Las casas no son pimientos

Cuando ten¨ªa 11 a?os, le pregunt¨¦ a mi padre c¨®mo funcionaba la Bolsa. Tras pedirme el paquete de cromos que ten¨ªa en el bolsillo, me pregunto cu¨¢l era el que ten¨ªa repetido m¨¢s veces. Poli, del C¨¢diz. ?Por cu¨¢ntos lo puedes cambiar? Por ninguno, respond¨ª, ya lo tiene todo el mundo. ?Y cu¨¢l es el que m¨¢s vale? Lineker, dije, no lo tiene nadie. Pues esa es la idea. Las empresas se dividen en trozos que se llaman acciones, explic¨®, y el precio depende de las que haya y lo solicitadas que est¨¦n. Se forman corrillos, como en el colegio, y ah¨ª se deciden los precios.

A?os despu¨¦s, me confes¨® que me hab¨ªa mentido. El sector financiero lleva d¨¦cadas tratando de huir del funcionamiento cl¨¢sico del mercado e inventando nuevos productos que sean capaces de crear valor incluso de la nada. Puedes usar los cromos de otro para cambiar los tuyos o convertir el de Poli en el de Lineker y viceversa. Sin embargo, esa explicaci¨®n para ni?os de 11 a?os sigue triunfando. Por ejemplo, en el sector inmobiliario. Si el precio de las casas se ha disparado y hay un problema grave de acceso a la vivienda, la respuesta es que hay pocas y la soluci¨®n es hacer m¨¢s. Da igual c¨®mo, pero r¨¢pido. Es una idea intuitiva: si hay muchos pimientos en el mercado, su precio baja.

La idea de que hacer m¨¢s casas no provoca bajadas de precios, sino que incluso suele tener el efecto inverso, puede corroborarse con la experiencia. Nuestro modelo de oleadas hace que el sector se caliente con la expectativa. Cuando hay gr¨²as, es que hay fiesta y suben los precios, que solo se corrigen tras los estallidos. Esto limita socialmente el acceso y crea un sistema inestable basado en las emociones: exceso y castigo. El ejemplo m¨¢s claro fue la burbuja con la que comenzamos el siglo. Millones de viviendas en una d¨¦cada. Solo China acog¨ªa m¨¢s gr¨²as que Espa?a. En esos a?os, el precio de la vivienda no dejo de crecer, al igual que el n¨²mero de viviendas vac¨ªas.

La cuesti¨®n es que una vivienda no es un pimiento. Adem¨¢s de un producto, un lugar para vivir o un derecho recogido en la Constituci¨®n, una vivienda es m¨¢s cosas. Por ejemplo, una hucha. El sector inmobiliario es la forma de ahorro y legado m¨¢s popular entre los espa?oles por la semilla plantada en los a?os cincuenta. El primer ministro de Vivienda, Jos¨¦ Luis de Arrese, opt¨® por un modelo basado en la propiedad privada que iba a contracorriente de lo que se estaba haciendo en la Europa occidental, con mucha m¨¢s presencia del alquiler y del sector p¨²blico. El franquismo asumi¨® la idea liberal de ¡°rep¨²blica de propietarios¡± con la que se estaban construyendo los suburbios en Estados Unidos. John Locke y Jos¨¦ Antonio unidos en la estabilidad social de la deuda.

Casi siete millones de viviendas construidas entre 1951 y 2015 con dinero p¨²blico acabaron en patrimonios privados. Es cierto que, gracias a esta pol¨ªtica, muchas personas que part¨ªan de las dif¨ªciles condiciones de una posguerra depredadora lograron adquirir un patrimonio y se cre¨® una clase media fuerte. Pero hay un reverso. Mefist¨®feles siempre reclama su parte. La pol¨ªtica de vivienda del franquismo, no rectificada en casi medio siglo de democracia, provoca un enfrentamiento generacional. Los que han tenido acceso a la vivienda en propiedad no quieren que el producto que les sirve de dep¨®sito y legado familiar baje de precio, sino que se revalorice, aunque eso signifique dejar sin acceso a la vivienda a las nuevas generaciones.

