El complicado despegue de la vivienda protegida en alquiler

Espa?a construye poca vivienda protegida y, al menos de momento, mal enfocada a solucionar los problemas de accesibilidad residencial. Esa es la foto que ofrecen las ¨²ltimas estad¨ªsticas publicadas. El a?o pasado se terminaron en todo el pa¨ªs 9.221 viviendas de protecci¨®n oficial (VPO), lo que supone un peque?o paso atr¨¢s respecto a las 9.567 de 2021. Y de esas, solo 2.362 ten¨ªan como destino el alquiler o el alquiler con derecho a compra. De nuevo, son menos que en 2021 (2.418) y suponen apenas un 25,6% del total de las casas protegidas, un porcentaje que avanza muy lentamente pese a que numerosos an¨¢lisis de expertos y pol¨ªticos han se?alado la VPO de alquiler como clave para solucionar los problemas de accesibilidad a la vivienda en Espa?a. ¡°Todo parece apuntar a que el nuevo modelo tiene que pivotar sobre la vivienda de alquiler social y asequible, pero no acaba de consolidarse¡±, diagnostica Jordi Bosch, director del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona y experto en pol¨ªticas de vivienda.

En esa transici¨®n hacia un nuevo paradigma en la vivienda social, algunas comunidades aut¨®nomas salen mejor retratadas que otras. Cinco territorios (Andaluc¨ªa, Cantabria, Castilla y Le¨®n, Murcia y La Rioja) no terminaron ni una sola VPO en 2022, seg¨²n los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Otras tres (Arag¨®n, Asturias y Extremadura) edificaron casas protegidas, pero sin destinarlas al arrendamiento. En otras como Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana y Galicia el porcentaje o el n¨²mero de VPO que se destinaron al alquiler fue irrisorio. Y solo dos, Baleares y Canarias, destinaron toda la vivienda protegida al arrendamiento. El siguiente porcentaje m¨¢s alto fue, con un 36,5%, el de Madrid, de largo el territorio donde m¨¢s se construye (3.466 VPO en total, 1.264 para arrendamiento), aunque tambi¨¦n el que m¨¢s retrocedi¨® respecto al a?o anterior, cuando se terminaron m¨¢s de 5.000 casas protegidas, y ninguna de las nuevas form¨® parte del plan de 15.000 viviendas que el Gobierno regional hab¨ªa prometido a bombo y platillo para esta legislatura.

Javier Jim¨¦nez, director de Suelo de la consultora CBRE en Espa?a, cree que hay tres factores que explican por qu¨¦ el modelo no acaba de despegar. Dos son coyunturales, la carest¨ªa de materiales a ra¨ªz de la guerra de Ucrania y las mayores dificultades para encontrar financiaci¨®n, y afectaron a toda la construcci¨®n residencial. El a?o pasado se acabaron menos VPO, de la misma manera que se edificaron menos casas de renta libre (cerca de 80.000, por 84.000 en 2021). Pero hay un tercer elemento de car¨¢cter estructural: los m¨®dulos en los que las Administraciones fijan el precio m¨¢ximo al que luego se puede ofrecer cada vivienda. ¡°Est¨¢n completamente obsoletos¡±, lamenta Jim¨¦nez, ¡°ahora mismo todo esto est¨¢ estrangulando el desarrollo de vivienda protegida¡±.

Estas mismas causas explican, adem¨¢s, por qu¨¦ se hace m¨¢s VPO destinada a la venta. Como la mayor¨ªa de las promociones se apoyan en el sector privado, este opta por la f¨®rmula que mejor conoce y la que le resulta m¨¢s rentable. ¡°Construir edificios protegidos para vivienda en alquiler con un m¨®dulo m¨¢ximo de renta es pr¨¢cticamente inviable¡±, sostiene Jim¨¦nez, quien cree que a la Administraci¨®n ¡°tampoco le resulta rentable asumir los costes de construcci¨®n y el resto de limitaciones, y por eso busca poner suelos en mercado para que un privado los desarrolle¡±.

Como en todo el sector inmobiliario, el estallido de la burbuja inmobiliaria marc¨® un antes y un despu¨¦s para la VPO. ¡°La vivienda protegida de venta como instrumento clave y nuclear de la pol¨ªtica de vivienda en Espa?a tuvo su ¨¦poca dorada en el franquismo y tuvo d¨¦cadas muy buenas en democracia, pero tras la crisis de 2008 se deconstruy¨®¡±, recuerda Bosch. ¡°El sistema est¨¢ en una fase de transici¨®n que no se acaba de cerrar¡±, contin¨²a, ¡°se pone la atenci¨®n en la vivienda de alquiler social y asequible, pero no acaba de asentarse por un tema de estabilidad de recursos y de estabilidad legislativa¡±. Aunque el experto tambi¨¦n destaca la ¡°asimetr¨ªa¡± por comunidades y destaca al Pa¨ªs Vasco como ejemplo de ¡°modelo s¨®lido¡±.

