La gran querella inmobiliaria: 1.172 viviendas fantasmas, terrenos sin comprar y, ahora, una investigaci¨®n judicial

M¨¢s de un mes despu¨¦s de que saliera a la luz la presunta estafa cometida por la empresa CJDE FAM2016 y su marca comercial Grupo 21 por la comercializaci¨®n de cientos de viviendas jam¨¢s construidas, un juez ha aceptado a tr¨¢mite la primera querella criminal contra la promotora. Con ello, el juez se considera competente y ve indicios para iniciar una investigaci¨®n contra esta empresa que prevendi¨® m¨¢s de mil viviendas y no construy¨® ninguna. Ha sido el Juzgado de Instrucci¨®n 1 de Granada el que ha dado paso judicial a esta querella por la v¨ªa penal, del abogado granadino Javier Ortega Pardo, de LEXForma abogados, que busca una imputaci¨®n por estafa y apropiaci¨®n indebida en representaci¨®n de algunos de sus 26 clientes que pagaron la reserva de otros tantos apartamentos en Almu?¨¦car (Granada). Adem¨¢s de no construirse estaban planificados en un terreno que nunca perteneci¨® a la promotora.

Seg¨²n las consultas realizadas por este diario entre los afectados, algunos abogados, todos los ayuntamientos involucrados y la publicidad de la empresa, las viviendas prevendidas y no construidas suman 1.172 distribuidas en 18 urbanizaciones. Cada comprador pag¨® una reserva que fluctuaba entre 12.000 y 55.000 euros. Considerando una media de 20.000 euros por comprador, la cifra de la posible estafa asciende a 23,5 millones de euros que, muy posiblemente, ya no estar¨¢n en las cuentas donde fueron ingresadas. El caso se inici¨® en primavera de 2021 con los primeros intentos de compra de terreno y el ¨²ltimo intento de vender sobre plano es de oto?o de 2023. Dos a?os y medio de venta de un producto inexistente en los municipios de Almu?¨¦car, ?guilas (Murcia), Almer¨ªa y Roquetas de Mar.

EL PA?S ha hablado con ayuntamientos, arquitectos, propietarios de terrenos, abogados y afectados de este caso y lo que sigue es la radiograf¨ªa de esta presunta estafa. Tambi¨¦n ha intentado sin ¨¦xito hablar con la empresa. Algunos trabajadores ¨Ddos comerciales y un contable¨D han atendido la llamada, pero no han querido hacer comentarios. El administrador jam¨¢s ha contestado las numerosas llamadas y correos enviados por este diario.

La empresa y sus administradores

La empresa detr¨¢s de esta operaci¨®n es CJDE FAM 2016, una compa?¨ªa con sede en C¨®rdoba, en una vivienda que en la actualidad ya no es ni de la compa?¨ªa ni de su actual administrador, Francisco Manuel Torres Gonz¨¢lez, que ejerce el cargo desde mediados de 2022. Hasta ese momento, la administradora era Catalina Cruz Jimera, pareja de Torres Gonz¨¢lez. Este hombre, que en 2011 se apropi¨® de 50.000 euros de un primo para crear una empresa que nunca oper¨®, se encuentra en este momento en paradero desconocido, seg¨²n varios abogados que defienden a los afectados.

Francisco Manuel Torres Gonz¨¢lez naci¨® en Huelva hace 42 a?os y hasta mediados de la d¨¦cada pasada tuvo negocios de hosteler¨ªa, textiles y tambi¨¦n construcci¨®n en esa ciudad. Con el tiempo ¨Dy los problemas¨D abandon¨® la Andaluc¨ªa del Atl¨¢ntico para irse a la del Mediterr¨¢neo. En la actualidad cuenta con 14 empresas abiertas, seg¨²n la informaci¨®n que ofrecen las bases de datos de empresas. En los ¨²ltimos tres a?os, Grupo 21 abri¨® sedes en Roquetas de Mar y Almer¨ªa, desde donde operaban sus comerciales, y que cerraron en diciembre pasado tan pronto el asunto salt¨® a los medios de comunicaci¨®n.

Terrenos

Grupo 21 ten¨ªa tres formas de acercarse a los terrenos donde presuntamente iban a construir sus viviendas. La palabra acercarse es lo m¨¢s aproximado a la realidad porque de las 18 urbanizaciones, solo lleg¨® a adquirir en propiedad unos 400 metros cuadrados que constitu¨ªa una de las dos parcelas sobre las que estaba prevista la urbanizaci¨®n Sabinar 183 en Roquetas de Mar. Esta y otra en la misma localidad han sido las ¨²nicas promociones en las que la construcci¨®n ha avanzado algo aunque ninguna est¨¢ concluida y ambas est¨¢n paradas desde hace semanas.

