Control de precios, castigo a los pisos vac¨ªos y otras claves de la futura ley de vivienda

El Consejo de Ministros ha dado luz verde este martes en primera lectura al proyecto de ley estatal por el derecho a la vivienda. El texto, al que ha tenido acceso EL PA?S, pone fin a meses de tensas negociaciones en el Gobierno de coalici¨®n y configura, a expensas de las enmiendas que se introduzcan en la tramitaci¨®n parlamentaria, c¨®mo ser¨¢ la futura norma. Estas son sus claves:

?C¨®mo se van a regular los alquileres?

Es la cuesti¨®n sobre la que ha girado casi toda la discusi¨®n entre el ala socialista del Ejecutivo y la de Unidas Podemos. Los primeros abogaban por incentivos fiscales y los segundos quer¨ªan establecer topes. La soluci¨®n que se ha encontrado es diferenciar las medidas en funci¨®n de qui¨¦n es el casero. Cuando se trate de un gran tenedor (cualquier propietario de m¨¢s de 10 viviendas) y adem¨¢s sea persona jur¨ªdica (es decir, una empresa) se estar¨¢ a expensas de lo que determinen los ¨ªndices de precios. Esta es la regulaci¨®n m¨¢s estricta que prev¨¦ la norma: significa que la renta que pide el casero depende de una estad¨ªstica oficial que todav¨ªa est¨¢ por configurarse. Es por ello que su aplicaci¨®n se retrasa 18 meses a partir de la entrada en vigor de la ley, lo que de facto hace muy complicado que estos controles de precios vayan a ponerse en marcha antes de 2024 y, por lo tanto, de la pr¨®xima legislatura.

El texto del proyecto, adem¨¢s, contiene otro detalle importante de esta vacatio legis. Determina que ¡°se aplicar¨¢ a los contratos que se formalicen una vez transcurridos 18 meses desde la entrada en vigor¡±. Se refiere por tanto a los alquileres que se firmen a partir de entonces y no a los ya vigentes. Cuando se anunci¨® el acuerdo sobre vivienda el pasado 5 de octubre, fuentes de Unidas Podemos celebraron que iban a ¡°bajar por ley los alquileres en base al ¨ªndice de referencia para todos los contratos¡± de grandes propietarios. Eso ser¨¢ as¨ª solo para todos los contratos futuros porque modificar los t¨¦rminos pactados previamente por caseros e inquilinos resultar¨ªa legalmente imposible, inciden fuentes jur¨ªdicas. Los que se hayan firmado ya o se firmen hasta transcurridos 18 meses desde la aprobaci¨®n de la ley mantendr¨¢n el precio que ponga en el contrato. Los sindicatos de inquilinos desconfiaron precisamente el lunes de esa moratoria antes de aplicar los ¨ªndices. Entre otros problemas que le ven, se?alaron que deja margen para que hasta entonces los arrendamientos suban.

Todo esto, adem¨¢s, se aplica solo en las denominadas ¡°zonas de mercado residencial tensionado¡±.

?Qu¨¦ son las zonas de mercado tensionado?

Son aquellas donde se considera que los precios han subido m¨¢s de lo razonable y donde, por tanto, se regulan las rentas de alquiler. El proyecto fija una doble circunstancia que debe cumplirse: la primera es que la carga media de las hipotecas o los arrendamientos en la zona m¨¢s los gastos y suministros b¨¢sicos (luz, agua, gas, tel¨¦fono e internet, impuestos vinculados a la vivienda y gastos de comunidad) ¡°supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares¡±. En otro apartado de la ley se especifica que el esfuerzo financiero debe medirse con los ¡°ingresos netos¡±. Por tanto no se referir¨ªa a la renta bruta, sino al dinero contante y sonante de que disponen las familias cada mes. El segundo requisito de las ¨¢reas tensionadas es que los precios de compra o alquiler hayan subido en cinco a?os m¨¢s de cinco puntos por encima del IPC auton¨®mico. El texto no detalla c¨®mo se medir¨ªan los precios de alquiler, si con los futuros ¨ªndices, con las estad¨ªsticas que elaboran algunas comunidades aut¨®nomas o con otros medios. Ahora mismo, a diferencia de los precios de compra, no hay ninguna estad¨ªstica oficial a nivel estatal que permita medir este par¨¢metro.