La falta de consistencia general del modelo tiene consecuencias muy perjudiciales para muchas familias. En Espa?a hay 11 millones de personas en riesgo de exclusi¨®n residencial, seg¨²n los c¨¢lculos de Foessa, una fundaci¨®n auspiciada por C¨¢ritas. Y Andrea Jarabo, responsable de Comunicaci¨®n e Incidencia de Provivienda, otra organizaci¨®n sin ¨¢nimo de lucro, esgrime esos datos para reivindicar ¡°un cambio estructural con respecto a la inversi¨®n p¨²blica en VPO¡±. ¡°En la pr¨¢ctica vemos que en las diferentes promociones muchas veces se quedan fuera personas en situaci¨®n de vulnerabilidad, como j¨®venes, personas migradas o familias de bajos ingresos¡±, describe.

Jarabo recuerda que 7 de cada 10 desahucios se dan en hogares que viven de alquiler y Espa?a presenta ¨ªndices de emancipaci¨®n juvenil muy insuficientes. Todo ello, cree, se relaciona con un modelo de vivienda protegida para venta ¡°en un contexto relacionado con din¨¢micas muy especulativas¡± que hay que desterrar. ¡°Orientar la pol¨ªtica de vivienda hacia una pol¨ªtica m¨¢s inclusiva, que tienda a equilibrar los reg¨ªmenes de tenencia y a equilibrar el parque social y asequible es un proceso largo en el que no se va a notar el impacto hasta el medio y el largo plazo¡±, reflexiona la experta, ¡°se tiene que complementar con cuestiones que aborden el corto plazo¡±.

La construcci¨®n de VPO es solo una pata de la pol¨ªtica de vivienda de las comunidades, que tienen transferida esa competencia en exclusiva, aunque en la pr¨¢ctica se complementa con acciones de la Administraci¨®n central o de los Consistorios. Algunas autonom¨ªas como Catalu?a, Baleares o la Comunidad Valenciana han apostado por ampliar sus parques p¨²blicos con vivienda existente, bien sea a partir de cesiones forzosas de grandes propietarios o mediante adquisiciones masivas. Recientemente se anunci¨® la mayor compra de pisos por parte de una administraci¨®n p¨²blica, la Generalitat Valenciana, a Sareb y fuentes de esta ¨²ltima relataban m¨¢s operaciones en marcha con Catalu?a, Madrid o Murcia.

Una emergencia ¡°cronificada¡±

El proyecto de ley de vivienda que el Gobierno envi¨® al Congreso recuerda que entre 1962 y 2020 se levantaron 5,7 millones de viviendas protegidas. Pero como eran para venta, y pasado un periodo las casas pasaban al mercado libre, Espa?a tiene uno de los parques p¨²blicos m¨¢s escasos de Europa. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana insiste en la importancia de la futura norma y saca pecho por su plan de 100.000 viviendas de alquiler social y asequible. Unas 60.000 deben salir de nueva construcci¨®n: 25.000 en coordinaci¨®n con comunidades y ayuntamientos, 17.000 en desarrollos directos de Sepes (la entidad p¨²blica del Suelo) y 20.000 del impulso de los fondos europeos de recuperaci¨®n. ¡°Part¨ªamos de una situaci¨®n de abandonos en las pol¨ªticas de vivienda, algo que se est¨¢ revirtiendo¡±, justifican.

Pero de momento las estad¨ªsticas dejan claro que las VPO de alquiler est¨¢n llegando con cuentagotas. Eso ha impedido curar las heridas que ha ido dejando la vivienda desde el estallido de la crisis financiera-inmobiliaria de 2008: primero, la avalancha de ejecuciones hipotecarias y, en los ¨²ltimos a?os, las crecientes dificultades de muchos inquilinos para pagar unos alquileres que no dejan de subir. ¡°Desde 2010 hasta ahora vivimos en una permanente emergencia en materia de vivienda y quiz¨¢s deber¨ªamos considerar que esa situaci¨®n se ha cronificado¡±, resume Bosch. ¡°La vivienda tiene un importante impacto en la desigualdad social¡±, advierte, ¡°siempre lo ha tenido, pero en la ¨²ltima d¨¦cada mucho m¨¢s¡±.

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