La vinculaci¨®n cultural a la propiedad tambi¨¦n hace que cualquier espa?ol que acumula un cierto capital, Rosal¨ªa, Amancio Ortega o Koldo Garc¨ªa, considere el sector inmobiliario como su primera opci¨®n. Ante los intentos de compra for¨¢neos de empresas estrat¨¦gicas, cuesta encontrar actores nacionales que entren en el accionariado. Mejor, ladrillo. Si se hacen casas y no se toma ninguna medida m¨¢s, las comprar¨¢n quienes puedan, aunque no vayan a utilizarlas. De hecho, hay aproximadamente tres millones de viviendas vac¨ªas en Espa?a. El dato no se conoce con seguridad porque el sector inmobiliario produce su propia informaci¨®n, algo que permite que crezcan los t¨®picos. En sus dos mandatos, el presidente Jos¨¦ Luis Rodr¨ªguez Zapatero no logr¨® tener un informe fiable sobre el estado de la vivienda en Espa?a.

El modelo basado en la propiedad privada provoca que la funci¨®n de las administraciones no sea tanto garantizar el derecho constitucional del acceso a la vivienda, sino mantener el mercado. Eso fue lo que hicieron cuando estall¨® la burbuja. Tras el rescate al sector financiero, una opci¨®n podr¨ªa haber sido asumir las carteras inmobiliarias de las cajas para dotarse de una oferta p¨²blica, habitual en otros pa¨ªses europeos. En cambio, se buscaron nuevos inversores a los que se les ofreci¨® esas carteras a precio de saldo. La vivienda tambi¨¦n es un activo financiero. De hecho, tras la crisis de 2008, se ha intensificado la inversi¨®n en el sector inmobiliario y la estrategia para evitar nuevos problemas ha sido alejarse del mercado. Es decir, la inversi¨®n inmobiliaria no tiene que estar ocupada para ser rentable, sino que depende de la revalorizaci¨®n y, recordemos, la mayor parte de la informaci¨®n que tenemos viene del sector privado.

La vivienda tambi¨¦n es un refugio global. Las pol¨ªticas de atracci¨®n de capital tras el estallido de la burbuja provocaron el aterrizaje de grandes fortunas internacionales para las que la Uni¨®n Europea y, en concreto, Espa?a, es un lugar donde es interesante tener una o varias casas y no solo por el clima y la comida. Si uno mira el mapa del mundo, somos un lugar seguro a todos los niveles: no te van a secuestrar por la calle ni va a haber un cambio brusco de legislaci¨®n ni la moneda se va a devaluar a plomo un lunes cualquiera. Es un refugio, adem¨¢s de un resort. Si se hacen m¨¢s viviendas sin tocar nada m¨¢s, las comprar¨¢ quien pueda hacerlo y la pol¨ªtica de acumulaci¨®n se intensificar¨¢. Los jornaleros sin tierra de ayer ser¨¢n los aut¨®nomos sin vivienda de ma?ana.

Por eso, varias administraciones europeas han comenzado a tomar medidas: controles de precios, expropiaci¨®n de viviendas vac¨ªas, obligaci¨®n de residir para poder comprar, etc. El objetivo es evitar que el capital se concentre en el sector inmobiliario, adem¨¢s de facilitar el acceso a las nuevas generaciones. Las ciudades envejecen, lo que provoca cambios sociales y culturales. No es el ¨²nico factor, pero una crisis de vivienda acaba teniendo efectos demogr¨¢ficos y econ¨®micos. Como sosten¨ªan los liberales, una sociedad rentista es una sociedad paralizada.

Necesitamos m¨¢s vivienda, pero no de cualquier manera porque la vivienda no es un pimiento. El objetivo de esos mensajes simples es, por un lado, centrar el foco en la cantidad y evitar que se tomen esas medidas m¨¢s dr¨¢sticas y, por otro, mantener el mercado caliente. La idea de que hay que construir m¨¢s y cuanto antes presiona a las administraciones para facilitar los tr¨¢mites y echar mano de la cl¨¢sica pol¨ªtica de ayudas directas o indirectas, que acaban siendo una transferencia de rentas al sector inmobiliario.

Necesitamos m¨¢s vivienda, pero no de cualquier manera porque la vivienda es un elemento clave del equilibrio social. Necesitamos m¨¢s vivienda p¨²blica de calidad, como en el resto de Europa occidental, donde hay un modelo proporcional entre la oferta p¨²blica y la privada, y entre la propiedad y el alquiler. Necesitamos una estructura sana que no se base en oleadas especulativas que dejan un reguero de dolor social cuando estallan. Necesitamos cambiar el modelo no solo para solucionar el grav¨ªsimo problema de hoy, sino para evitar el regreso del rentismo como modelo econ¨®mico. Nos jugamos el futuro.

P. D. Un abrazo a Juan Jos¨¦ Garc¨ªa Cordero, Poli, del C¨¢diz. ??