Otro aspecto fundamental de las zonas de mercado tensionado es que su declaraci¨®n depende de que el mecanismo lo activen las comunidades aut¨®nomas. Esto, de entrada, excluir¨ªa a los territorios donde gobierne el PP (Actualmente, Galicia, Madrid, Castilla y Le¨®n, Murcia y Andaluc¨ªa), que ha dicho que nunca aplicar¨¢ los controles de precio. La ley detalla un tr¨¢mite que comienza con ¡°un procedimiento preparatorio dirigido a la obtenci¨®n de informaci¨®n¡±, contin¨²a con ¡°un tr¨¢mite de informaci¨®n¡± y sigue con una resoluci¨®n motivada dirigida al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La declaraci¨®n tiene una vigencia de tres a?os pero puede luego prorrogarse anualmente, repitiendo el procedimiento.

?Qu¨¦ pasa con el resto de propietarios?

Siguiendo con las zonas de mercado tensionado, todos los propietarios particulares (independientemente de cu¨¢ntas casas tengan) y aquellas empresas que tengan 10 o menos casas estar¨¢n sujetos a un procedimiento encaminado a congelar los precios. Por un lado, si al inquilino se le acaba el contrato en una de estas zonas, puede pedir una pr¨®rroga extraordinaria de tres a?os y seguir pagando lo mismo, con las actualizaciones correspondientes (normalmente el alquiler sube anualmente en la misma proporci¨®n que el IPC). En caso de firmar un nuevo contrato, el precio se ve limitado por lo que se?alara el contrato anterior, siempre contando con la posibilidad de incrementarlo conforme al IPC anual.

Pero esta congelaci¨®n permite algunas excepciones en las que el casero s¨ª puede exigir una subida del precio. Esta, en todo caso, no podr¨¢ exceder el 10% y para ello el arrendador deber¨¢ justificar que ha hecho algunas obras en la vivienda (rehabilitaci¨®n, mejora de eficiencia energ¨¦tica, obras de accesibilidad¡­). Otra opci¨®n es ofrecer una duraci¨®n m¨ªnima de contrato de 10 a?os (en lugar de los 5 a?os que con car¨¢cter general contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos, 7 a?os cuando el propietario es una empresa).

?Hay otros mecanismos para bajar los alquileres?

S¨ª, la ley cambia las actuales bonificaciones que obtienen los caseros por arrendar vivienda, lo que significa que los incentivos fiscales se reorientan para abaratar las rentas en algunas situaciones y, a m¨¢s largo plazo, reordenar el mercado. Hasta ahora la bonificaci¨®n general era del 60%, lo que significa que el arrendador no tiene que declarar en el IRPF por 6 de cada 10 euros que percibe en concepto de alquiler. Al articularse sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas F¨ªsicas, estos supuestos se refieren solo a particulares, no a empresas. En adelante, con car¨¢cter general, la bonificaci¨®n bajar¨¢ al 50%, lo que significa que en la mayor¨ªa de casos habr¨¢ que declarar m¨¢s rentas. Pero en las zonas de mercado tensionado, la bonificaci¨®n subir¨¢ hasta el 90% si el arrendador acepta rebajar el precio al inquilino al menos en un 5%; y se arbitra una bonificaci¨®n del 70% para quienes pongan por primera vez en el mercado una vivienda y la alquilen a un inquilino de entre 18 y 35 a?os.

La bonificaci¨®n fiscal ser¨¢ igualmente del 70% si se arrienda el piso, aunque sea fuera de las ¨¢reas tensionadas, a una Administraci¨®n P¨²blica o una organizaci¨®n sin ¨¢nimo de lucro para que lo destine a arrendamiento social. Y cuando se acredite haber realizado obras de rehabilitaci¨®n en la casa en los dos a?os anteriores a la firma del contrato de alquiler, la bonificaci¨®n ser¨¢ del 60%.

