Vivienda: primeros pasos

Ha costado 43 a?os que la democracia espa?ola afrontase el desarrollo legal de uno de los ¡°principios rectores de la pol¨ªtica social y econ¨®mica¡± que consagra la Constituci¨®n. La vivienda no figura en ella como derecho fundamental, pero s¨ª exige de los poderes p¨²blicos que establezcan las normas para hacerlo efectivo mediante la regulaci¨®n del uso del suelo ¡°para impedir la especulaci¨®n¡±. La larga sequ¨ªa legislativa se corrige ahora con este primer paso cuya principal virtud es reconocer el imprescindible acompasamiento del precio de los alquileres a las rentas de las familias. Las pol¨ªticas de vivienda que Europa ha impulsado en los ¨²ltimos a?os muestran que el problema no es una fatalidad insoluble ni nace de causas esenciales, aunque deba abordarse de forma integral y no solo con una ley de vivienda. Holanda, Austria, Francia y Reino Unido, especialmente, han logrado con una regulaci¨®n adecuada y la interacci¨®n de la iniciativa p¨²blica y privada que entre el 17% y 32% de las familias disfruten de viviendas sociales. En Espa?a su insuficiencia es tan escandalosa que se cifra en el 1,6%, mientras que el anteproyecto incluye una protecci¨®n a las familias vulnerables ante los desahucios inferior a la dispuesta durante la pandemia. Las moratorias no han impedido que las ejecuciones hipotecarias crezcan tambi¨¦n con respecto a 2019. Una medida orientada en este sentido es que se podr¨¢ obligar a los promotores privados a destinar un porcentaje mayor de los pisos de nueva construcci¨®n a vivienda asequible, aunque falta detallar el procedimiento y las posibles compensaciones.

La medida m¨¢s novedosa estriba en la posibilidad de que comunidades y ayuntamientos identifiquen zonas tensionadas, es decir, lugares donde el precio del alquiler y los suministros superen el 30% de los ingresos de los hogares y en los que la renta haya subido cinco puntos por encima del IPC en los ¨²ltimos cinco a?os. Ese reconocimiento permite a su vez congelar los precios, y a los grandes tenedores (por encima de 10 viviendas) les obliga a rebajarlos cuando el ¨ªndice de precios est¨¦ por debajo del que cobraban en el anterior contrato. Ofrece tambi¨¦n importantes bonificaciones fiscales sobre las rentas que cobren arrendadores que apliquen rebajas a sus inquilinos. Esta ¨²ltima medida tendr¨ªa un impacto m¨¢s r¨¢pido en los precios, aunque nada ser¨¢ inminente. Los topes de renta para grandes tenedores depender¨¢n de un ¨ªndice de precios cuya confecci¨®n, sin embargo, est¨¢ todav¨ªa por definir. Ese ¨ªndice es una carencia hist¨®rica que la ley enmienda, pero no podr¨¢ hacerlo antes de un a?o y medio, aparte de los meses que llevar¨¢ la tramitaci¨®n de la ley. En todo caso, la facultad de regular los precios de las zonas tensionadas queda en manos de las comunidades, y algunas de las gobernadas por el PP ya han adelantado su rechazo a aplicar la norma.

El anuncio de enmiendas impulsadas por los socios minoritarios del Gobierno indica que es una ley de compromiso, pero tambi¨¦n que el problema es en s¨ª mismo de una enorme magnitud. La dotaci¨®n total en vivienda de 3.300 millones de euros previstos en los Presupuestos de 2022 es netamente positiva, siete veces m¨¢s que en 2017, como lo es la previsi¨®n de un total de 100.000 viviendas de alquiler asequible, la mitad p¨²blicas y la otra mitad privadas. El anteproyecto es el primer paso, a la espera de mejorar algunos flancos todav¨ªa a la intemperie.