Los tres modos de aproximaci¨®n de Grupo 21 a los terrenos eran, en primer lugar, negociar con los propietarios y abonar un porcentaje peque?o como se?al, o bien ofrecer pisos a cambio de los terrenos (permuta) y, en el caso extremo, mostrar inter¨¦s en la adquisici¨®n, pero no volver jam¨¢s. Los tres casos le permit¨ªan ganar el tiempo suficiente para comenzar la comercializaci¨®n y, en el primero y segundo de los casos, poner grandes carteles en los terrenos anunciando la promoci¨®n. En una promoci¨®n de ?guilas, cuenta Juan Francisco Montiel, director de la empresa propietaria de 4.070 metros cuadrados de terreno en los que se anunciaron 46 viviendas, Grupo 21 pag¨®, en la primavera de 2022, una peque?a entrada y ¡°firmamos un contrato privado de compraventa que incumplieron en tres ocasiones. Pidieron cambiar la forma de pago, aceptamos y volvieron a incumplir por lo que resolvimos el contrato¡±. No conformes con ello, ¡°volvieron a pedir otra opci¨®n de compra que tambi¨¦n incumplieron¡±. El pago de la reserva y el mantener viva la negociaci¨®n un poco m¨¢s permiti¨® a Grupo 21 el tiempo necesario para comercializar las viviendas.

En 2021, a Antonio Jim¨¦nez, tambi¨¦n en ?guilas, le ofrecieron una permuta de pisos por sus 2.000 metros cuadrados. ¡°Al poco¡±, comenta, ¡°plantaron el cartel para comercializar. Menos mal que nunca hicimos escritura de venta del terreno¡±, dice. Jam¨¢s se construy¨® nada y, asegura, ¡°me consta que los pisos que me iba a dar por el suelo los lleg¨® a poner en venta y cobrar la reserva¡±.

En el caso de Almu?¨¦car, el caso es m¨¢s curioso a¨²n. Los terrenos eran de la inmobiliaria Solvia. Grupo 21 mostr¨® inter¨¦s ¨Dpregunt¨®¨Dpero nunca hizo ning¨²n movimiento real para comprarlos. De hecho, fue un particular el que los compr¨® y es su actual propietario. Eso no fue obst¨¢culo para que las comerciales de Grupo 21 vendieran 60 viviendas.

Licencias de obra y ayuntamientos

EL PA?S ha preguntado a los cuatro ayuntamientos involucrados. En ?guilas solicitaron licencia de obras para las dos promociones (106 viviendas) pero cuando el municipio puso reparos y pidi¨® subsanaciones, Grupo 21 jam¨¢s continu¨® el proceso. En Almu?¨¦car, pusieron en venta 60 viviendas de una promoci¨®n y, seg¨²n el Consistorio, ¡°no se ha solicitado ninguna licencia ni se sab¨ªa nada al respecto. Es m¨¢s, el ?rea de Urbanismo se enter¨® de este asunto cuando algunos de los interesados preguntaron. Fue una sorpresa para los responsables municipales¡±. En Almer¨ªa, donde se comercializaron 507 viviendas de seis urbanizaciones (una en el Toyo, pedan¨ªa dependiente de la capital), solo se solicit¨® una licencia. Urbanismo solicit¨® cambios que jam¨¢s se respondieron.

Finalmente, en Roquetas de Mar, donde empez¨® todo, Grupo 21 pidi¨® licencia para nueve urbanizaciones y 499 viviendas. Tres de ellas se concedieron y son las ¨²nicas de las 18 correctas. El resto, explican desde el Ayuntamiento, ten¨ªan informes positivos, pero faltaba documentaci¨®n que Grupo 21 no ha remitido.

La pregunta que surge es c¨®mo no siendo propietario de ning¨²n terreno, la empresa ha podido solicitar las licencias. El abogado Jos¨¦ Pascual Pozo, que ha presentado una querella criminal a¨²n no admitida a tr¨¢mite, lo explica: ¡°Lamentablemente se puede pedir una licencia de obra en el Ayuntamiento sin perjuicio del derecho de propiedad¡±.

Arquitectos y empresas de construcci¨®n

Quien no va a construir ni a pagar, puede dise?ar todo lo bonito y caro que quiera. Grupo 21 comercializaba cada promoci¨®n con magn¨ªficas maquetas y planos en los que aparec¨ªan unos pisos estupendos. Seg¨²n fuentes cercanas a este asunto, entre un 10 y un 30% por debajo de mercado en precio, pero no en calidad ni belleza. Ese era el gancho. Contrataron arquitectos que jam¨¢s cobraron. Es el caso de Adri¨¢n Navarro Mart¨ªnez, que redact¨® cuatro proyectos por los que cobr¨® un pago del 30% y nunca m¨¢s se supo. Navarro considera que ha perdido mucho dinero por el tiempo y el personal dedicado a esos proyectos. Algunas fuentes estiman en cinco o seis los arquitectos que han trabajado para Grupo 21 y no han cobrado o no recibido los pisos que se les ofrec¨ªan como compensaci¨®n por su trabajo.

