As¨ª son los alquileres en Europa: m¨¢s vivienda p¨²blica y medidas para limitar el precio

Precios al alza, problemas de acceso a la vivienda y pol¨ªticas que intentan revertir la situaci¨®n. La panor¨¢mica del alquiler se parece en casi todas las grandes ciudades. Espa?a ha vuelto pr¨¢cticamente a la casilla de salida tras la derogaci¨®n del decreto ley de vivienda por parte del Congreso. Es uno de los pa¨ªses de Europa Occidental donde menos poblaci¨®n vive de alquiler: un 22,9%, seg¨²n los ¨²ltimos datos de Eurostat, que son de 2017 e incluyen a quienes declaran vivir en casas prestadas (sin contar a este segmento, la estad¨ªstica baja al 16,9%). El porcentaje contrasta con los de Alemania (48,6%) y Austria (45%), l¨ªderes continentales.

M¨¢s informaci¨®n

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Vuelven los alquileres a tres a?os y los avales sin l¨ªmite

El tradicional dominio de la vivienda en propiedad ha convertido el alquiler en un problema pol¨ªtico relativamente reciente en Espa?a, pero el aumento de los desahucios de inquilinos y el crecimiento de las rentas han cambiado la percepci¨®n social y pol¨ªtica. Hablando de precios, Eurostat elabora anualmente una encuesta con agentes inmobiliarios de varias ciudades europeas. La ¨²ltima disponible, tambi¨¦n de 2017, situ¨® el precio medio de un piso de una habitaci¨®n sin amueblar en Madrid en 890 euros. La cifra es id¨¦ntica a la de Lisboa y supera la de Bruselas (770 euros). Por encima se sit¨²an Roma (930 euros), Berl¨ªn (960 euros), Viena (980 euros), Par¨ªs (1.150 euros) y, sobre todo, Londres (1.750 euros). Pero se trata de un estudio a partir de "¨¢reas residenciales de buena calidad", aquellas donde preferentemente viven los funcionarios europeos. No tiene en cuenta por tanto la influencia de la vivienda p¨²blica, determinante por ejemplo en la capital austriaca, ni otras estrategias de las metr¨®polis para contener el alza de precios. As¨ª es vivir de alquiler en otras partes de Europa:

Bruselas, un mercado blindado

Bernardo de Miguel, Bruselas

B¨¦lgica mantiene un mercado din¨¢mico de alquiler de viviendas, con una normativa bastante garantista para arrendador e inquilino. La amplia oferta disponible favorece precios contenidos, salvo en ciertos barrios de Bruselas, donde la importante presencia de expatriados impulsa los alquileres al alza. La tasa de vivienda en propiedad es elevada (en torno al 72%), excepto en la capital, donde m¨¢s de la mitad de las viviendas est¨¢n ocupadas en r¨¦gimen de alquiler.

Los precios son libres, pero ligados al coste de la vida. La revisi¨®n es anual, pero no autom¨¢tica: el arrendatario debe notificarla. Y la ley establece una limitaci¨®n en los contratos de corta duraci¨®n (menos de tres a?os), en cuyo caso no se puede aprovechar la renovaci¨®n para incrementar el alquiler. La expulsi¨®n en caso de impagos o discrepancias graves prev¨¦ la notificaci¨®n previa al Centro P¨²blico de Acci¨®n Social, que puede proponer un proceso de conciliaci¨®n o prestar ayuda al desahuciado.

El contrato m¨¢s frecuente para alquiler de vivienda habitual es el llamado 3-6-9, es decir, tres a?os renovables dos veces por trienios. Y conlleva una revisi¨®n por ambas partes sobre el estado del bien y el dep¨®sito de una garant¨ªa, equivalente a dos o tres mensualidades del alquiler. Ese dep¨®sito cubrir¨¢ tambi¨¦n los posibles desperfectos que se detecten al final del arriendo tras un nuevo chequeo que suele hacer temblar a los inquilinos.

La f¨®rmula 3-6-9 permite al inquilino abandonar en cualquier momento la vivienda con un preaviso de tres meses. Pero la salida acarrea una penalizaci¨®n si se produce durante el primer trienio: se abonar¨¢n tres mensualidades si se deja la vivienda durante el primer ejercicio; dos, si es durante el segundo; y una, en el ¨²ltimo a?o. La aparente rigidez suele ir acompa?ada, sin embargo, de una flexibilidad muy belga: si el inquilino busca un relevo que ocupe la vivienda, el arrendatario suele condonar la penalizaci¨®n.

