422 contratos¡±. Es, alerta, ¡°la cifra m¨¢s baja desde que se dispone de datos, este hecho indica una alarmante retirada de viviendas del mercado por parte de propietarios que agrava el desequilibrio entre demanda y oferta que est¨¢ colapsando el mercado del alquiler en Barcelona¡±. El gerente de la C¨¢mara, Oscar Gorgues, cuestiona que se hayan desviado contratos al alquiler temporal: ¡°Nadie aporta datos¡±, apunta, y en cambio afirma que ¡°la venta de vivienda est¨¢ repuntando y, considerando que no hay oferta de obra nueva, son las viviendas que salen del mercado de alquiler las que alimentan el repunte de venta¡±.

En la inmobiliaria Don Piso, su subdirector general, Emiliano Berm¨²dez, valora el descenso y moderaci¨®n de los precios en la zonas tensionadas pero ve ¡°preocupante la ca¨ªda del volumen de oferta, que afectar¨¢ a los ciudadanos que no podr¨¢n alquilar¡±. ¡°Algo estamos haciendo mal si la oferta cae¡±, dice y tambi¨¦n lo atribuye a los alquileres de temporada y a los peque?os propietarios que, en un clima que no es favorable, venden para no arriesgarse¡±.