Otra dr¨¢strica ca¨ªda de precios

La actividad inmobiliaria en Espa?a sufre su cuarto a?o de depresi¨®n, sin que hasta el momento se hayan puesto en marcha las reacciones propias de un mercado recesivo. El mecanismo principal, esperado pero ausente, es una ca¨ªda dr¨¢stica de los precios de la vivienda para depurar el stock y permitir una nueva fase de construcci¨®n. Como advirti¨® Pedro Solbes en su d¨ªa, cuando todav¨ªa el diagn¨®stico de la crisis no diferenciaba exactamente la calamidad financiera provocada por los bancos estadounidenses y sus hipotecas basura del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, cuanto m¨¢s r¨¢pido y m¨¢s intensamente caigan los precios, antes se recuperar¨¢ el mercado. Pues bien, la realidad es que la construcci¨®n no se ha comportado como un mercado ¨¢gil. El ajuste se ha centrado en una reducci¨®n dr¨¢stica de la nueva oferta, y el descenso de los precios, la variable decisiva en esta coyuntura, no llega al 22% en cuatro a?os, cuando eran necesarias ca¨ªdas del orden del 50%.

As¨ª pues, es notoria la incapacidad del mercado inmobiliario espa?ol para digerir el crash financiero y depurar el exceso de oferta. Las razones de esta inflexibilidad van desde la consideraci¨®n de la vivienda como un bien de inversi¨®n que los ciudadanos se niegan a depreciar, en espera de tiempos mejores, hasta el dep¨®sito de activos del ladrillo en los balances bancarios, que las entidades de cr¨¦dito, por motivos parecidos, tampoco deprecian. La lenta degluci¨®n de la burbuja inmobiliaria sit¨²a a las familias y particulares en una delicada situaci¨®n econ¨®mica, y a los bancos, en la diana de los mercados, con un riesgo de promotores que se aproxima a los 400.000 millones. La cuesti¨®n entonces es si la reforma financiera que propone el Gobierno contribuir¨¢ a acelerar la limpieza de stocks o si es una iniciativa inocua a estos efectos. La suposici¨®n de que ser¨¢ efectiva se fundamenta en que la cobertura de los activos inmobiliarios incitar¨¢ a los responsables financieros a bajar los precios y dar salida a las viviendas en balances.

Pero los efectos de esa presi¨®n indirecta son dudosos. La cobertura solo es un elemento m¨¢s en la decisi¨®n de una entidad sobre su cartera inmobiliaria. En el mejor de los casos, no ser¨¢ un efecto autom¨¢tico. La decisi¨®n de cada banco o caja depender¨¢ de su situaci¨®n exacta y variar¨¢ seg¨²n la calidad de cada activo. Puede decidir con facilidad desprenderse de los menos valorados y guardar, a la espera de una ventaja especulativa en el futuro, los m¨¢s valiosos. Por tanto, es m¨¢s prudente no esperar efectos intensos e inmediatos del Real Decreto Ley 2/2012 sobre saneamiento financiero. Solo es un paso m¨¢s, y no demasiado decidido, en el camino emprendido por el Gobierno anterior para limpiar los balances del peso del ladrillo por el procedimiento de aumentar paulatinamente las provisiones y acabar as¨ª con las entidades zombies.

Las perspectivas para la vivienda siguen siendo malas. El factor principal de pesimismo sigue siendo el que ya se ha repetido hasta la saciedad desde 2009: la demanda de consumo permanece en una profunda depresi¨®n. Los ajustes presupuestarios, el aumento del paro y las bajadas de salarios no har¨¢n sino acentuarla. La conclusi¨®n es, necesariamente, que el mercado inmobiliario debe sufrir un nuevo ajuste de precios. Hay muy pocas soluciones m¨¢s en el horizonte.