Fue precisamente un arquitecto malague?o el que impidi¨®, seg¨²n fuentes de los afectados, que la presunta estafa se extendiera a M¨¢laga. En noviembre pasado, Grupo 21 se dirigi¨® a ese profesional para que empezara a trabajar en los planos de una urbanizaci¨®n. Al poco, se dio cuenta de la turbiedad del asunto y par¨® el trabajo, en el que ha sido el ¨²ltimo intento de Grupo 21 de vender aire.

Las ¨²nicas dos promociones en las que se ha construido algo est¨¢n en Roquetas de Mar, una de ellas en Aguadulce, Residencial del Carmen, que depende del Ayuntamiento roquetero. La promoci¨®n Sabinar 183 ¨Dla que cuenta con licencia y Grupo 21 tiene la mitad del terreno en propiedad¨D ha avanzado bastante, pero la empresa constructora contratada para esto ces¨® la obra por falta de pago de Grupo 21. La segunda promoci¨®n con un m¨ªnimo de construcci¨®n est¨¢ parada cuando apenas han completado los cimientos.

Abogados y estrategias

Los afectados est¨¢n teniendo mucho debate sobre la elecci¨®n de los abogados y la estrategia por la que cada uno optar¨¢. La duda es si hacerlo por el ¨¢mbito civil, b¨¢sicamente ir contra los bancos, o por lo penal, contra la empresa. En el caso de Javier Ortega Pardo, por ejemplo, el de la primera querella criminal aceptada, acusa de estafa y apropiaci¨®n indebida a las dos personas, Torres Gonz¨¢lez y Cruz Jimera, que han ejercido de administradores de CJDE FAM 2016, y a sus dos directoras comerciales a quienes la gran mayor¨ªa de los afectados acusan de conocer la realidad de las cosas. La querella considera responsable civil a CJDE FAM 2016 y subsidiaria a dos entidades bancarias, Caixabank y Caja Rural del Sur.

La empresa legal El defensor de tu vivienda representa a alrededor de 400 afectados por los que en breve presentar¨¢n otras tantas demandas civiles en un intento de recuperar 8 millones de euros ¨Dque mantiene la media de 20.000 euros por cliente¨D, seg¨²n explica Alejandra Parente, de esta empresa. Su objetivo son los diferentes bancos involucrados ¡°por incumplimiento del deber de vigilancia por no exigir al promotor que contratara un aval o seguro que garantizara las cantidades de los compradores¡±. Por ley, en el caso de venta y construcci¨®n de promociones inmobiliarias, los bancos han de abrir cuentas especiales, de uso exclusivo para cada promoci¨®n, tanto para los ingresos como para las retiradas y gastos. Esto, explica, no ocurri¨® en ning¨²n caso. Adem¨¢s, el promotor debe ¨Dy el banco exigirle que lo haga¨D avalar las reservas de los compradores por si el negocio se derrumba. Algunos afectados vieron presuntos avales que, ahora, parece que no eran m¨¢s que burdos papeles asignados a empresas extranjeras sin valor alguno.

Algunas fuentes del ¨¢mbito legal explican tambi¨¦n que existe la posibilidad de que si en alg¨²n momento se re¨²nen todas las querellas de los distintos abogados y provincias, la querella criminal se a¨²ne en la Audiencia Nacional y se dilucide todo en un ¨²nico juicio.

Afectados

Con tantos afectados como viviendas prevendidas y no construidas, los compradores se han organizado en grupos de Telegram gen¨¦ricos y por promociones. El asunto que les preocupa ahora, una vez que se han hecho a la idea de las dificultades de recuperar su dinero y de dar con el paradero de quien presuntamente lo tiene, es encontrar al abogado y la estrategia legal m¨¢s acertada. Esto no est¨¢ siendo f¨¢cil para los cientos de afectados que tienen mucha incertidumbre para elegir su estrategia.

