Ante la ley de vivienda

La tramitaci¨®n parlamentaria final del proyecto de ley por el derecho a la vivienda en Espa?a en 2023 va a tener lugar en un momento en el que se ha agravado el problema de acceso a la vivienda. Este se ha convertido en una cuesti¨®n de emergencia social, que requiere de soluciones decididas para corregir el evidente d¨¦ficit existente. Los precios de la vivienda y del alquiler est¨¢n desacoplados respecto de los niveles de ingresos de los hogares j¨®venes en situaci¨®n de formar un hogar. Es evidente la situaci¨®n de exceso de demanda en el mercado del alquiler social. La pol¨ªtica de vivienda es competencia exclusiva de las comunidades aut¨®nomas. La mayor aportaci¨®n al gasto p¨²blico en vivienda la realiza el gobierno estatal en forma de transferencias condicionadas. Espa?a es uno de los pa¨ªses de la Uni¨®n Europea con menor presencia de las viviendas sociales de alquiler.

El proyecto de ley para el derecho a la vivienda tiene como objetivo principal el regular el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada. Se incluyen en el mismo los instrumentos precisos para realizar una pol¨ªtica de vivienda m¨¢s ambiciosa que las desarrolladas hasta el momento. Entre otros aspectos, el proyecto citado define y clasifica las viviendas protegidas, cuyo perfil se ha ido diluyendo en los ¨²ltimos a?os. Se definen en el mismo los parques p¨²blicos de viviendas para el alquiler social, cerrando la posibilidad de venta de los mismos a fondos de inversi¨®n y a entidades privadas con ¨¢nimo de lucro. El proyecto concede una clara trascendencia a los registros de demandantes de vivienda, que ahora solo son obligatorios para todos los municipios en Catalu?a y Pa¨ªs Vasco. La creaci¨®n de un registro p¨²blico de los contratos de alquiler puede permitir la elaboraci¨®n de ¨ªndices de precios del alquiler para todos los niveles territoriales.

En el proyecto destaca la obligaci¨®n de la legislaci¨®n auton¨®mica de establecer que en el suelo de reserva para vivienda protegida el 50% se destine a la promoci¨®n en alquiler. Se abre la posibilidad de destinar el suelo dotacional a la construcci¨®n de viviendas sociales para el alquiler. Las viviendas protegidas construidas sobre suelo destinado a dicho objetivo tendr¨¢n car¨¢cter permanente mientras se mantenga la calificaci¨®n de dicho suelo. La penalizaci¨®n de la vivienda vac¨ªa en el impuesto sobre bienes inmuebles es un aspecto positivo del proyecto de ley. El proyecto de ley no contempla la posibilidad de una ¡°segunda oportunidad¡± para los hogares insolventes sobrevenidos no dolosos, en l¨ªnea con lo existente en la mayor¨ªa de los pa¨ªses de Europa Occidental.

El aspecto m¨¢s controvertido del proyecto de ley es el de la posibilidad de establecer controles de los precios del alquiler en las denominadas ¡°zonas de mercado residencial tensionado¡±. En dichas zonas el esfuerzo de acceso a la vivienda debe superar el 30% de los ingresos del hogar y tanto precios de venta como alquileres han debido superar en el acumulado de los cinco a?os precedentes el aumento del ¨ªndice de precios de consumo. En las viviendas ya arrendadas en los ¨²ltimos cinco a?os la renta pactada se podr¨¢ incrementar hasta en un 10% sobre la ¨²ltima renta.

Si el arrendador es un ¡°gran tenedor¡± (titular de m¨¢s de cinco inmuebles urbanos de car¨¢cter residencial) la renta del nuevo contrato no podr¨¢ exceder el l¨ªmite m¨¢ximo del precio aplicable conforme al sistema de n¨²meros ¨ªndices de referencia. El sistema no podr¨¢ aplicarse en un periodo de 18 meses, plazo previsto en el proyecto de ley para realizar el sistema de ¨ªndices en cuesti¨®n. En ausencia de una estad¨ªstica oficial de alquileres se ignora c¨®mo podr¨¢ satisfacerse la exigencia de conocer el crecimiento de los precios del alquiler para definir una zona residencial como tensionada. En 2023 rige un tope de aumento del 2% y para 2024 se ha anunciado que el tope ser¨¢ el 3%. Hasta bien avanzado 2025 no se podr¨¢ implantar el punto m¨¢s incisivo del control de alquileres previsto.

En la pr¨¢ctica la declaraci¨®n de zona tensionada es una competencia que corresponde a las comunidades aut¨®nomas. Ante las declaraciones realizadas sobre el particular por los l¨ªderes pol¨ªticos, puede terminar habiendo normas y criterios muy distintos y mercados inmobiliarios diferenciados por autonom¨ªas.

Como se dijo en Francia con motivo de una nueva ley de vivienda, de la aprobaci¨®n de la ley de vivienda no se derivar¨¢ que del suelo surjan los cientos de miles de viviendas precisas para reforzar el exiguo parque de viviendas sociales existente en Espa?a. La ley de vivienda que se va a debatir en el Congreso es, m¨¢s que una pol¨ªtica de vivienda, una promesa de pol¨ªtica de vivienda. La cuesti¨®n radica en saber c¨®mo se va a cumplir tal promesa