El arrendador, por su parte, puede rescindir el contrato en cualquier momento, con un preaviso de seis meses, si tiene intenci¨®n de ocupar la vivienda personalmente o cederla a alg¨²n familiar. O tambi¨¦n puede reclamar la vivienda para proceder a reformas de envergadura. La rescisi¨®n sin una de esas causas puede realizarse al final del primero o del segundo trienio, pero conlleva una importante indemnizaci¨®n de nueve y seis mensualidades, respectivamente. La norma tambi¨¦n prev¨¦ una protecci¨®n especial, pensada en principio para las personas mayores, que permite al juez prolongar un alquiler en casos excepcionales de vulnerabilidad.

Par¨ªs, segundo intento para controlar precios

Marc Bassets, Par¨ªs

El debate sobre el control de los alquileres es recurrente en Par¨ªs, ciudad con una alta densidad de poblaci¨®n y una elevada demanda, y unos precios situados entre los m¨¢s altos de las grandes metr¨®polis europeas. El control por medio del llamado ¡°encuadramiento¡± est¨¢ en discusi¨®n. En noviembre de 2017, un tribunal administrativo anul¨® la decisi¨®n que limitaba los alquileres en Par¨ªs para evitar los abusos m¨¢s flagrantes.

La decisi¨®n anulada por el tribunal aplicaba una ley francesa de 2014. La ley deb¨ªa ¡°combatir el fuerte aumento de los precios del alquiler, la escasez de vivienda y la bajada del poder adquisitivo de los hogares¡±. El argumento del tribunal fue que el ¡°encuadramiento¡± de los alquileres no pod¨ªa limitarse ¨²nicamente a Par¨ªs, sino que deb¨ªa extenderse a las ciudades de la periferia, seg¨²n resumi¨® en su momento el diario Le Monde. Otro argumento en contra de la medida fue que, en los a?os anteriores, el mayor control no hab¨ªa logrado reducir los precios.

Un a?o despu¨¦s, en diciembre de 2018, y bas¨¢ndose en una nueva ley sobre la vivienda, el Consejo de Par¨ªs adopt¨® restablecer el control de los alquileres, medida que se har¨¢ efectiva en los pr¨®ximos meses. ¡°Los parisinos est¨¢n estrangulados por los precios inmobiliarios y la situaci¨®n se ha degradado para los inquilinos¡±, dijo al Journal du Dimanche el comunista Ian Brossat, responsable de vivienda en el Ayuntamiento de Par¨ªs. ¡°La supresi¨®n del encuadramiento de los alquileres ha hecho perder de media 1.500 euros anuales a los inquilinos parisinos¡±. Brossat explic¨® que, a la hora de aplicar la nueva norma, habr¨ªa que decidir un precio tope por metro cuadrado barrio a barrio.

El precio del alquiler por metro cuadrado en Par¨ªs es netamente superior al del resto de Francia. En 2018 se elev¨® a 24,4 euros, seg¨²n Clameur, una asociaci¨®n del mercado inmobiliario. Es casi el doble que el de otras grandes ciudades francesas como Lyon, Marsella o Burdeos. Pero hay que tener en cuenta, en la capital, el peso de la vivienda social: m¨¢s accesible y que representa ahora en torno al 20% de las primeras residencias. El objetivo de la alcaldesa, la socialista Anne Hidalgo, es que llegue al 30%.

Berl¨ªn, nueva ley para limitar las subidas

Enrique M¨¹ller, Berl¨ªn

?Puede el Gobierno de Berl¨ªn (una ciudad Estado en el ordenamiento federal alem¨¢n) limitar los alquileres al menos en aquellos barrios donde m¨¢s han crecido? La diputada del partido socialdem¨®crata alem¨¢n (SPD) en el Bundestag Eva H?gl y el n¨²mero dos del partido, Julian Zado, creen que s¨ª y as¨ª lo sugirieron en un art¨ªculo para el peri¨®dico Tagesspiegel. La idea cuenta con el apoyo del partido La Izquierda y de los Verdes y este mi¨¦rcoles la alianza que gobierna en Berlin (SPD, La Izquierda y los Verdes) comenzar¨¢ a discutir esta posibilidad, que puede marcar un hito hist¨®rico en el pa¨ªs.

