Los hogares espa?oles tendr¨¢n que destinar un 38% de sus ingresos a pagar la hipoteca, el m¨¢ximo en 10 a?os

La subida de tipos de los bancos centrales para responder a la inflaci¨®n ha situado al mercado hipotecario ante una nueva dimensi¨®n. Hace meses que los pr¨¦stamos no dejan de encarecerse y, en consonancia con ello, tambi¨¦n lo hace el esfuerzo de muchas familias para pagar la vivienda. Actualmente, un hogar con ingresos medianos ya destinar¨ªa un 33,6% de sus ingresos brutos a sufragar una hipoteca media, seg¨²n calcula CaixaBank Research a partir de datos del Banco de Espa?a. Pero la denominada tasa de esfuerzo hipotecario te¨®rico, que se refiere a los pr¨¦stamos nuevos y lleva creciendo desde 2021, no ha tocado techo todav¨ªa. El departamento de estudios del primer banco por volumen de negocio en Espa?a pronostica que el porcentaje sumar¨¢ m¨¢s de cuatro puntos y rondar¨¢ el 38% en esta primera mitad de 2023. Se trata de una situaci¨®n que no se ve¨ªa desde principios de 2012, m¨¢s de 10 a?os atr¨¢s, aunque en un contexto muy diferente: entonces la tasa mostraba tendencia a la baja tras los excesos de una burbuja inmobiliaria que lleg¨® a situarla por encima del 54%.

Pese al abrupto repunte de los ¨²ltimos tiempos, el banco cree que la cosa no pasar¨¢ de ah¨ª. ¡°El esfuerzo ha subido sobre todo por el impacto de los tipos de inter¨¦s, pero esperamos que luego descienda¡±, explic¨® Judit Montoriol, economista s¨¦nior de CaixaBank Research, durante una jornada organizada esta semana por la entidad para analizar la situaci¨®n del mercado inmobiliario. Hacia finales de este a?o, abund¨® la experta, tanto una mejora de las rentas familiares (por el crecimiento de los sueldos) como la moderaci¨®n del precio de la vivienda ¡°ayudar¨¢n a que la ratio de esfuerzo descienda en 2024 y vuelva a los niveles¡± de 2022. Es decir, en torno a ese 33%, que Montoriol considera un nivel ¡°aceptable¡±.

Mientras, las previsiones del banco apuntan a una subida de los tipos de inter¨¦s oficiales hasta el 4%. El Banco Central Europeo, que en enero los situ¨® en el 3% tras los seis meses de subida m¨¢s abrupta de la historia, ya adelant¨® que en su reuni¨®n de marzo tiene intenci¨®n de situarlos en el 3,5%. Montoriol vaticina ¡°dos subidas m¨¢s de 0,25 puntos¡± y un movimiento casi sim¨¦trico en la Reserva Federal estadounidense (hasta situar sus tipos oficiales en el 5%-5,25%). Los niveles actuales, seg¨²n la economista, ya est¨¢n ¡°enfriando¡± la demanda y la inflaci¨®n, aunque esta ¨²ltima ¡°va a tardar mucho tiempo¡± en regresar al objetivo del 2% de los supervisores financieros.

Del lado del mercado inmobiliario, el encarecimiento de las hipotecas se traducir¨¢ en un recorte abrupto de la actividad porque golpear¨¢ a la demanda. Las compraventas, tras rozar las 650.000 operaciones en 2022, retroceder¨¢n hasta niveles de 2017. CaixaBank Research prev¨¦ que este a?o se vendan en Espa?a unas 480.000 casas. Es decir, un 26% menos que el a?o pasado. Una ¡°correcci¨®n importante¡± para Montoriol, que sit¨²a al sector en Espa?a en una fase de desaceleraci¨®n pero ¡°no en situaciones de contracci¨®n¡± como la que se vivi¨® en la Gran Recesi¨®n. La mayor p¨¦rdida de actividad provendr¨¢ del mercado de segunda mano, que experiment¨® un auge sin precedentes en el ¨²ltimo a?o, mientras que la construcci¨®n de vivienda seguir¨¢ a un ritmo de unas 110.000 unidades por a?o, muy por debajo de la creaci¨®n neta de hogares.

Alquileres m¨¢s caros

Algo parecido pasar¨¢ con los precios. ¡°Con el enfriamiento de la demanda, van a tender a ralentizarse¡±, pero la economista de CaixaBank destaca el diferente comportamiento de la vivienda nueva y la vivienda usada. La situaci¨®n, seg¨²n las previsiones que maneja el banco, no tendr¨¢ nada que ver con la de otros pa¨ªses occidentales donde se esperan, como en el caso de Suecia, ca¨ªdas de valor de hasta el 12% tras haberse ¡°recalentado mucho durante la pandemia¡±.

Lo que no parece enfriarse, al menos de momento, es el mercado del alquiler. El banco, a partir de datos de los portales inmobiliarios y de las rentas mensuales que tienen domiciliadas sus clientes, estima que los precios crecieron un 3% el a?o pasado, contenidos por la norma del Gobierno que impide actualizar las rentas m¨¢s de un 2% en los alquileres existentes. Pero la situaci¨®n es muy diferente en los contratos nuevos. Estos crecieron casi un 6% y se acelerar¨¢n al 7,7% en este a?o, el mayor ritmo del ¨²ltimo lustro. La peor parte, adem¨¢s, se la llevan las casas m¨¢s baratas. En las rentas dentro del percentil 25 (es decir, el 25% de pisos m¨¢s asequibles), CaixaBank estima una subida de precios este a?o del 12,5%, lo que a?adir¨¢ ¡°problemas de accesibilidad¡± para los inquilinos y casi duplica el encarecimiento que padecer¨¢n los pisos m¨¢s caros (6,7%).

Sigue toda la informaci¨®n de Econom¨ªa y Negocios en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal