¡°Vive de ingresos pasivos¡± comprando pisos de barrio; la ¨²ltima promesa en las redes

¡°?Te gustar¨ªa aprender a jugar al Monopoly en la vida real?¡±. Carlos Gal¨¢n aparece en uno de sus anuncios de redes sociales con la chistera y el mostacho del t¨ªo rico del famoso juego de mesa. Este zaragozano de 30 a?os promete ense?arte a comprar pisos baratos de barrios obreros para ponerlos en alquiler. Una de sus credenciales es su larga experiencia: cuenta que a la temprana edad de 12 a?os hered¨® el peque?o patrimonio inmobiliario de su padre con la tarea de gestionarlo. Con los a?os, ha acumulado m¨¢s de 30 propiedades, suficientes para ¡°vivir de las rentas¡±, o como se suele decir ahora, ¡°vivir de ingresos pasivos¡±, la nueva expresi¨®n que triunfa en internet como la forma de vida de la gente que m¨¢s sabe. Esto lo garantiza durante sus lecciones en l¨ªnea gratuitas de dos horas y media, que es su forma de captar clientes para un curso de tres meses por el que cobra 1.500 euros. Seg¨²n su manera de presentarlo, ese precio es una ganga porque los alumnos conseguir¨¢n una vida feliz en la que el dinero nunca limitar¨¢ sus sue?os: ¡°Es la libertad financiera del resto de tus generaciones. El negocio lo heredar¨¢n tus hijos, nietos y as¨ª sucesivamente. ?Te das cuenta de que estamos hablando de algo grande?¡±

Siempre han existido los inversores inmobiliarios que se han dedicado a acumular propiedades y gestionar inquilinos, pero quiz¨¢s nunca antes se hab¨ªa promocionado este modus vivendi de manera tan descarada como ahora. Las redes sociales han dado un potente altavoz a un nuevo tipo de comerciales que prometen desvelar a la gente com¨²n y corriente el supuesto secreto de las clases privilegiadas para no trabajar el resto de sus vidas. Promueven inversiones de todo tipo: en criptomonedas, bolsa o inmuebles. Y entre estos ¨²ltimos la opci¨®n ¡°estrella¡± seg¨²n Gal¨¢n y otros influentes es comprar pisos para alquilar en barrios humildes. ?Por qu¨¦? Porque los inmuebles baratos son vistos como una forma m¨¢s r¨¢pida de recuperar el dinero invertido y recibir rentas mensuales. Son inversiones relativamente asequibles para las clases medias y por lo general no faltan inquilinos: j¨®venes, inmigrantes y todos aquellos que no pueden acceder a la propiedad, un mercado que, dicen, no va a dejar de crecer. Gal¨¢n asegura que con su m¨¦todo es posible construir un patrimonio de cinco pisos en cinco a?os aportando muy poco capital, es decir, jugando con el dinero del banco.

Pero los expertos en el mercado inmobiliario recomiendan desconfiar de promesas de vida resuelta con poco esfuerzo. ¡°Vivir de alquileres no es para nada f¨¢cil¡±, dice Miguel ?ngel G¨®mez, que lleva 26 a?os en el sector y es director general de GH Casas y presidente de Amadei, una asociaci¨®n madrile?a de profesionales inmobiliarios. ¡°La gente est¨¢ pel¨¢ y los bancos no dan hipotecas as¨ª porque as¨ª. Hay que cuestionarse si el verdadero negocio de estos influentes est¨¢ en el inmobiliario o en dar cursos en l¨ªnea¡±.

Gonzalo Bernardos, que dirige un m¨¢ster orientado a profesionales inmobiliarios desde hace 22 a?os en la Universidad de Barcelona, advierte de que estos nuevos cursos en l¨ªnea para gente corriente son en su inmensa mayor¨ªa ¡°humo¡±. Sin embargo, pueden ser muy rentables para sus promotores: ¡°Estos profesores suelen tener poca experiencia y sabidur¨ªa, pero son muy buenos comerciales. Aunque parezca mentira mucha gente pica¡±. Bernardos sabe que la demanda de estas lecciones es elevada porque antes de que se popularizaran las redes sociales, vio c¨®mo gente sin pedigr¨ª llenaba auditorios en cursos presenciales de pago donde hac¨ªan promesas exageradas.

Estos profesores suelen tener poca experiencia y sabidur¨ªa, pero son muy buenos comerciales. Aunque parezca mentira mucha gente pica

Gonzalo Bernardos, profesor de Econom¨ªa en la Universidad de Barcelona

El joven Gal¨¢n dice estar acostumbrado a las cr¨ªticas, seg¨²n afirma en una entrevista por tel¨¦fono con este peri¨®dico. Contrapone que sus mensajes son tan directos que pueden generar desconfianza. ¡°Hay quien pueda vernos como vendehumos. Es parte del juego y hay que convivir con ello. Yo estoy bastante c¨®modo con la promesa de los cursos¡±. Dice que ha impartido ocho ediciones de su curso trimestral desde 2019 y que ha tenido m¨¢s de 2.000 alumnos: ¡°Llevamos m¨¢s de 800 pisos comprados con valor de 49 millones de euros y generando en torno a cinco millones de ingresos al a?o¡±. Esos n¨²meros no han podido ser verificados por EL PA?S, pero para probar que tiene una alta demanda, Gal¨¢n muestra una base de datos que ha registrado 1.014 respuestas de sus clientes a un cuestionario de seguimiento.

En sus v¨ªdeos aparecen exalumnos hablando sobre las bondades del programa formativo. Simona Constant¨ªn cuenta que gracias al curso consigui¨® comprar cuatro pisos en solo seis meses. ¡°La verdad que no me lo creo. Tengo las cuatro viviendas alquiladas y me est¨¢n aportando mensualmente 1.400 euros¡±. Otro antiguo estudiante, Javier, dice que viv¨ªa con miedo hasta que descubri¨® esta forma de vida: ¡°Ahora puedo hacer lo que me da la gana. Tengo 25 pisos y es probable que al final del a?o o principios del a?o pr¨®ximo est¨¦ en 30 pisos alquilados. Ahora mismo los ingresos totales brutos que tengo deben estar cerca de los 19.000 euros mensuales¡±.

Gal¨¢n habla en sus v¨ªdeos promocionales sobre c¨®mo encontrar inmuebles rentables y seguros, c¨®mo negociar con el banco o c¨®mo encontrar al inquilino ideal. Uno de sus consejos es que no te desanimes porque el piso sea feo: ¡°Ten en cuenta que todo tiene demanda de alquiler y el hecho de que t¨² no vivir¨ªas all¨ª, no significa que no haya quien s¨ª quiera¡±. Hay una raz¨®n fundamental que hace que este negocio pasivo sea ¡°permanente y posiblemente interminable¡±, seg¨²n explica ¨¦l: mucha gente no puede permitirse otra cosa que alquilar y las cifras de inquilinos van a seguir creciendo, seg¨²n los pron¨®sticos. Y da otra recomendaci¨®n importante: hay que adentrarse en los barrios. ¡°Debemos ir a buscar donde hay peces. Para conseguir mayor rentabilidad a veces hay que estar dispuesto a mojarse el culo¡±.

El verdadero objetivo de su curso, asegura, es ¡°ayudar¡± a la gente corriente a descubrir esta oportunidad silenciada por las ¨¦lites: ¡°Te voy a explicar todo eso que los ricos no quieren que sepas¡±. Cuenta que hay un falso mito en la calle seg¨²n el cual solo las clases acaudaladas pueden permitirse invertir en inmuebles. ¡°?Sabes quienes son los beneficiados de esas falsas creencias? Efectivamente. Precisamente esos inversores con mucho dinero que quieren quedarse con todas las gangas. Cuanto m¨¢s gente sepa acceder a esos inmuebles, m¨¢s les costar¨¢ seguir consolidando sus patrimonios a costa de la ignorancia de las personas normales como t¨² y como yo¡±.

¡°De verdad, hay mucha m¨¢s gente viviendo de rentas de la que te puedas imaginar¡±, afirma ¨¦l. ¡°Puedes estar pensando que esto no es tan sencillo como parece, pero te aseguro que lo es. Lo que yo he conseguido, lo han conseguido miles de mis alumnos¡±, agrega. ¡°Una vez que se da el primer paso el miedo desaparece y el resultado ya es imparable. Vas a acumular un piso detr¨¢s de otro casi sin acordarte de que en cada piso tienes un inquilino¡±, garantiza.

Vas a acumular un piso detr¨¢s de otro casi sin acordarte de que en cada piso tienes un inquilino

Carlos Gal¨¢n, promotor de los cursos Libertad Inmobiliaria

Estos cursos han proliferado durante la pandemia, cuando ha crecido la demanda de formaci¨®n en l¨ªnea y el mercado inmobiliario se ha mantenido muy caliente. Antes de entrar en este mundillo, Gal¨¢n se hab¨ªa graduado de Econom¨ªa y hab¨ªa escrito en 2015 un libro que aparece como el segundo m¨¢s vendido de finanzas en Amazon.es, Independ¨ªzate de Pap¨¢ Estado. Cre¨® su canal de YouTube sobre inversiones inmobiliarias en julio de 2019 y ya acumula m¨¢s de 350.000 visionados. Sus emisiones en Apple Podcasts han tenido m¨¢s de 597.000 descargas, seg¨²n Libsyn, una plataforma que aglutina datos de escuchas.

Muchos alumnos son j¨®venes frustrados por sus sueldos limitados, seg¨²n varios promotores de cursos. Se ha extendido la idea de que estudiar una carrera y desempe?ar una profesi¨®n no es garant¨ªa de una vida c¨®moda, aseguran. ¡°Ahora la gente con salario medio no puede salir el fin de semana con su pareja o pegarse un viaje en verano¡±, dice por tel¨¦fono Juan Tamarit, barcelon¨¦s de 30 a?os que imparte los cursos Inmoemprende. ?l precisa que esto no significa que estudiar una carrera deje de ser recomendable para prosperar y que nunca desaconsejar¨ªa ir a la universidad.

Tamarit cuenta que con 22 a?os descubri¨® la inversi¨®n en pisos baratos, cuando ya hab¨ªa perdido la fe en el sistema de trabajo por cuenta ajena. Su ¡°nicho¡± son los pisos muy, muy baratos, por precios de escritura inferiores a 20.000 euros. Su debut fue un ¡°chollo¡±, un peque?o piso de banco que adquiri¨® por 10.000 euros en Escodines, un barrio del municipio de Manresa, 57 kms al noroeste de la ciudad de Barcelona. Se gast¨®, incluyendo la reforma, 17.500 euros. Lo puso en alquiler por 460 euros a un inquilino reci¨¦n divorciado, vecino de la zona, y pronto recuper¨® la inversi¨®n, seg¨²n su relato: ¡°En menos de cuatro a?os lo hab¨ªa rentabilizado¡±, afirma. ¡°Se me abri¨® mi espectro mental¡±.

¡°Experiencia vital¡±

Otro maestro de la inversi¨®n en pisos baratos es el asturiano Rub¨¦n Calvo. Su clase magistral gratuita es el inicio de ¡°un camino muy bonito¡±, una ¡°experiencia vital¡±. El gran momento de esa lecci¨®n reveladora es un d¨ªa y una hora bastante anodinos: un mi¨¦rcoles a las 17.00. Durante el d¨ªa, ¨¦l se ha encargado de generar expectaci¨®n. Escribe seis recordatorios en un grupo de WhatsApp donde ha captado a 219 interesados y cuando llega la hora manda puntualmente un enlace a una plataforma de v¨ªdeo, donde aparece ¨¦l en pantalla. Se ve que es un tipo apurado porque habla a velocidad de v¨¦rtigo: ¡°?nicamente voy a estar con vosotros 60 minutos de reloj. Tenemos poco tiempo porque somos inversores, empresarios¡±. Explica que su m¨¦todo se enfoca en pisos entre 40.000 y 80.000 euros, que luego pueden ser alquilados por rentas de entre 400 y 800 euros. Cuenta que en 16 a?os invirtiendo se ha hecho con m¨¢s de 40 propiedades.

Antes de entrar en materia se presenta. ?l tambi¨¦n es un inversor precoz. Dice que su abuelo le transmiti¨® desde bien joven la pasi¨®n por los inmuebles y que a los 18 a?os ya hab¨ªa fundado su primera empresa. Luego, explica las bases de su m¨¦todo y da varias p¨ªldoras de sabidur¨ªa (¡±seleccionad bien al inquilino¡±, ¡±haced reformas en la cocina y el ba?o, pero no merece la pena invertir en parqu¨¦¡±, ¡°recordad que no es un piso para vivir nosotros¡±). Habla de alumnos principiantes, como Yaiza, ¡°que ya va por el segundo piso¡±, y de otros que son due?os de medio tablero del Monopoly: ¡°Tengo alumnos que gestionan patrimonios familiares de m¨¢s de 200 pisos. Rebeca, en Barcelona, 250 pisos de su familia. Jose, que es alumno m¨ªo en Murcia, gestiona m¨¢s o menos unos 85 activos¡±. En este juego, algunos parten con ventaja.

Varios mantras se repiten en los cursos de estos profesores: si dejas tus ahorros en el banco est¨¢s perdiendo dinero; el sistema de pensiones es insostenible y no vamos a tener para la jubilaci¨®n; la forma de vida m¨¢s c¨®moda son las rentas pasivas; los inversores profesionales no tenemos liquidez, jugamos con el dinero de otros; mi prop¨®sito en la vida es ayudar a otras personas a hacer lo que he hecho yo...

Calvo dedica los ¨²ltimos 25 minutos a persuadir a sus oyentes para que se inscriban antes de la medianoche en su curso de pago, un programa de 10 clases de una hora al que ¨¦l llama ¡°m¨¢ster¡±. Explica que solo admitir¨¢ a los 35 primeros. ?El precio? ¡°La valoraci¨®n total es de 2.850 euros, pero si acced¨¦is hoy el precio es de 990 euros, IVA incluido. ?C¨®mo hay que pensar? Esto no es un gasto. Es una inversi¨®n¡±, dice ¨¦l. ¡°Quien vaya a pasar a la acci¨®n va a recuperar el dinero ?A qu¨¦ est¨¢is esperando?¡±. En ese momento empieza la cuenta atr¨¢s hasta la medianoche para los aprendices de caseros de barrio y a la hora en punto se despide este maestro que promete rentas pasivas pero parece llevar una vida muy acelerada.

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