El negocio de la futura Ciudad de la Justicia: la Comunidad cifra en m¨¢s de 230 millones de euros el lucro de la empresa concesionaria

Todo est¨¢ a la venta. Todo tiene un precio. Y todo forma parte de un gran negocio: la construcci¨®n y explotaci¨®n de la futura Ciudad de la Justicia de Valdebebas durante 40 a?os, que dejar¨¢ un beneficio de 231.231.963,64 euros en las cuentas de la adjudicataria, seg¨²n el estudio de viabilidad del proyecto elaborado por el Gobierno de Isabel D¨ªaz Ayuso. Un negocio redondo en el que el concesionario no solo recibir¨¢ de la Administraci¨®n un total de 2.105 millones en 40 a?os a cambio de gastarse 507 en las obras y de mantener los edificios y sufragar los servicios de limpieza, seguridad o atenci¨®n al usuario. Tambi¨¦n tendr¨¢ a su disposici¨®n 10.000 metros cuadrados para cobrar el alquiler a las farmacias, estancos o restaurantes que se instalen en la infraestructura. Y podr¨¢ explotar un aparcamiento, un centro deportivo o una escuela infantil.

¡°El beneficio que obtenga el operador depender¨¢ de la oferta presentada, con la reducci¨®n que oferte de la tarifa (anual) que soportar¨¢ la Comunidad de Madrid, y de los ingresos que obtenga de la explotaci¨®n de los usos asociados¡±, explica un portavoz de la consejer¨ªa de Justicia sobre todos los negocios que podr¨¢ poner en marcha el concesionario. ¡°(Los 231 millones) ser¨ªan el lucro m¨¢ximo a obtener por el adjudicatario siempre que se den las condiciones planteadas en el estudio de viabilidad y sin tener en cuenta la eventual baja que oferte¡±, precisa, abriendo la expectativa de que la Comunidad tenga que pagar menos de los entre 59 y 69 millones al a?o que recoge el documento. ¡°(Los 231 millones) Son una estimaci¨®n a la que obliga la ley, aunque hay innumerables variables econ¨®micas que pueden surgir a lo largo de la concesi¨®n¡±.

El Gobierno de Madrid sabe muy bien cu¨¢l puede ser el coste de esos imprevistos, puesto que el modelo de gesti¨®n concesional se ha convertido en un agujero negro presupuestario en la regi¨®n, y en un problema potencial para los Ejecutivos del futuro.

As¨ª se construy¨® la carretera M-45, que iba a costar 300 millones y superar¨¢ los 2.000. As¨ª se levantaron siete hospitales por los que ya se han pagado otros 2.000. As¨ª se logr¨® que circulara el deficitario metro ligero oeste. Y as¨ª se quiere impulsar ahora la Ciudad de la Justicia, que se inaugurar¨ªa en 2026, y, sostiene la Comunidad, supondr¨¢ un ahorro con respecto a la situaci¨®n actual (de 72 millones a 49 al a?o por los mismos servicios). Y los 18 edificios construidos pasar¨ªan a ser patrimonio p¨²blico al terminar la concesi¨®n.

Aunque el Ejecutivo asegura que la inversi¨®n supondr¨¢ un riesgo operacional para quien la asuma, ya que pueden surgirle competidores en la zona (como un centro comercial), o haber menos demanda de la prevista por los servicios, su planteamiento est¨¢ lleno de gui?os para hacerla atractiva: desde los ingresos que obtendr¨ªa el concesionario por la explotaci¨®n de una guarder¨ªa, un polideportivo, el alquiler de oficinas, o un p¨¢rking (268 millones en los 40 a?os) a la revalorizaci¨®n de la aportaci¨®n anual que har¨ªa la Comunidad (que seg¨²n el estudio de viabilidad pasar¨ªa de 49 a 69 millones a lo largo de la concesi¨®n, para un total de m¨¢s de 2.105, el 88,71% de los ingresos). Estos son los detalles.