Un caso modelo que c¨®mo se realizaba la compra es el de Estela Garc¨ªa Rold¨¢n, compradora de una vivienda en Almu?¨¦car. Veraneaban en Roquetas y en julio de 2022 vieron la publicidad y oficinas de Grupo21 all¨ª y entraron. El 25 de julio ingresaron el 10% del valor de su vivienda como reserva, 17.000 euros. Mara, el nombre por el que todos los afectados se refieren a la directora comercial ¨Dque respondi¨® las llamadas de este diario, pero no quiso dar respuestas¨D ¡°nos meti¨® prisa al poco de visitar la oficina porque nos dijo que la promoci¨®n volaba¡±, cuenta Garc¨ªa Rold¨¢n. Les enviaron la informaci¨®n por correo electr¨®nico y eligieron un apartamento en la planta 10 del que se pod¨ªa incluso elegir materiales. ¡°No vamos a hacer que veng¨¢is a la oficina¡±, les dijeron, as¨ª que todo fue por correo electr¨®nico. Recibieron un documento de reserva firmado por Catalina Cruz Jimera y Estela lo devolvi¨® firmado y con el comprobante de haber pagado la reserva. Inmediatamente comenzaron las excusas.

Les dijeron que a principios de 2023 comenzaban las obras, algo que no ocurri¨®. ¡°Llam¨¦ a Mara¡±, cuenta la compradora, ¡°para decirle que pasaba enero, febrero,¡­ y no se mov¨ªa nada¡±. La respuesta fue, como pod¨ªa haber sido otra, que estaban a la espera de un cambio de uso hotelero a residencial en el terreno. Lo cierto es que en el Ayuntamiento nunca lleg¨® un solo papel y que nunca llegaron a comprar un cent¨ªmetro de ese terreno. Las llamadas, y la angustia, continuaron. Incluso aumentaron, especifica, cuando en abril, desapareci¨® el cartel que hab¨ªa en el terreno. ¡°Lo hemos quitado porque hemos vendido 60 de las 69 y las nueve que quedan las vamos a poner m¨¢s caras¡±, le dijo la comercial. Garc¨ªa Rold¨¢n pidi¨® su dinero y la empresa le confirm¨® que se lo devolver¨ªa, algo que no ha ocurrido a d¨ªa de hoy, con muchos mareos y excusas de por medio de la empresa que, como en otros casos, mostr¨® a esta familia avales que solo eran papeles coloridos pero ficticios. ¡°Todo era muy real, aunque muchos digan que compramos sin prestar atenci¨®n¡±, concluye Estela Garc¨ªa, cuyo horror y p¨¦rdida representa, con ciertas variaciones, el horror y p¨¦rdida de todas y cada una de las familias afectadas.

Soluciones

Es dif¨ªcil prever si ser¨¢ posible encontrar y hacer que los presuntos empresarios devuelvan el dinero, como lo es saber si los abogados dar¨¢n con las teclas oportunas para que los jueces obliguen a los bancos a hacerse cargo de la p¨¦rdida. El abogado Jos¨¦ Pascual Pozo, de Lealtadis, en Almer¨ªa, explica que ¡°los bancos no van a responder porque, al menos algunos de ellos, cancelaron las cuentas de la empresa cuando notaron que la cosa no iba bien¡±. Y cita a Banco Santander y Cajamar, que cerraron unas cuentas que, por otro lado, ya no ten¨ªan fondos porque hab¨ªan sido retirados.

Uno de los afectados, Alejandro L¨®pez, que ha perdido 25.000 euros m¨¢s la comisi¨®n por un terreno que ayud¨® a vender y que como los otros nunca fue comprado por Grupo 21, est¨¢ intentando terminar ciertas promociones con el formato de cooperativa en una operaci¨®n tan complicada como oscura. L¨®pez intenta que los due?os de los terrenos se los vendan a los compradores ¨Dproceso que no avanza, seg¨²n ¨¦l¨D, que Grupo 21 devuelva el dinero ¨Dtarea pr¨¢cticamente imposible porque si la empresa tuviera voluntad, sencillamente habr¨ªa construido porque ten¨ªa los pisos vendidos y no alegar¨ªa dificultades econ¨®micas¨D y que los compradores se conviertan en promotores, tarea que supera a muchos de ellos. En definitiva, es una v¨ªa que tiene un bajo porcentaje de acabar en ¨¦xito, pero que Grupo 21 ha utilizado a su favor en dos correos electr¨®nicos enviados a los afectados como argumento para ganar tiempo y que parezca que est¨¢ haciendo algo por solucionar el problema. El propio L¨®pez, el ¨²nico afectado que parece tener comunicaci¨®n con el presunto estafador, reconoce que cada vez le cuesta m¨¢s dar con ¨¦l y solo lo hace a trav¨¦s de WhatsApp. En definitiva, esta cooperativizaci¨®n se asemeja mucho a una v¨ªa muerta que va m¨¢s a favor de la empresa que de los afectados que, seguro, solo ver¨¢n, si lo ven, soluci¨®n a sus demandas en los juzgados.