?Qu¨¦ otros cambios fiscales se prev¨¦n?

El m¨¢s relevante hace referencia al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se modifica en la disposici¨®n final tercera. La idea es ayudar a que los ayuntamientos que lo deseen suban el IBI a las viviendas vac¨ªas, una posibilidad ya se contempla en la Ley Reguladora de Haciendas Locales pero que actualmente es de dif¨ªcil aplicaci¨®n por la indefinici¨®n de la norma. Para acabar con esa carencia, el nuevo texto que se propone define como ¡°inmueble desocupado¡± el que ¡°permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a los dos a?os¡±. Los recargos solo se aplicar¨¢n ¡°a titulares de cuatro o m¨¢s inmuebles de uso residencial¡±. De la definici¨®n de vivienda vac¨ªa se excluyen supuestos de traslado por motivos laborales o de estudios, el cambio de domicilio por cuestiones de salud o emergencia social, las obras y rehabilitaciones y otras circunstancias que imposibiliten residir en la vivienda. Tambi¨¦n cuando el inmueble est¨¢ en venta ¡°con un m¨¢ximo de un a?o¡± o en alquiler ¡°con un m¨¢ximo de seis meses¡± sin encontrar un comprador o inquilino, siempre que adem¨¢s se ofrezca ¡°en condiciones de mercado¡±. Tambi¨¦n se excluyen las segundas residencias pero con un l¨ªmite: no podr¨¢n pasar m¨¢s de cuatro a?os de ¡°desocupaci¨®n continuada¡±.

As¨ª, por tener una casa vac¨ªa el ayuntamiento podr¨¢ aumentar el IBI en un 50%. Si la desocupaci¨®n supera los tres a?os, el recargo podr¨¢ subirse hasta el 100%. Los consistorios, a trav¨¦s de sus ordenanzas fiscales, podr¨¢n modular, sin superar este l¨ªmite, el recargo que aplican en funci¨®n del tiempo que la vivienda permanezca vac¨ªa. Por ¨²ltimo, se puede subir el tributo en otros 50 puntos porcentuales (para un 150% en total), cuando un mismo propietario tiene m¨¢s de un inmueble vac¨ªo en un mismo territorio. Ser¨¢ la administraci¨®n local la que deba buscar las v¨ªas (mediante inspecciones, petici¨®n de informaci¨®n a las compa?¨ªas de suministros y otros medios) para acreditar que una casa est¨¢ desocupada.

?Qu¨¦ cambia en la normativa antidesahucios?

La futura norma se sit¨²a a medio camino entre la legislaci¨®n especial que actualmente est¨¢ en vigor como consecuencia de la pandemia y la que se aplicaba antes de la emergencia sanitaria. En los procedimientos penales, que durante la covid se suspenden en las mismas condiciones que los civiles si afectan a v¨ªctimas de violencia de g¨¦nero, personas dependientes u otros supuestos de especial protecci¨®n, el proyecto se limita a se?alar que habr¨¢ que dar traslado de la situaci¨®n a los servicios sociales, pero no se establece ning¨²n plazo de suspensi¨®n.

En procedimientos civiles (que son mayoritarios) se refuerza tambi¨¦n el aviso a los servicios sociales para detectar casos de emergencia habitacional. Se introduce como parte implicada espec¨ªficamente a las comunidades aut¨®nomas (que tienen las competencias en vivienda y por tanto son propietarias de la mayor¨ªa de pisos sociales) y se alargan los plazos de suspensi¨®n del procedimiento que pueden acordarse: dos meses si el propietario de la vivienda es persona f¨ªsica y cuatro meses si es una empresa. El juez debe decidirlo ¡°previa valoraci¨®n ponderada¡± y se incluye entre los supuestos aquellos de ocupaciones en precario (personas que no pueden acreditar que tienen un t¨ªtulo v¨¢lido para residir en la vivienda). Superados esos dos o cuatro meses, un plazo que seg¨²n las organizaciones del movimiento a la vivienda es insuficiente para encontrar una vivienda alternativa por la falta de parque social, el procedimiento debe continuar.