• Un aparcamiento de 1.900 plazas: m¨¢s de tres millones de euros de media al a?o. Esta infraestructura tendr¨ªa la ventaja para el concesionario de que podr¨ªa aprovechar las galer¨ªas ya construidas para los fallidos proyectos previos de la Ciudad de la Justicia. La Comunidad prev¨¦ que tenga 1.900 plazas, con una rotaci¨®n diaria de 1.997 usuarios (729.079 al a?o). ?El precio del bono mensual por aparcar junto a lo juzgados? 75 euros. Supondr¨ªa el 6,02% de los ingresos para la empresa adjudicataria, que lograr¨ªa 142.880.740,68 millones por este concepto durante los 40 a?os del acuerdo.
• 10.000 metros cuadrados para alquilar a terceros: m¨¢s de un mill¨®n. El concesionario podr¨¢ arrendar espacios para que se instalen farmacias, estancos, restaurantes... Adem¨¢s, se estima la posibilidad de atraer a los colegios profesionales relacionados con el mundo del derecho. Ser¨ªa el 2,12% del dinero que ingresar¨ªa el constructor de la Ciudad de la Justicia, aunque se prev¨¦ que aumente la cantidad por la evoluci¨®n del mercado. ¡°Respecto a la previsi¨®n de demanda, eso es, de ocupaci¨®n, se ha estimado del 100% debido a que por la excepcional localizaci¨®n comercial que se tendr¨¢, es previsible que siempre existan comerciantes de diferentes sectores interesados en implantarse en los mismos¡±, se lee en la documentaci¨®n oficial, que cree que por esta v¨ªa se lograr¨ªan 50.230.604,77 millones en ingresos a lo largo de la concesi¨®n.
• Cafeter¨ªa en el boulevard: 2.360.541,12. Sus men¨²s abarcar¨ªan desde tostadas para desayunar (3,57 euros) a arroces para comer (11,49 euros), pasando por carnes (15,61) y pescados (13,22), seg¨²n recoge un proyecto que tambi¨¦n refleja el precio estimado de agua (1,82), cerveza (2,27)... Para maximizar esos ingresos, el centro abrir¨ªa de lunes a domingo, y de 07.00 a 23.00, durante 363 d¨ªas al a?o (todos menos el 24 y el 31 de diciembre). A esto se a?adir¨ªa otra cafeter¨ªa en el edificio de usos profesionales, por la que se estiman unos ingresos de 843.981,60 euros al a?o.
• Un centro deportivo con piscina: 2.182.236,96. Se estima que tendr¨ªa 5.200 usuarios, y se pone el acento en los cursos a comercializar: musculaci¨®n, aer¨®bic, Tai Chi, zumba, nataci¨®n para beb¨¦s... Por ello contar¨ªa con piscina deportiva, piscina de ense?anza o sala de musculaci¨®n.
• Una guarder¨ªa con 126 ni?os: 515.400 ¡°(Dada) la afluencia de personal laboral de la Administraci¨®n que acudir¨¢ a la misma con car¨¢cter ordinario para ejercer su profesi¨®n se hace necesario la existencia de instalaciones que permitan conciliar la vida laboral con la familiar, se dimensiona el respectivo servicio de escuela infantil (privada)¡±, justifica la Comunidad sobre una escuela infantil con 126 plazas que abrir¨ªa de 8.00 a 17.00 horas.
• 150 m¨¢quinas de comida y bebida. medio mill¨®n de euros. La Comunidad basa sus c¨¢lculos en cifras de la Asociaci¨®n Nacional Espa?ola de Distribuidores Autom¨¢ticos, ¡°de cuyos resultados se extrae que cada m¨¢quina facturar¨ªa de manera mensual alrededor de 275 euros¡±. En total, se instalar¨ªan 150 a lo largo de la Ciudad de la Justicia, con una facturaci¨®n mensual media de 3.300,24 euros. Esta r¨²brica representa el 0.08% de los beneficios que prev¨¦ la Comunidad para el adjudicatario, y supondr¨ªa 21.077.087,56 millones durante las cuatro d¨¦cadas de vigencia de la concesi¨®n.

Por todo ello, en 2060, cuando un ciudadano acuda a la Ciudad de la Justicia por una citaci¨®n judicial, podr¨¢ aparcar, comerse un s¨¢ndwich, beberse una botella de agua y luego comprarse unas aspirinas. Aunque D¨ªaz Ayuso ya no est¨¦ en pol¨ªtica para entonces, convertida en un recuerdo de un pasado remoto, cada uno de esos gastos contribuir¨¢ a hacer frente a la factura que genere ahora su Gobierno. Sin embargo, la contribuci¨®n anual directa de la Administraci¨®n a la concesionaria seguir¨¢ siendo el coraz¨®n y la sangre de una operaci¨®n urban¨ªstica y financiera gigantesca: supone el 88,71% de los ingresos previstos.

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