La situaci¨®n de los precios de la vivienda en Berl¨ªn y en el resto del pa¨ªs se rige por una ley que fue aprobada el 1 de junio de 2015 y que alegr¨® la vida a millones de personas en Alemania, la llamada?Mietpreisbremse (freno de los alquileres). La norma limitaba las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda, siempre que se encuentre en un ¨¢rea de mercado "tenso".

A pesar de las buenas intenciones, las amenazas de multas y una cierta disposici¨®n para castigar a los propietarios, la ley no logr¨® cumplir sus objetivos. La vieja ley del mercado ¡ªoferta y demanda¡ª ech¨® por tierra las disposiciones legales y los precios de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades, se fueron a las nubes. En Berl¨ªn, por ejemplo, ha aumentado en los ¨²ltimos cinco a?os en m¨¢s del 20%.

Confrontado a esta realidad, el Gobierno de Merkel aprob¨® en el mes de septiembre pasado un nuevo y ambicioso proyecto de ley destinado a proteger a los inquilinos de los abusos de los caseros y tambi¨¦n a impedir que el precio de los alquileres siga aumentado en las grandes ciudades del pa¨ªs. La ley, en vigor desde el pasado 1 de enero, obliga a los propietarios a informar a los inquilinos de las subidas del alquiler antes de que concluya el contrato, adem¨¢s de consagrar que el incremento de los arrendamientos supere el 10% del precio promedio en la zona. Si los propietarios deciden cobrar m¨¢s, deben justificar el motivo. Y el incumplimiento de las normas puede acarrearles una multa de hasta 100.000 euros.

Viena, para¨ªso de la vivienda social

Sara Gonz¨¢lez Boutriau, Viena

La capital de Austria se ha convertido en un referente para las ciudades afectadas por el alza del precio de la vivienda. De los 1,8 millones de habitantes que tiene la urbe, el 62% vive en casas de renta social, seg¨²n datos del Ayuntamiento. Estas incluyen pisos municipales y pisos subsidiados. Pero la ciudad, elegida como la m¨¢s habitable del mundo, no es ajena a la gentrificaci¨®n y al aumento de los precios de alquiler. Por eso, el Gobierno local, liderado por una coalici¨®n entre socialdem¨®cratas y ecologistas, ha querido tomar cartas en el asunto y asegurar que dos tercios de las nuevas construcciones de m¨¢s de 5.000 metros cuadrados sean de protecci¨®n oficial y no excedan un precio de alquiler de cinco euros netos por metro cuadrado.

La receta de Viena para mitigar los precios del alquiler se basa en una fuerte intervenci¨®n de los poderes p¨²blicos en las viviendas. Con 220.000 pisos municipales repartidos en todos los barrios de la ciudad y administrados por la compa?¨ªa p¨²blica Wiener Wohnen, la ciudad es la principal casera de sus habitantes. De aqu¨ª a 2020, construir¨¢ 4.000 pisos municipales adicionales. Cerca de 500.000 personas viven en este tipo de apartamentos que actualmente tienen un precio neto de 5,58 euros por metro cuadrado y se alquilan de manera permanente. Adem¨¢s, tambi¨¦n existen 200.000 pisos que cuentan con ayudas p¨²blicas y pertenecen a la federaci¨®n de asociaciones de vivienda de renta limitada. Cuestan un promedio de 512,40 euros mensuales, seg¨²n un trabajo reciente publicado por los profesores Dorothea Greiling y Friedrich Schneider. El mismo documento indica que para los pisos municipales la renta media es de 400,20 euros al mes.

?¡°El hecho de que tantos vieneses vivan en estos dos tipos de viviendas pone un freno al auge de los precios en el sector privado¡±, asegura por tel¨¦fono Renate Billeth, una de las portavoces de Wiener Wohnen. No hay ning¨²n l¨ªmite de precios para los apartamentos construidos por empresas privadas en nuevos edificios, agrega. Los argumentos de los l¨ªderes locales van en la misma direcci¨®n. Para Christoph Chorherr, responsable de Los Verdes para la planificaci¨®n urbana en Viena, garantizar un parque de vivienda con precios m¨¢ximos de cinco euros por metro cuadrado presiona hacia abajo los precios del mercado y permite ¡°combatir la especulaci¨®n del precio del suelo¡±. Viena dedica 600 millones de euros anuales al ¨¢rea de vivienda.

Lisboa pone fin al contrato libre

Javier Mart¨ªn, Lisboa

En cinco a?os, los precios del alquiler en Lisboa han subido un 71% y casi ning¨²n portugu¨¦s se los puede permitir. La presi¨®n por el boom tur¨ªstico que vive el pa¨ªs desde 2014 coincidi¨® con una ley liberalizadora de la vivienda, lanzada en a?os de crisis, que permit¨ªa los contratos libres o, en el caso de arrendamientos anteriores, el desahucio con la excusa de una obra menor. La presi¨®n tur¨ªstica no respet¨® los barrios m¨¢s humildes de Lisboa, como Alfama y la Mouraria, donde la mayor¨ªa de sus vecinos son jubilados y con ingresos m¨ªnimos. Ancianos que hab¨ªan nacido en la casa que habitaban se ve¨ªan obligados a irse por un cambio de propiedad o, simplemente, por un aumento desorbitado del alquiler. El 58% de todos los desahucios del pa¨ªs se produc¨ªan en Lisboa y Oporto.

A finales del a?o pasado, el Parlamento portugu¨¦s aprob¨® una nueva ley de la vivienda en la que, de entrada, los mayores de 65 a?os, o las personas con un 60% de discapacidad, no pueden ser desalojados de una casa si llevan m¨¢s de 15 a?os residiendo en ella. Tambi¨¦n quedan prohibidos los contratos de menos de un a?o (la mitad de los que se firmaban), por lo que ahora el alquiler m¨ªnimo es de 12 meses, con renovaci¨®n autom¨¢tica a tres a?os si el inquilino as¨ª lo desea.

El Gobierno tambi¨¦n fomenta los contratos de larga duraci¨®n (a partir de los dos a?os) con una desgravaci¨®n progresiva sobre las rentas que recibe el propietario. A propuesta del Bloco de Esquerda, socio del Gobierno liderado por el socialista Ant¨®nio Costa, tambi¨¦n se ha aprobado una ley contra el acoso inmobiliario, que se castiga con 20 euros diarios. Si el inquilino tiene m¨¢s de 65 a?os, la penalizaci¨®n sube a 30 euros.

Roma, topes acordados con asociaciones de propietarios

Lorena Pacho, Roma

Seg¨²n los datos que maneja el portal Solo Affitti (solo alquiler), recogidos de 300 agencias especializadas, el precio medio del alquiler en Italia ha subido m¨¢s de un 3% en el ¨²ltimo a?o. En las grandes ciudades, por lo general la demanda supera a la oferta y el aumento se dispara: en Mil¨¢n ¡ªla ciudad con los alquileres m¨¢s caros del pa¨ªs¡ª y en Bolonia rebasa el 10% y en Roma supera el 7%. En la capital, adem¨¢s, el traslado masivo de la oferta hacia el mercado de alquileres de corto plazo, fundamentalmente tur¨ªsticos, favorece tambi¨¦n el incremento de los precios del alquiler convencional. Es habitual incluso encontrar viviendas cuyo precio de alquiler al a?o supera la renta media anual.

Desde 1998 existe un mecanismo llamado "alquiler de tarifa acordada", por el que cada Ayuntamiento establece precios m¨¢ximos y m¨ªnimos que se fijan con arreglo a acuerdos alcanzados entre asociaciones locales de propietarios y representantes de inquilinos. Roma introdujo esta norma nacional en 2004, alarmada por el desfase entre la alta demanda y la escasa oferta, y el a?o pasado renov¨® los pactos entre las organizaciones. Donde no hay acuerdos locales, los inquilinos y propietarios pueden utilizar los de la ciudad m¨¢s pr¨®xima como referencia. Para establecer el baremo de precios se tienen en cuenta las caracter¨ªsticas del local, la ubicaci¨®n, los servicios cercanos a la vivienda, las ¨¢reas verdes... Cada Ayuntamiento indica de forma precisa c¨®mo hacer una valoraci¨®n del inmueble.

Al firmar un arrendamiento se contemplan tres opciones. Contratos 3+2 (tres a?os prorrogables autom¨¢ticamente a otros dos); contratos transitorios de 1 a 18 meses, y variables de hasta tres a?os para los estudiantes universitarios. Estos contratos son cada vez m¨¢s populares y se imponen al ¨²ltimo tipo, el llamado ¡°contrato libre¡±, porque incorporan una serie de incentivos fiscales que dependen de cada ciudad. En Roma los propietarios que se acogen a la medida pagan solo el 75% del impuesto municipal ¨²nico y del impuesto sobre servicios indivisibles; el 10% de tasas de alquiler (frente al 21% del resto de contratos); tambi¨¦n tienen deducciones en el IRPF de hasta el 30%. La medida tambi¨¦n tiene ventajas para los inquilinos, que pueden aprovechar una deducci¨®n especial si pertenecen a grupos desfavorecidos o con bajos ingresos.

En 2016 el n¨²mero de personas que utiliz¨® este sistema aument¨® un 28% en Italia, mientras que el de contratos libres creci¨® solo un 10% respecto al a?o anterior. Ese mismo a?o en Roma, de los 46.500 contratos de larga duraci¨®n que se registraron, 24.000 fueron de tarifa acordada.

Londres, poca regulaci¨®n y pisos por las nubes

Patricia Tubella, Londres

El 21% de los hogares brit¨¢nicos corresponden a alquileres de vivienda privada, y una cuarta parte de ellos son familias con hijos. Los arrendamientos son una tendencia al alza a causa del aumento de los precios de los inmuebles y el estancamiento de los salario en Reino Unido. Los precios de los alquileres est¨¢n determinados por un mercado muy din¨¢mico, con mucha oferta y demanda, y menos regulado que en otros pa¨ªses europeos. Londres es adem¨¢s una de las ciudades mundiales con alquileres m¨¢s caros. Seg¨²n la estad¨ªstica oficial del Gobierno, un piso de tres habitaciones supera como media los 2.100 euros de renta mensual. En los barrios m¨¢s c¨¦ntricos y acomodados, la cifra llega a duplicarse.

Hay diversas modalidades de arrendamiento (por semanas, por meses o de larga duraci¨®n) y es bastante corriente alquilar solamente una habitaci¨®n, pero el contrato m¨¢s habitual suele contemplar un periodo inicial y renovable de entre seis y doce meses. La fianza, que debe debe registrarse en el llamado Deposit Protection Scheme (entidades privadas pero con mandamiento p¨²blico), no puede exceder el equivalente de mes y medio de alquiler, baremo que este a?o ser¨¢ reducido a las cinco semanas cuando entre en vigor una reforma de la ley. El acuerdo m¨¢s com¨²n entre arrendatario e inquilino es el del desembolso de un mes de dep¨®sito m¨¢s el pago del mes corriente antes de la entrega de las llaves.

Los contratos ingleses suelen especificar al detalle cada uso del inmueble (posesi¨®n de animales, prohibici¨®n o no de fumar¡­), as¨ª como los extremos que ambas partes han negociado previamente sobre la revisi¨®n del precio del alquiler y sus plazos. El inquilino est¨¢ obligado a dar acceso a su arrendatario para inspeccionar el inmueble o bien realizar reparaciones siempre que ¨¦ste le avise con 24 horas de antelaci¨®n y se presente en un horario razonable. En los contratos de un a?o inicial de duraci¨®n, tanto el ocupante como el propietario pueden dar un preaviso de uno o dos meses para rescindir el contrato una vez se han cumplido seis meses.

La legislaci¨®n brit¨¢nica pone el acento en la defensa de los derechos del propietario (considerado la parte m¨¢s d¨¦bil al perder la posesi¨®n), lo que se ha traducido en m¨²ltiples quejas de las asociaciones de consumidores por lo que consideran abusos de algunos arrendatarios, especialmente a la hora de alegar desperfectos en el inmueble para no devolver la fianza o bien reducir su cuant¨ªa tras la rescisi¨®n del contrato.